Президент ГК "КОРТРОС" Вениамин Голубицкий рассказал, как создать новый центр современного города, и объяснил, почему отказ от повсеместного редевелопмента может быть благом.
Вениамин, все строители столкнулись с резким провалом спроса на жилье из–за кризиса. Вы тоже?
— Спрос упал, да. Но я бы не назвал это провалом. В прошлом году он был на уровне середины 2014–го, а сейчас рынок набирает темп. Принято важное решение о господдержке ипотеки. Так что рынок живет и выживает.
Хотя объем банкротств вырос, и это тревожит. Аналитики, правда, говорят о процессе очищения рынка: мол, уходят слабые компании. Но сами по себе банкротства — это минус.
Как санкции повлияли на маржу вашего бизнеса?
— В элитных проектах — существенно, поскольку в них велика доля импортных материалов и оборудования. В сегменте эконом — минимально. Здесь внутренний потребитель, цены и затраты рублевые. Нет рисков. И, хотя маржа на девелоперском рынке действительно сокращается, он все равно остается одним из самых интересных с точки зрения приложения капитала. Эти вложения выглядят защищенными. Хотя фантастических показателей, как в 2007 году, конечно, нет и уже не будет. Но это нормально.
До кризиса вы заявляли о планах выйти на IPO. Они отложены или забыты?
— Отложены, как планы всего российского рынка. Иначе я бы должен был сейчас сказать, что России не будет в мировом сообществе. Но я глубоко убежден в обратном.
У нас слишком большой рынок и слишком хорошие технологии. Мы поднимемся. По мере возвращения международного сотрудничества будут возвращаться и наши планы развития. Все, что мы сейчас делаем, — это работа на будущее IPO. Бренд мы уже поменяли. И каждый новый проект — шаг к росту капитализации.
По поводу ребрендинга… Компания превратилась из "Ренова–СтройГруп" в "КОРТРОС" 3 года назад. Вы довольны результатом?
— Да. Раньше мы были частью капитализации бренда "Ренова", теперь мы самостоятельны. Это всегда плюс. Бренд — это то, как вы продаете свой продукт и как вас на рынке знают. На многие территории за эти 3 года мы вышли впервые — "Реновы" там исторически не было. И сейчас мы пишем там историю "КОРТРОСа" с чистого листа.
В Петербурге вы в этом году запустили первый проект — элитный комплекс Royal Park на Петровском острове, хотя занимаетесь им со времен "Реновы" — года четыре. Почему так долго не открывали продажи?
— Проект сложный. С территории надо было выводить предприятие "Спецтранс". С КГИОП надо было провести большую работу, поскольку речь о Петровском парке — это природоохранная зона.
Надо было сделать проект так, чтобы он по габаритам и архитектуре не вызывал вопросов у общественности. Кроме того, проект был партнерский. Было много внутренних проблем.
С партнером Александром Кожиным вы разошлись по–хорошему? Говорят, вы дали ему 1 млрд рублей отступных… Правда?
— Могу лишь сказать, что общие инвестиции в проект составят 6 млрд рублей и отступные туда вписаны.
Разошлись мы без конфликтов. Но разошлись, поскольку любое партнерство — это сложная форма взаимодействия. Могут быть расхождения во взглядах на будущее проекта. Мы не хотели этих разговоров. Дальше пойдем одни.
Другие участки на Петровском острове под проекты рассматриваете?
— Да. Мы знаем тех, кто владеет здесь землей, и общаемся с ними. Но методику вхождения в проекты в Петербурге после истории с намывом на Васильевском острове поменяли. Отныне мы будем входить в проекты только после того, как будет понятно окончательное отношение власти к площадке и будут ясны возможности взаимодействия по возникающим вопросам. Входить в среду, где нет ясности с инженерией, социальной инфраструктурой, а также сроками их появления, мы не хотим. Слишком высоки в этом случае репутационные риски.
Но на намыве ситуация по инженерии вроде сдвинулась с мертвой точки. А вас там уже нет. Не обидно?
— Нет. Мы же не видим, что вопрос решен. Не хочу разбирать ситуацию. Скажу лишь, что мы спокойно расстались с бывшими партнерами по этой территории.
У компании есть конкретный бюджет на пополнение земельного банка в Петербурге на ближайшую перспективу?
— Деньги у компании есть. Кроме того, нам доступны различные инструменты заимствования. Но земельный банк у компании и так довольно большой. Так что покупаем только те проекты, где, во–первых, верим в экономическую эффективность и, во–вторых, видим волю местной власти к сотрудничеству. Просто заявить, что "возьмем и купим в вашем регионе землю на такую–то сумму"… Нет! У нас так не делается. Девелопер всегда идет за проектом.
Стало ли на рынке города больше предложений о продаже земли?
— Да, сейчас рынок покупателя. Желающих продать больше, чем тех, кто имеет возможность приобрести. Но торопиться совершенно ни к чему. Мы не хотим ошибиться и переплатить. У нас в работе несколько проектов, которые между собой конкурируют. В итоге купим те, что сулят больше выгоды.
Вы говорили, что "КОРТРОСу" интересны в том числе промышленные территории. Но в Петербурге нет четкой политики по редевелопменту. Это проблема?
— Вам никто не запретит перенести производство из одного места в другое, если вы готовы вложить в это деньги. Но в столицах перестали насаждать избавление от промышленности в городской черте как сплошной принцип. И это, на мой взгляд, правильно. Большим городам нужны точки занятости. А решение о редевелопменте должно быть осмысленным — с пониманием, что это городу во благо.
У "КОРТРОСа" практически все проекты — комплексное освоение территорий (КОТ). Это долгие и дорогие истории. В кризис риски этого формата особенно высоки. А власти то и дело норовят отступить от достигнутых договоренностей… Особенно если это новые власти.
— Если вы говорите о новой администрации Петербурга, то, на мой взгляд, при ней ситуация в городе изменилась в лучшую сторону. Во–первых, требования стали системными. Во–вторых, подход уравнительный: нет любимчиков и компаний, обладающих особыми возможностями на рынке. Деньгами и компетенциями любой может доказать, что тот или иной проект ему можно доверить. В–третьих, Смольный пытается разрабатывать территориальные основы развития города. Не систему ограничений, чтобы ты пришел и валялся в ногах у чиновников, что–то выпрашивая, — а именно правила игры, на которые будет опираться рынок. Это грамотный подход. Так же развиваются Москва и Европа.
А другие регионы России?
— Мы работаем в девяти из них, включая две столицы. Везде крупные проекты рождаются в результате сотрудничества бизнеса и власти.
В Екатеринбурге, где мы строим крупнейший в России КОТ на 9 млн м2 (около 1 млн м2 уже сдано), заявлена также программа создания школ и крупного медицинского кластера. Проект в Ростове–на–Дону — это реновация старого аэропорта.
В Перми, на территории исторического парка, мы создаем, по сути, новый центр города. До нас в России такого никто не делал. Чтобы вписать проект в парковый ландшафт, пришлось приглашать французских архитекторов. Проект оказался очень востребован: мы только забили свайное поле, а он уже распродан на 40%.
Но каждый такой проект — плод договоренностей и нормотворчества. Власти вынуждены под них принимать целевые программы или что–то менять в местных законах.
Что происходит с гостиницей "Азимут", которую вы построили всего за полтора года к Олимпиаде в Сочи? Будете как–то развивать этот проект?
— Планируем. Заполняемость в пик сезона уже достигла 95%. Мы продолжаем работать над инфраструктурой: построили спа–комплекс, медицинский центр, спортивные объекты (на территории отеля можно проводить крупные турниры по теннису). Сейчас реформируем организацию питания. Возможно, придем к системе "все включено", как это было на курортах Турции и Египта. Но это сложно — другой маркетинг. Надеемся, что в удаленной перспективе этот проект окупится.
В Крыму у вас есть проекты?
— Пока нет. Однако, возможно, будут.
В каком регионе вам комфортнее работать?
— Там, где есть понимание необходимости нашего присутствия, поддержка властей и нормальный инвестиционный климат. Петербург в этом смысле нам кажется очень привлекательным. Так что здесь стоит ждать от нас новых проектов в ближайшее время.
А когда, по вашему прогнозу, начнется экономический рост?
— Это вопрос дискуссионный. По ощущениям 2017 год будет поворотным. Сейчас все так или иначе стремятся достроить начатые проекты, но новых не заявляют. И что будет на рынке через год–два — большой вопрос. Возможен серьезный дефицит предложения.
Остается у вас время на что–то, кроме работы?
— Серьезно увлекаюсь фотографией. Есть планы до конца года выпустить альбом и провести выставку в Москве. Также готовлю к выпуску седьмой сборник стихов. Коллекционирую книги и автографы Серебряного века. Черпаю вдохновение в Петербурге. Уникальный город! Здесь такие великие тени и такая богатая история! Он порождает массу ассоциаций и чувств. Здесь хочется жить.
Справка
ГК" "КОРТРОС"
> Крупный российский девелопер, занимается комплексным освоением территорий (КОТ).
> В портфеле проекты в девяти российских регионах, в том числе в Москве и Петербурге. Объем портфеля — более 20 млн м2 жилой и коммерческой недвижимости. Земельный банк — более 1800 га.
> Основным акционером является ГК "Ренова" Виктора Вексельберга.
Биография
Вениамин" Голубицкий
> Родился в 1957 г. в Перми. Окончил юрфак МГУ.
> С 1996 г. работал в администрации Свердловской области. Был министром по управлению госимуществом, депутатом облдумы, главой комитета по экономической политике, руководил администрацией губернатора области.
> В мае 2005 г. назначен председателем совета директоров, затем президентом ГК "КОРТРОС".
