Московская Glorax Development пришла в Петербург год назад, начав реализацию проекта стоимостью 6 млрд рублей. Гендиректор компании Алексей Балыкин объяснил, чем отличается девелопмент в двух столицах, зачем продавать квартиры на строительной площадке и как меняются цены на землю.
Алексей, компания Glorax Development, которую вы возглавляете, создана год назад в Москве. Как это произошло?
— Компанию создал Андрей Биржин — основатель и экс–совладелец холдинга Tekta Group, который входит в пятерку застройщиков Московской области. Он вышел из прежнего бизнеса, продав свою долю (на момент сделки эксперты оценивали 30%–ный пакет акций Tekta Group, которым владел бизнесмен, в $1 млрд. — Ред.), и создал новое дело. Девелопмент — одно из направлений, которым он сейчас занимается. В фокусе также IT–технологии и инфраструктурные проекты, но эти направления за рамками компетенции Glorax Development. Так что философия бизнеса сложилась у нас еще в Tekta Group. Это дружественная нам компания. Там довелось работать и мне.
Но Tekta, несмотря на многолетнюю подготовку к выходу на рынок Петербурга, так и не решилась на этот шаг. А вы уже здесь. В чем причина?
— Дело в том, что в Москве после смены власти в 2010 году ухудшились условия для девелопмента. Порог входа в проекты существенно вырос, а Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) до сих пор не утверждены. Рынок развивается бессистемно и управляется в ручном режиме. Аналогичная ситуация в Московской области — там тоже есть "узкое горлышко" в виде Градсовета, который принимает решение по каждому проекту отдельно.
А в градостроительной политике Петербурга больше системности. Здесь приняты основные градостроительные документы, есть понятные правила прохождения бюрократических процедур. Если сравнивать количество согласований и сроки получения разрешения на строительство в Петербурге и Москве, то столица в явном проигрыше.
А то, что в Петербурге генплан все время поправляют, вас не смущает?
— Главное, что этот документ принят и работает. А коррективы — рабочий момент. Тем более это дает дополнительные возможности редевелопмента промышленных территорий.
А если говорить о рентабельности строительного бизнеса, какая из столиц интереснее?
— Средняя стоимость жилья в Петербурге сопоставима с ценой "квадрата" в городах–спутниках столицы. А квартиры в центре Петербурга стоят почти как в Москве. Работать в Петербурге перспективно и интересно.
Как выбирали проект для дебюта в Петербурге?
— Быстро — буквально за месяц. Сделку закрыли в июне 2014 года — купили у собственников компанию "Балтпродком", на которую оформлено право долгосрочной аренды участка на Петергофском шоссе. Прежний собственник успел построить там 20 тыс. м2 жилья, остальную территорию застроим мы. Разработан проект под брендом "Английская миля", который будет реализован в три очереди: будет 220 тыс. м2 жилья, а также два детсада и школа. В мае мы начали строить и открыли продажи, завершим проект к 2020 году. Общие инвестиции с учетом покупки земли составят 6 млрд рублей.
Говорят, что у вас после покупки первого участка возник конфликт с компанией "Навис", которая разрабатывала свой проект застройки территории "Балтпродкома". На каком этапе судебное разбирательство?
— Этот спор не наш, а предыдущего собственника земли. Согласно инвестиционному договору от 2013 года "Навис" должен был выступить соинвестором застройки территории в обмен на квадратные метры нового жилья. Дата исполнения обязательств по договору — 2018 год. Но "Навис" подал в суд на расторжение контракта. Есть решение суда первой инстанции — "Навису" отказано. Апелляция также не удовлетворена. Мы, как новый собственник земли, подтверждаем, что обязательство перед этой компанией по передаче ей квартир пропорционально вложенным инвестициям выполним.
Район, где вы дебютировали, активно застраивается. Там уже в продаже около 400 тыс. м2 жилья, а в ближайшие годы будут запущены проекты еще на 2 млн м2. Вас не пугает такая высокая конкуренция?
— Она действительно очень высока. Когда мы покупали проект, я осмотрел все окружение. Увидел, что соседи демонстрируют высокоплотную застройку, повышенную этажность, холодную архитектуру. Поэтому мы решили предложить рынку совершенно иное — низкую этажность, парковые кварталы и соразмерную архитектуру. Выбрали для проекта английский стиль. Он везде: в архитектуре, благоустройстве, отделке. Даже образование в наших садах и школе будет с углубленным изучением английского языка. По–моему, получился интересный проект со своей фишкой. Он заметно отличается от окружения, хотя тоже комфорткласс.
Для работы будете привлекать банковские кредиты?
— Нет, пока работаем на собственные средства. Но настораживает ситуация с ипотекой. До решения о господдержке рынок фактически замер и оживился только после притока средств. А сейчас все понимают, что государственные субсидии заканчиваются, и ждут второго транша. Поскольку ипотека в большинстве проектов составляет 60–80%, без нее продаж не будет.
Вы сказали, что открыли продажи в мае. Значит, не попали в ажиотажный спрос конца прошлого года. Не обидно?
— Нет. Чем больше продаешь жилья, тем больше берешь на себя обязательств, причем по фиксированной цене. А ведь до сих пор не ясно, что будет с нефтью, с валютами, со строительной себестоимостью. Если ситуация качнется в негатив, тем, кто продал много квартир, придется выполнять обязательства перед дольщиками за счет собственной прибыли. А если проект и так балансирует на грани рентабельности, можно и по миру пойти. Не всегда ажиотажные продажи благо для бизнеса.
Себестоимость сильно выросла?
— Мы прогнозировали ее рост на уровне 10–15% в этом году. Но пока рост не ощущается, во всяком случае на нынешнем этапе общестроительных работ. Стадия закупки инженерного оборудования, где высока импортная составляющая, впереди.
Почем продаете жилье?
— Стартовали с 63 тыс. рублей за "квадрат", хотя у конкурентов дороже. Квартиры без отделки. На мой взгляд, условия почти инвестиционные, если учесть, что мы даем рассрочку. Дальше, по мере готовности комплекса, цены будут расти. С момента старта до ввода в эксплуатацию их рост составит 25–30%.
Стиль работы московских и петербургских девелоперов сильно отличается?
— Да. Есть региональные отличия и в самом продукте, и в его продвижении. Для меня, например, было удивительно, что в Петербурге клиенты любят покупать жилье с чистовой отделкой. В Москве и Подмосковье это не так популярно. Да и с точки зрения бизнеса рискованно — минимальная отделка обходится в дополнительные 8–12 тыс. рублей на "квадрат", и цену на нее приходится фиксировать в момент заключения договора, хотя до начала отделки может пройти еще 1,5–2 года. Но, если рынок этого требует, будем думать, что предложить клиентам. Также в Петербурге не в моде свободные планировки. Хотя в Московском регионе это тренд.
А еще в Петербурге очень сильны позиции операторов продаж — все застройщики с ними работают…
— Да, это тоже меня удивило. Я встречался со многими из них, и для меня после московского рынка, где услуги оператора продаж стоят 1,5–2% от сделки, было откровением, что разговор о сотрудничестве многие операторы в Петербурге начинают от 3% и выходят на 5%. На мой взгляд, это непозволительная роскошь. Мы на такие условия никогда не согласимся.
И как продаете?
— Привлекли к продажам московского оператора "Метриум групп". Он нам открыл офис продаж на площадке. Местные операторы делать это отказались, хотя для нас принципиально — это наше правило. Странно, кстати, что офисы продаж застройщиков на площадках в Петербурге редкость.
А зачем они нужны?
— Клиент должен видеть работу, рождение продукта. Офис продаж на объекте — лицо фирмы. Там происходит первичное знакомство с продуктом, находится шоу–рум, идет оформление сделки. У нас даже строительная площадка огорожена 3D–забором, чтобы все видели, что происходит внутри.
Мне удивительно, что многие коллеги этим пренебрегают. Если и создают офисы продаж на площадке, то там, как правило, сидит неказистый менеджер, и вся обстановка с порога снижает впечатление. Мы так не работаем и жилье комфорткласса продаем как бизнес–класс. Дать клиенту больше продукта, чем он стоит, — наш базовый принцип. Это дань уважения покупателю. А мы вежливые девелоперы.
Большие у вас планы в Петербурге?
— Мы активно рассматриваем новые проекты, по двум из них — на 300 тыс. м2 — сделки закроем летом. Так что по итогам года наш портфель в Петербурге вырастет минимум до 500 тыс. м2 жилья. А план на пятилетку — 1 млн м2 введенных площадей (такой же, как в столичном регионе). Проекты в Петербурге мы ищем исключительно внутри КАД. Ковровая застройка на сельхозземлях нас не интересует — не видим там бизнеса. Такие проекты привлекают покупателей только низкой ценой и при спаде рынка в пределах 10–15%, как правило, уходят в минус. Высокие коммерческие риски — не наша история. Хотя таких предложений очень много, но мы их даже не рассматриваем.
Сильно отличаются цены на землю в двух столицах?
— Средняя цена земельных участков в Петербурге составляет от 6 тыс. рублей на 1 м2 продаваемой пощади (на окраинах) до 50 тыс. рублей (в центре города). Причем дисконт, который дают некоторые собственники активов в Петербурге, за год увеличился до 20–50% к прошлогоднему уровню.
В Москве же цена на землю от 50 тыс. рублей на 1 м2 полезной площади только начинается. А порог входа на рынок Московской области — от 7–10 тыс. рублей на "квадрат". Такова цена земли в городах в радиусе до 15 км от МКАД. Но область очень неоднородна, и разброс цен там велик.
Почему собственники земли становятся сговорчивее?
— Думаю, считают деньги и делают правильные выводы. Поясню. На рынке много площадок, которые годами продаются без результата и пустуют. Во время экспонирования участок не только не генерирует прибыль, но может даже приносить собственнику убыток.
Значительно выгоднее, на мой взгляд, привлечь в партнеры квалифицированного девелопера и начать стройку, получив не только деньги за землю, но и свою долю в прибыли от реализации проекта. Доход собственника земли в этом случае будет существеннее, чем при продаже участка с дисконтом.
Но создавать качественный продукт и его грамотно реализовывать — это искусство девелопера. Мы это умеем. Поэтому предлагаем лендлордам партнерство. Наш вклад в него — компетенции в девелопменте, инвестиции в развитие проекта и гарантии исполнения обязательств. Такие схемы более эффективны.
Есть у Glorax Development планы работы в других регионах?
— Перспективным считаем Крым, там сейчас очень низкий старт. А когда будет построен мост и решатся все транспортные вопросы, место станет очень востребованным. Но, пока полуостров полностью не вступил в правовое поле России, выходить туда очень рискованно. Мы поглядываем в эту сторону, но не торопимся. Хотя совершенно очевидно, что девелоперский бизнес полноценен, когда проекты параллельно реализуются в нескольких регионах.
Вы сами будете покупать квартиру в своем жилом комплексе в Петербурге?
— Нет. Я, конечно, тут провожу половину рабочего времени, но жить не планирую. Хотя в юности я учился в военном вузе в Пушкине и город мне нравится — он очень красивый. Сейчас я заново открываю для себя Петербург.
Glorax переводится как "слава". Есть в названии еще скрытый смысл?
— Нет. Это и так заявка на победу.
Биография
Алексей Балыкин
> Родился в 1979 году в Харькове. Окончил факультет управления недвижимостью и юридический факультет Московского госуниверситета по землеустройству.
> С 2001 по 2003 год работал в госструктурах (Москомзем, Росавтодор).
> С 2003 года в бизнесе. Руководил крупными проектами холдингов "Миракс–Групп", "ГК Пионер" и Tekta Group. С 2014 года и по сей день — гендиректор Glorax Development.
> Женат. Воспитывает двух дочерей.
> Хобби: футбол, хоккей, подводная охота.
Справка
Glorax Development
> Девелоперская компания, созданная в мае 2014 года. Входит в фонд Glorax Capital, который в 2013 году основали бывший совладелец Tekta Group Андрей Биржин и бизнесмен Валентин Черныш (по данным СПАРК, они владеют фондом на паритетной основе).
> Портфель проектов Glorax Development составляет 500 тыс. м2. В течение 5 лет компания планирует увеличить его до 2 млн м2. На счету компании пять реализованных жилых комплексов в Московской области, а также объекты гражданского строительства.
