Наталья Ковтун, Александра Конфисахор Все статьи автора
17 сентября 2013, 10:13 2194

"Деловой Петербург". River House для фонда

Фото: Roma Yandolin

Группа "ПСБ" братьев Ананьевых распродает коммерческую недвижимость в Петербурге. Новым собственником комплекса River House у Кантемировского моста станет американский фонд Jensen Group.

Американская инвестиционная компания Jensen Group, собственник универмага "Пассаж" в Петербурге, покупает у компании "ПСН" (входит в холдинг братьев Алексея и Дмитрия Ананьевых) многофункциональный комплекс River House у Кантемировского моста. Источники говорят, что актив оценен в $55 млн. Эксперты считают, что время для покупок благоприятное. Но сделок мало, поскольку ожидания собственников недвижимости и возможности покупателей не совпадают.

Распродажа от ПСН

О том, что River House скоро сменит собственника, dp.ru сообщили несколько независимых источников на рынке. По их словам, актив покупает фонд Jensen Group.

В фонде эту информацию не подтвердили и не опровергли. В пресс–службе ПСН от комментариев отказались. Но близкие к компании источники говорят, что переговоры с Jensen Group ведутся, хотя сделка еще не закрыта. По информации участников рынка, сделку сопровождает Colliers International. Ее сотрудники от общения с dp.ru также уклонились. Источники dp.ru утверждают, что ПСН распродает активы в Петербурге, чтобы сконцентрироваться на московских стройках.

"Кроме River House они продают здание бизнес–центра на Конюшенной пл., 2, — пока безуспешно. Зато недавно закрыли сделку по продаже участка площадью 1,5 га на Аптекарском пр., 5, под бизнес–центр", — знает источник dp.ru. Эту сделку на форуме PROEstate подтвердил президент ПСН Максим Гасиев, добавив, что она была закрыта 2 месяца назад. Но покупателя он не назвал.

Участники рынка сообщили, что актив за $17 млн купили физлица, связанные с совладельцем холдинга "Евроинвест" Андреем Березиным. Сам он общаться с dp.ru отказался.

В портфеле ПСН в Петербурге остается проект элитного поселка в Репино (13 домов на 4 га, продажи там стартовали на прошлой неделе) и несколько отелей.

Сделка с рассрочкой

Семиэтажный торгово–офисный комплекс River House находится на ул. Академика Павлова, рядом с Кантемировским мостом. Он был открыт в 2006 году и занимает участок площадью 1,97 га, который находится в аренде у ПСН до 2052 года. Сам комплекс состоит из блока офисных помещений класса В+ площадью 11,4 тыс. м2(заполнен на 96%) и блока торговых площадей размером 17,2 тыс. м2. В комплекс также входят помещения для ресторанов и парковка на 400 машин.

"River House покупают за $55 млн в рассрочку", — сообщил близкий к сделке источник. "ПСН наверняка давно окупила вложения в проект, которые можно оценить в $20–30 млн. Объект хорошо известен и полностью заполнен", — говорят эксперты АРИН.

У актива есть и перспектива развития. В собственности ПСН еще 0,81 га земли, прилегающей к бизнес–центру. Участок занимает парковка, но при желании на нем можно построить офисы.

Кстати, проект второй очереди River House еще в 2008 году по заказу ПСН разработала мастерская Intercolumnium. Он предполагал строительство пяти корпусов общей площадью 150 тыс. м2. Но до реализации дело не дошло. "Доходность объекта в нынешнем состоянии — 10–11% годовых, за счет грамотного управления и ротации арендаторов ее можно повысить до 20%, а если построить вторую очередь — и до 35%", — добавили в NAI Becar.

Фонды возвращаются

Информация о том, что River House может достаться Jensen Group, участников рынка не удивила. Фонд, основанный американцем Стивеном Вейном в 1991 году, благополучно пережил кризис и в последнее время активно наращивал портфель проектов в Петербурге. В данный момент под его управлением находятся три институциональных фонда с бюджетом $515 млн. За 7 лет фонд купил в Петербурге десяток объектов, самый крупный из которых — универмаг "Пассаж" на Невском пр. "Это одна из немногих компаний в Петербурге, которой под силу купить River House", — считает генеральный директор Univers Андрей Пушкарский.

До кризиса на российском рынке недвижимости работали более 60 иностранных инвестфондов, но в кризис их активность сократилась в 10 раз. По данным Jones Lang LaSalle, в 2009–2010 годах прошло всего восемь сделок с участием зарубежных инвестфондов, которые составили всего 6% от общего объема инвестиций того периода. Но уже в 2012 году, как утверждают эксперты, на сделки с участием инвестфондов пришлось около 24% от общего объема сделок.

Рост активности иностранных фондов аналитики объясняют тем, что рынок недвижимости стабилизировался: риски снизились, а доходность превышает европейскую. "Средняя ставка капитализации при покупке объектов коммерческой недвижимости в РФ — 10–12%, в Европе — 4–6%", — утверждают эксперты Knight Frank St. Petersburg.

"Но наиболее активными игроками остаются российские фонды (O1 Properties, группа "БИН"). По итогам первого полугодия 2013 года на их долю пришлось 84% общего объема сделок", — говорят в ИК "Энергокапитал".

Не сошлись в цене

Сейчас хорошее время для покупки коммерческой недвижимости, говорят эксперты. "На рынке есть деньги разного происхождения. После кризиса на Кипре их стало явно больше", —говорят в ИСК "Сфера".

"Объектов в продаже достаточно. Но цена, которую называет продавец, и ожидания покупателей зачастую не сходятся. Дельта может достигать 25%", — говорят в Astera.

Кроме того, в городе не много объектов инвестиционного качества, которые готовы к продаже и представляют интерес для крупных инвесторов. "Чаще их покупают конечные пользователи и непрофильные инвесторы", — заключили в Knight Frank.

У River House есть все предпосылки для перестройки. Как минимум новый собственник должен провести некоторые косметические преобразования. Глобальной перестройки требует часть здания, которая включает в себя торговый центр. Он изначально был неправильно спроектирован, поэтому обладает такой низкой доходностью. Успешно конкурировать с бизнес–центрами более высокого класса River House не может, а конкуренция в этом районе будет расти. Например, рядом расположен БЦ "Авеню" ГК "Бест", вскоре мы откроем новый бизнес–центр на ул. Попова.
Дмитрий Золин
управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор"
Это проект экономкласса, который благодаря местоположению обладает определенным потенциалом. Коммерческая недвижимость в этом районе растет в цене, здесь много земли, на которой строятся элитные проекты. Думаю, при продуманном подходе его окупят за 10–12 лет. Но в целом на этом участке надо все снести и построить новый достойный проект. Это радикальный, дорогостоящий и трудозатратный путь, но, на мой взгляд, единственно правильный. Вряд ли, конечно, инвестор пойдет на такое.
Георгий Рыков
генеральный директор "БестЪ Коммерческая недвижимость"
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама