NAI Becar: рынок бизнес-центров Петербурга в 2009 году

По данным NAI Becar, в 2009 году в Петербурге было введено в эксплуатацию 42 бизнес-центра и офисных объекта в составе многофункциональных комплексов общей площадью 449,5 тыс. м2. В сегменте высококачественных офисных площадей (классы А и В) введено 36 объектов (417,4 тыс. м2 общей площади). Общий объем предложения в сегменте на конец года составил 1 644,7 тыс. м2, обеспеченность на тысячу жителей Санкт-Петербурга достигла 359 м2.

Эксперты отмечают наметившуюся стабилизацию ставок аренды на новом для рынка уровне. Основное снижение арендных ставок произошло в первом полугодии 2009 года, в III квартале ставки практически не изменялись. В августе брокеры отметили повышение спроса. IV квартал не внес существенных изменений. В среднем по Петербургу в декабре 2009 года ставки аренды в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах (с учетом НДС и коммунальных услуг) составляли: класс А – 900–2 000 руб./м2/месяц; класс В – 550–1 600 руб./м2/месяц; класс С – 450–1 000 руб./м2/месяц.

По данным брокеров, в результате переговоров между потенциальным арендатором и арендодателем дисконт на величину арендной платы составляет 10–30%, в некоторых случаях достигая 50%. Разброс ставок существенен не только среди бизнес-центров одного класса, но иногда и внутри отдельно взятого объекта, где ставки для разных арендаторов могут отличаться на 20–25%.

Заявленные на рынке Петербурга в октябре–декабре 2009 года цены продаж одного квадратного метра площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах варьировались в диапазоне 45 000–100 000 руб. По сообщениям брокеров, многие владельцы офисной недвижимости готовы к продаже своих объектов, но сделки по продаже бизнес-центров как бизнеса в настоящее время практически не совершаются или, по крайней мере, не афишируются.

Спрос на офисные помещения в бизнес-центрах Петербурга в 2009 году снижался, заполнение арендаторами новых объектов существенно замедлилось. По результатам опроса управляющих и брокеров, в открывающихся бизнес-центрах на начало эксплуатации было сдано от 10 до 70% площадей. В следующем году тенденция снижения заполняемости и увеличение времени экспозиции новых офисных центров сохранится.

Собственники офисной недвижимости и управляющие компании перешли к более гибкой политике в отношении арендаторов. Арендные ставки обсуждаются индивидуально. Условия, на которых заключается договор, могут существенно меняться: реальная стоимость аренды зачастую составляет 50–80% представленной в открытом предложении.

В целом, отмечается тенденция к снижению размеров запрашиваемых площадей. Наиболее востребованными являются офисы до 100 кв. м. Тем не менее, примеры крупных сделок на рынке аренды присутствуют. Так, в течение IV квартала 2009 года о сделках по аренде площадей порядка 1 000 м2 заявляла сеть бизнес-центров «Сенатор» и компания «БФА» (бизнес-центр «Линкор»).

По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены с 2009 года, к вводу в 2010 году заявлено порядка 44 офисных объектов общей площадью около 600 тыс. кв. м, из них 17 находятся на завершающем этапе. Практика показывает, что реально в эксплуатацию в течение этого года будет введено порядка 22-24 объектов общей площадью не более 320 тыс. м2. Общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В, С составит 2,54–2,57млн м2, прирост объема предложения – порядка 14%. В секторе высококачественной офисной недвижимости (классы А, В) объем предложения на конец 2010 года можно прогнозировать на уровне 1,935–1,965 млн м2, прирост составит порядка 19%. В целом в 2010 году продолжится снижение темпов роста рынка. По оценке аналитиков NAI Becar, общая площадь замороженных объектов, ввод которых изначально планировался на 2010 год, составляет не менее 400 тыс. м2.