Паркингам опять сулят поддержку

<B>Льготы по уплате отчислений на развитие инфраструктуры строительство паркингов стимулирует слабо</B><BR>До начала 2004 г. губернатор Петербурга Валентина Матвиенко издаст распоряжение, подтверждающее право инвесторов по строительству наземных паркингов на льготы по оплате городской инфраструктуры. Однако девелоперы считают, что одних льгот для поддержки данного бизнеса мало.<BR><BR>Прежде всего девелоперы, специализирующиеся на проектах развития многоярусных капитальных гаражей, рассчитывают на ужесточение административных мер в отношении менее цивилизованных парковок. К таковым относятся открытые автостоянки, одноэтажные гаражи-боксы, объединенные в кооперативы, а также просто дворовые и придомовые территории. Именно возможность парковать там автомобиль и платить при этом во много раз меньше, чем в цивилизованном паркинге, делает спрос на места в капитальном многоярусном гараже недостаточно высоким.<BR>Сейчас в Петербурге действует Программа строительства гаражей-паркингов на период 2001-2005 гг., утвержденная еще при прошлом губернаторе Владимире Яковлеве (Постановление правительства Петербурга №36 от 18.06.2001 г.). Она призвана привлечь инвесторов в сектор строительства паркингов. Но в случае, если программа не будет дополнена новыми, более эффективными, а главное, реализуемыми мерами, специалисты прогнозируют отток инвесторов с рынка строительства капитальных многоярусных автостоянок в более выгодный сектор жилищного строительства.<BR><BR><B>Смутное беспокойство</B><BR>Льготы по инфраструктуре устанавливало Распоряжение №864-р от 14.08.2000 г. (с изменениями и дополнениями, внесенными Распоряжением №864-р от 6.08.2001 г.), также подписанное Владимиром Яковлевым. Оно определяло, что до 31.12.2003 г. при предоставлении земельных участков под строительство многоярусных и подземных гаражей инвесторы освобождаются от передачи в бюджет Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры. Однако последние месяцы девелоперы испытывали беспокойство -- будет ли продолжена практика освобождения от инфраструктурных платежей после 2003 г. никто не знал, что еще больше сдерживало приток инвестиций.<BR>Новый губернатор Петербурга Валентина Матвиенко намерена продолжить практику предоставления льгот при соблюдении сроков строительства, указанных в инвестиционном договоре. О том, что соответствующее распоряжение будет издано до 2004 г., сообщил вице-губернатор Александр Вахмистров -- такое решение было принято на совещании правительства города на прошлой неделе.<BR><BR>Уберите конкурентов!<BR>По мнению аналитиков, помимо льгот для застройщиков городские власти должны ввести жесткую систему контроля за соблюдением правил парковки, прежде всего в центре города. Они уверены, что как только заработает европейская система, при которой припаркованную с нарушениями машину будут принудительно отправлять на спецстоянку (на окраину города), а ее владельца подвергать крупным штрафам, востребованность в цивилизованных паркингах возрастет.<BR>То же касается и открытых автостоянок, и гаражных кооперативов, которые располагаются на временно арендуемой у города земле. Прежняя администрация уже устанавливала запрет на передачу под такие функции земельных участков. Однако должного контроля за его исполнением не было и подобные "автостойбища" продолжали множиться, переманивая потенциальных клиентов многоэтажных паркингов.<BR>"Если действующая программа не будет дополнена новыми мерами поддержки, то она может затормозиться, -- уверен Руслан Чипчиков, генеральный директор ЗАО "СтройИнжиниринг". -- Необходимо воспитывать культуру хранения автомобиля. Например, в Японии автомобиль не регистрируется в автоинспекции, если его владелец не предоставит полиса автострахования и свидетельства о приобретении места в стационарном паркинге. Для нас это, конечно, фантастика, но двигаться в этом направлении нужно, особенно в таком мегаполисе, как Петербург".<BR><BR><B>Несговорчивый КУГИ</B><BR>По словам Руслана Чипчикова, средняя рентабельность данного рынка составляет 20-30%.<BR>"Однако надо понимать, что в данном случае не учитывается стоимость денег во времени, -- поясняет он. -- К примеру, на одном из наших объектов уже 80%-ная готовность, а мест в паркинге выкуплено только 30%. Фактически мне приходится строить за свои и кредитные средства. А это значит, что через 1,5-2 года которые идет стройка, моя прибыль станет еще меньше".<BR>Как утверждают инвесторы, городские власти, декларируя свое желание способствовать строительству паркингов, на деле никаких реальных мер для этого не принимают. В подтверждение приводится следующий пример.<BR>Банк, кредитуя застройщика под залог незавершенного строительства, требует от последнего справку из КУГИ от том, что город в лице данного комитета не возражает против того, чтобы имущественные права на застраиваемый участок стали предметом залога. Застройщикам жилья КУГИ такие справки выдавал, а вот тем, кто возводит паркинги, -- нет. При этом мотивированного отказа инвестор не получал, просто в течение полугода справку не выписывали. В кулуарах же комитета ему поясняли, что отказ в выдаче был связан с личной позицией бывшего председателя КУГИ Валерия Назарова.<BR>Пока неизвестно, изменится ли ситуация с приходом в руководство КУГИ новых людей и как она скажется на стимулировании застройщиков реализовывать проекты паркингов.<BR><B>Тенденции рынка</B><BR>Сейчас в Петербурге работает около 10 девелоперских компаний, специализирующихся на возведении многоярусных и подземных гаражей-паркингов.<BR>Около 40 участков под данные объекты находятся на изысканиях, порядка 20 -- в стадии проектирования и строительства.<BR>Цена за машино-место в заглубленных или пристроенных паркингах, входящих в состав жилых комплексов (расположенных в районах активной жилой застройки, но не в центре), колеблется от $15 тыс. до $30 тыс. Стоимость же машино-места или бокса в отдельно стоящих гаражах составляет $9-12 тыс.<BR>Основная масса застройщиков продает места в паркингах по аналогичной рынку жилья схеме -- долевого участия в строительстве. Однако в отличие от жилья, где 95% квартир продается до госкомиссии, в сегменте многоярусных отдельно стоящих паркингов до 30% машино-мест приходится реализовывать уже после сдачи объекта. Поэтому срок окупаемости у данных проектов несколько дольше.<BR>Как правило, места в паркингах оформляются в общедолевую собственность. Отдельное свидетельство о собственности можно получит только на ячейку-бокс, но таких паркингов в городе единицы.<BR>Сдачей машино-мест в аренду занимаются только владельцы паркингов, входящих в единый комплекс с торгово-развлекательными объектами.