18:0824 сентября 2026
Минфин утвердил новые условия семейной ипотеки, которые начнут действовать с 1 октября 2026 года.
Для основной массы семей Петербурга и Ленобласти программа подорожает в 1,5-2раза: ставка для семьи с одним ребёнком младше 7 лет вырастет с нынешних 6 до 12%, с двумя детьми — до 10%. Прежние 6% сохранятся только для семей с четырьмя детьми, а ставку ниже нынешней — 4% — получат семьи с пятью и более детьми.
Таким образом, у покупателей, которые рассчитывали воспользоваться действующими условиями, осталась неделя. Новые параметры будут применяться к кредитным договорам, заключённым с 1 октября. До этой даты программа работает по прежним правилам.
Одновременно Минфин увеличивает максимальные суммы кредита для столичных регионов — Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Семья с одним ребёнком сможет получить до 12 млн рублей, с двумя — до 15 млн, с тремя и более — до 18 млн рублей. Но расширение лимита сопровождается ростом стоимости самих денег.
Для семьи с одним ребёнком изменение особенно заметно: максимальная сумма кредита в Петербурге и Ленобласти останется прежней — 12 млн рублей, тогда как ставка удвоится. Если взять те же 12 млн рублей на 30 лет, платёж при 6% составляет около 72 тыс. рублей в месяц, при 12% — уже около 123 тыс. рублей. Разница — более 50 тыс. рублей ежемесячно без какого-либо увеличения суммы кредита.
Читайте также:
"Люди спешат, торопятся": что творится на рынке жилья Петербурга перед реформой ипотеки
В России возник взрывной рост на ипотеку перед реформой льготной программы
Жильё в Ленобласти стали покупать по рыночным ставкам вместо льготной ипотеки
"Умри, но сделай": сколько денег теряет бизнес в России из-за гриппа и ОРВИ
В Петербурге ушла из жизни Синичкина из фильма "Место встречи изменить нельзя"
У семьи с двумя детьми ставка увеличится до 10%, зато максимальный кредит вырастет с 12 млн до 15 млн рублей. Формально это расширяет выбор квартир, но воспользоваться большим лимитом сможет только заёмщик с существенно более высоким доходом: даже при прежней сумме кредита 12 млн рублей ежемесячный платёж при ставке 10% составляет около 105 тыс.
Чем больше детей, тем дешевле кредит
Новая конструкция программы прямо связывает размер господдержки с количеством детей. Для семей с тремя детьми в Петербурге и Ленобласти ставка составит 8%, с четырьмя — 6%, с пятью и более — 4%. Во всех случаях хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет. Для семей с тремя и более детьми максимальная сумма кредита увеличивается до 18 млн рублей.
В остальных регионах шкала мягче. С одним ребёнком ставка составит 10%, с двумя — 8%, с тремя — 6%, с четырьмя — 4%, с пятью и более — 2%. Максимальный кредит будет варьироваться от 6 млн до 10 млн рублей.
Исключением остаётся индивидуальное жилищное строительство. Для строительства или завершения частного дома, а также покупки участка с последующим строительством ставка сохранится на уровне 6% независимо от региона и количества детей.
Ещё одно существенное изменение — ограничение срока государственного субсидирования. Минфин устанавливает его максимум на 15 лет. Это отдельный параметр программы, который банкам предстоит учитывать при формировании кредитных продуктов; из сообщения ведомства не следует, что сам срок ипотечного договора обязательно ограничивается 15 годами.
Петербург получит самый жёсткий сценарий
Для петербургского рынка последствия новой шкалы будут особенно заметны. Город вместе с Ленобластью включён в группу четырёх столичных регионов, где ставки установлены на два процентных пункта выше, чем в остальной России для каждой сопоставимой категории семей.
При этом именно семейная ипотека последние годы оставалась одним из основных механизмов продаж массовых новостроек. Рыночная ипотека при высокой стоимости денег не могла заменить льготные программы, а девелоперы компенсировали её недоступность рассрочками и другими схемами оплаты.
Теперь наиболее многочисленная категория получателей семейной ипотеки — семьи с одним или двумя маленькими детьми — получает ставки 12 и 10%. Формально они остаются ниже рыночной ипотеки, однако разница с прежними 6% настолько велика, что для части покупателей ограничением станет уже не цена квартиры, а размер ежемесячного платежа.
Повышение кредитных лимитов в этой ситуации решает другую проблему. В Петербурге нынешних 12 млн рублей действительно всё чаще не хватает на покупку семейной квартиры без значительного первоначального взноса. Новый лимит 15-18 млн рублей расширяет возможный бюджет сделки, но одновременно увеличивать и сумму кредита, и ставку сможет далеко не каждый заёмщик.
Поэтому первая реакция рынка может оказаться противоположной заявленной логике увеличения лимитов: покупатели будут сокращать размер займа, увеличивать первоначальный взнос, выбирать более дешёвые квартиры или смещаться из Петербурга в Ленобласть.
Исполнительный директор классифайда по недвижимости Restate.ru Андрей Добрый отмечает в комментарии "ДП", что привязка ставки к количеству детей вызовет вопросы у семей с одним-двумя детьми, для которых условия программы становятся заметно жёстче.
“
"Повышенные лимиты в Москве, Петербурге и их областях лишь частично компенсируют рост ставки, а сокращение срока субсидирования до 15 лет может дополнительно снизить спрос и усилить давление на застройщиков", — обращает внимание Андрей Добрый.
Семейная ипотека остаётся дешевле рыночной ипотеки, но перестает быть универсальным инструментом для массового покупателя, констатирует бизнес-партнёр TrendAgent Санкт-Петербург Вера Голубева.
По данным TrendAgent за 2026 год, 71,4% сделок приходится на ипотеку, еще 16,7% — на рассрочку и только около 10,9% — на 100% оплату. Поэтому изменение стоимости кредита затронет значительную часть спроса, убеждены в агентстве. До 1 октября там ожидают дополнительный всплеск сделок, после — коррекцию спроса, с риском двузначного снижения продаж в массовом сегменте.
“
"Покупатели будут еще сильнее ориентироваться не на цену квадратного метра, а на размер первоначального взноса и ежемесячного платежа. Девелоперы, скорее всего, ответят комбинацией рассрочек, скидок, трейд-ин и специальных ипотечных программ. Но рассрочка не сможет полностью заменить ипотеку. Поэтому основная задача рынка после 1 октября — не просто дать скидку, а создать финансовый сценарий, при котором покупка снова остается доступной", — считает Вера Голубева.
Последняя неделя старых 6%
Изменения Минфина создают для рынка короткое окно перед 1 октября. Семьи, которые уже подобрали квартиру, получили одобрение банка и могут завершить сделку в ближайшие дни, сохраняют возможность оформить кредит по прежней ставке 6%.
Для банков и застройщиков это означает вероятный локальный всплеск регистраций в последнюю неделю сентября. Однако перенести весь будущий спрос вперёд невозможно: ипотечная сделка требует одобрения заёмщика, оценки объекта и оформления документов.
После 1 октября рынок получит уже другую семейную ипотеку. Программа формально сохраняется до конца 2030 года, но для семей с одним и двумя детьми в Петербурге и Ленобласти она перестаёт быть дешёвым шестипроцентным кредитом и превращается в инструмент с гораздо более высокой стоимостью обслуживания долга.
С момента запуска семейной ипотеки в 2018 году по программе выдано около 11 трлн рублей кредитов, жилищные условия улучшили более 2 млн семей, следует из данных Минфина. Теперь объём господдержки будет напрямую зависеть от количества детей: чем больше семья, тем ниже для неё ставка.
банк ВТБ
пресс-служба
Обновление семейной ипотеки закрепляет ее адресный характер. Максимально выгодные условия теперь — для многодетных семей. Еще одна важная новация – это расширение лимитов, что актуально для текущего рынка новостроек, особенно в мегаполисах.
При этом сохраняется важная опция — единая льготная ставка 6% на ИЖС. Для многих семей с детьми именно собственный дом, а не квартира — наиболее комфортный формат жилья.
Эта мера поддерживает не только покупателей, но и строительный сектор — один из локомотивов российской экономики. Подобные изменения ожидались рынком, и уровень продаж по семейной ипотеке в конце лета был меньше, чем зимой этого года.
Ипотечный сегмент продолжит трек на переход в сторону рыночных программ, который в этом году уже закрепился. По нашей оценке, рост выдачи ипотеки к прошлому году составит 16%.
