Деньги покупателей жилья всё хуже покрывают долги по проектному финансированию. Для девелоперов это означает не только рост стоимости обслуживания кредитов. При дорогом финансировании проекты становятся более чувствительными к любым задержкам — от получения разрешений до выхода на продажи. В результате компании начинают осторожнее подходить к новым запускам, выбирая площадки с наиболее понятной экономикой.
На рынке уже видны последствия: по итогам января–июля 2026 года девелоперы вывели в Петербурге 641 тыс. м2 нового жилья — на 42% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Если текущая динамика сохранится, по итогам года объём новых запусков может составить около 1,3 млн м2, и это будет минимальный показатель по меньшей мере с 2022 года.
Впрочем, участники рынка говорят не об остановке строительства, а о переходе к более селективной стратегии. Девелоперы продолжают готовить новые проекты, но теперь каждый запуск проходит более жёсткую проверку стоимостью денег, спросом и возможностью быстро наполнить эскроу–счета.
Долги и продажи
За II квартал текущего года задолженность застройщиков по проектному финансированию в СЗФО увеличилась с 1,019 трлн до 1,092 трлн рублей. Одновременно вырос объём неиспользованных кредитных линий — с 2,268 трлн до 2,348 трлн рублей.
При этом поступления покупателей на счета эскроу замедлились. За квартал в СЗФО на них зачислено 155 млрд рублей против 167 млрд рублей в I квартале — снижение составило около 7%. В результате уровень покрытия долга средствами покупателей снизился с 63 до 58%, следует из обзора Банка России.
“
"Скорость продаж напрямую влияет на экономику проекта. Это связано с тем, что темпы наполнения эскроу–счетов определяют стоимость проектного финансирования для девелопера", — обращает внимание генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов.
По его словам, универсального показателя распроданности, после которого проект становится проблемным, не существует.
“
"Всё зависит от финансовой модели, темпов строительства, стоимости кредита и графика продаж, который был заложен изначально", — отмечает эксперт.
Дорогие деньги меняют планы
Снижение покрытия эскроу происходит на фоне уменьшения числа запусков проектов.
Как говорят участники рынка, падение объёмов строительства в Петербурге является продолжением долгосрочного тренда. За последние 3–4 года объём строительства по действующим разрешениям снижался, а с 2019 года город, за исключением последних полутора лет, терял примерно по миллиону квадратных метров в год.
Среди причин — жёсткая градостроительная политика, сложность прогнозирования сроков выхода проектов и рост стоимости капитала.
“
"Девелопмент — это капиталоёмкая отрасль с длинным инвестиционным циклом, поэтому стоимость времени сегодня становится одним из ключевых факторов экономики проекта. При высокой стоимости проектного финансирования даже небольшое смещение сроков — задержка с получением разрешительной документации, перенос выхода на площадку или более медленный темп продаж — напрямую влияет на финансовую модель. Компания дольше несёт кредитную нагрузку, увеличиваются расходы на обслуживание долга, меняется расчёт рентабельности проекта", — говорит бизнес–партнёр TrendAgent Санкт–Петербург Вера Голубева.
По этой причине девелоперы стали осторожнее относиться к проектам, где между покупкой земли и выходом на рынок проходит несколько лет.
“
"В такой ситуации каждый новый проект приходится считать гораздо внимательнее", — говорит коммерческий директор ГК "Вертикаль" Роман Корнышев.
По его мнению, рынок сохраняет дефицит качественного предложения, поэтому полностью останавливать новые проекты девелоперы не готовы.
“
"Успешный запуск — это совокупность факторов: правильно приобретённая земля, просчитанная экономика, понимание покупателя, контроль себестоимости, умение подстраиваться под ситуацию и компетенции компании", — отмечает он.
По оценке директора офиса Nikoliers в Петербурге Ирины Царьковой, осторожность девелоперов связана с тем, что в 2025 году объём нового предложения оказался значительно выше спроса.
После этого компании стали более внимательно подходить к новым выводам проектов. Наиболее заметно снижение объёмов запуска произошло в комфорт–классе, который сильнее зависит от ипотечного спроса.
Сокращение нового предложения за первое полугодие 2026 года составило 48% год к году. В бизнес–классе снижение составило 34%, в премиальном сегменте — 24%, приводит данные Ирина Царькова.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
Что сегодня сильнее всего сдерживает запуск новых проектов: высокая стоимость проектного финансирования, уровень спроса, стоимость земли, инфраструктурная нагрузка или длительные согласования? Это всё взаимосвязанные аспекты, которые в конечном счёте определяют потенциал спроса. В массмаркете — через цену и ипотеку. В дорогой недвижимости — через локации, наличие и стоимость земли. Но с какой стороны бы мы ни пошли, пусть даже начнём с оценки социальной нагрузки, в конечном счёте всё равно упрёмся в финмодель — в стоимость кредита для всех участников цепочки строительства недвижимости, а также для покупателей. Снижение ключевой ставки будет определяющим условием. Чем ниже, тем больше снимется вопросов: и о том, как оптимизировать себестоимость, и как финансировать покупку на приемлемых для большинства условиях.
Ксения Садкова
директор по продажам LEGENDA
Безусловно, текущая экономическая ситуация делает выход новых проектов более сложным и менее предсказуемым, но девелоперы продолжат выводить проекты на рынок в соответствии с планом, чтобы поддерживать стабильную загрузку мощностей. При этом сегодня нецелесообразно выводить новые очереди уже запущенных проектов при отсутствии распроданности. В остальном застройщики сегодня заинтересованы максимально быстро выводить проекты в продажу — никто не ждёт снижения ставки или изменения рынка. Вывод новых проектов могут тормозить неготовность площадки или сложности в получении разрешительной документации, какого–то искусственного сдерживания со стороны девелоперов, разумеется, нет.
