Банк России 24 июля снизил ключевую ставку с 14,25 до 14% годовых.
Для строительного рынка Петербурга это стало позитивным сигналом, однако девелоперы не ожидают, что решение регулятора заметно повысит доступность ипотеки или приведёт к росту продаж уже в ближайшие месяцы.
Снижение ключевой ставки оказалось ожидаемым, однако его масштаб оказался минимальным.
Регулятор продолжил цикл смягчения денежно-кредитной политики, одновременно подчеркнув, что дальнейшие решения будут зависеть от динамики инфляции и состояния экономики.
Как говорят опрошенные "ДП" девелоперы, для рынка жилья сам факт снижения важнее его размера. Девелоперы говорят, что Банк России подтвердил курс на постепенное удешевление денег, однако стоимость кредитов остаётся слишком высокой, чтобы это решение смогло изменить поведение покупателей.
Читайте также:
Финляндию обеспокоил перенос "Норникелем" переработки палладия в Мончегорск
Центробанк снизил ключевую ставку до 14%
Упёрлись в стену: число застройщиков в Петербурге снизилось на треть за семь лет
"Пессимизм растёт": ЦБ готовится прервать цикл снижения ключевой ставки
Экс-глава Минфина Задорнов о казусе ставки: "Выход один – сбить инфляцию"
“
"Сегодняшнее решение ЦБ сможет повлиять на рынок разве что в психологическом плане: очередное, пусть и символическое, снижение вместо ожидавшегося большинством аналитиков сохранения статус-кво – это в целом положительный сигнал для застройщиков. Говорящий о том, что регулятор при неоднозначной ситуации и определенных сомнениях все же будет стремиться ставку именно снижать. Но к росту спроса это не приведет", — отмечает коммерческий директор LAR Development (входит в ГК "Запстрой") Евгений Бескровный.
Психологический эффект, таким образом, сегодня значительно сильнее экономического. Покупатели видят начало более мягкой политики ЦБ, но пока не получают заметного улучшения условий кредитования.
Рыночная ипотека остаётся слишком дорогой
Главная причина осторожности — стоимость классической ипотеки. По словам Евгения Бескровного, сегодня банки предлагают рыночные ипотечные кредиты в среднем под 17–23% годовых. При таких условиях воспользоваться ими может лишь ограниченный круг покупателей, которым требуется сравнительно небольшой кредит.
“
"Базовая рыночная ипотека по-прежнему остается дорогой — в среднем от 17 до 23% годовых в зависимости от банка. Такие условия делают покупку жилья с использованием стандартной ипотеки доступной лишь для ограниченного круга покупателей, которым требуется относительно небольшая сумма кредита", — поясняет Евгений Бескровный.
Даже после решения ЦБ размер ежемесячного платежа практически не изменится. Поэтому рынок продолжит зависеть от семейной ипотеки, субсидированных программ и рассрочек, которые сегодня остаются основными инструментами продаж новостроек. Пока стоимость кредита остаётся высокой, девелоперы будут вынуждены сохранять программы субсидирования, скидки и рассрочки, позволяющие удерживать объём сделок.
Высокая стоимость денег влияет не только на покупателей, но и на самих застройщиков. Проектное финансирование остаётся дорогим, что ограничивает запуск новых очередей, повышает требования к темпам наполнения счетов эскроу и заставляет компании осторожнее подходить к покупке новых земельных участков.
“
"И бизнес, и покупатели сегодня ждут больших послаблений денежно-кредитной политики. Несмотря на формальное снижение ставки, стоимость заемных средств по-прежнему остаётся высокой, а кредиты – малодоступными. Банки сохраняют жесткий подход к оценке заемщиков: увеличиваются сроки рассмотрения заявок, растёт число отказов, а требования к клиентам остаются высокими", — указывает основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов.
По его оценке, переломить ситуацию сможет только более серьёзное смягчение политики Банка России.
"Для девелоперского рынка действительно ощутимый эффект может дать снижение ключевой ставки до 10% годовых. Именно при таком уровне можно ожидать восстановления ипотечного спроса, повышения доступности проектного финансирования и постепенного оживления рынка жилья. Пока же произошедшее изменение носит скорее символический характер и не способно существенно повлиять ни на покупательскую активность, ни на экономику новых проектов", — считает Кирилл Сиволобов.
До оживления рынка ещё далеко
Дополнительным фактором неопределённости остаётся судьба семейной ипотеки. По словам участников рынка, перенос изменений программы до 1 октября уже повлиял на поведение покупателей.
“
"При этом мы видим в июле снижение интереса покупателей и к семейной ипотеке. Последнее решение о переносе изменений до 1 октября фактически сформировало волну отложенного спроса: многие семьи предпочли не торопиться с покупкой и перенесли принятие решения на сентябрь, когда станет понятна дальнейшая судьба программы", — предупреждает Евгений Бескровный.
Поэтому даже постепенное снижение ключевой ставки сегодня не способно компенсировать неопределённость вокруг главного ипотечного продукта для первичного рынка.
В целом по словам участников рынка в ближайшие несколько месяцев рынок продолжит жить в режиме осторожного спроса. Основной объём сделок будут обеспечивать семейная ипотека, программы субсидирования и рассрочки, тогда как классическая ипотека останется нишевым продуктом.
Впрочем, если Банк России продолжит цикл снижения ставки и приблизится к уровню около 10% годовых, стоимость проектного финансирования и ипотеки сможет заметно снизиться, что создаст условия для восстановления спроса. Пока же июльское решение выглядит скорее подтверждением выбранного курса, чем переломным моментом для рынка жилья.
“
Такое снижение практически не несёт изменений для покупателей и девелоперов. Четверть процентного пункта крайне незначительно в абсолютных цифрах. Если бы ставка не изменилась, это можно было бы рассматривать как ухудшение ситуации, но небольшая подвижка вниз является компромиссом. Когда возможности заметно снижать ставку нет, но сохранить динамику нужно.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
