Коммерческие помещения в жилых комплексах перестают быть набором первых этажей, которые девелопер стремится как можно быстрее продать. Трендом становится самостоятельное управление "коммерцией".
В проектах бизнес– и премиум–класса рестораны, фитнес–клубы, магазины и сервисные пространства всё чаще приходится проектировать как единую систему, а часть площадей — сохранять в собственности, несмотря на дорогой капитал и длительную окупаемость. Главная развилка для рынка проходит между финансовой моделью, требующей вернуть вложения сразу после ввода дома, и продуктовой логикой, при которой неправильно выбранный арендатор способен снизить привлекательность всего жилого комплекса. Об этом шла речь на одной из сессий форума недвижимости "Движение".
Сколько оставить себе
Доля коммерческих помещений, которую застройщик готов оставить на своём балансе, напрямую зависит от класса жилья.
В комфорт–классе речь может идти о 20–30% площадей, в бизнес–классе — примерно о половине, а в премиальном сегменте — о 70%. То есть чем выше класс недвижимости, тем меньше коммерческие площади воспринимаются как самостоятельный товар. Они становятся частью сервисной инфраструктуры, за которую покупатель фактически платит уже при приобретении квартиры.
Читайте также:
Владельцам коммерческой недвижимости отказали в льготах из-за дефицита бюджета
Жилые застройщики подстегнули рынок коммерческой недвижимости Петербурга
Ввод коммерческих помещений в новостройках Петербурга сократился на 20%
Форум недвижимости в Сочи стартовал вопреки сложностям из-за переноса рейсов
Сделки с недвижимостью по лицу и голосу запустят в России с 1 июля
“
"У нас нет такой модели, что мы потом всё будем продавать. Нам очень важно управлять именно нашей инфраструктурой и качеством этой инфраструктуры", — поясняет директор по продажам жилой и коммерческой недвижимости девелоперской компании PIONEER Оксана Моисеева.
Отказ от контроля может обойтись девелоперу дороже первоначальной выгоды. В одном из проектов PIONEER ранее проданное помещение на первой линии пришлось выкупить обратно, когда стало понятно, что в этой точке необходимы ресторан и кондитерская определённого уровня. По словам Оксаны Моисеевой, инвестор получил около 40% к первоначальной стоимости метра.
Как подобрать операторов
Отдельная задача для застройщика — это подбор операторов, соответствующих аудитории проекта. Базовые функции коммерческой инфраструктуры сохраняются независимо от класса жилья. Жителям по–прежнему необходимы продуктовые магазины, аптеки, кафе, бытовые услуги и пункты выдачи заказов. Разница заключается в формате и качестве взаимодействия. Например, в премиальном комплексе получение заказов может быть встроено в работу консьерж–службы или внутренней доставки. А магазин должен соответствовать позиционированию дома.
"Мы работаем с фудхоллами, мы работаем с фреш–маркетами, у нас есть абсолютно крафтовые концепции, и здесь очень важно коллаборироваться, не цепляться за то, что сегодня есть и существует", — подчёркивает Оксана Моисеева.
При этом целевая аудитория проекта формируется не сразу. В течение первых полутора лет после ввода дома собственники занимаются ремонтом, часть квартир остаётся незаселённой, а устойчивого оборота для дорогого ресторана или специализированного магазина ещё нет. Поэтому состав арендаторов неизбежно меняется по мере заселения.
Для девелопера это означает необходимость планировать не только стартовое заполнение помещений, но и последующую ротацию.
Временные арендаторы позволяют активировать первые этажи в начальный период, однако позднее их место могут занять более сложные и капиталоёмкие форматы. Такой переход легче организовать, когда помещения остаются у одного собственника или управляются по единой концепции.
Подготовка помещений
Но даже удачно выбранный оператор не сможет работать в помещении, которое не отвечает его техническим требованиям. Поэтому коммерческая концепция должна появляться до завершения проектирования здания.
Требования операторов всё сильнее влияют на архитектурные и инженерные решения жилых комплексов. Например, для фитнеса важны нагрузки на перекрытия, высота потолков, вентиляция и электрические мощности.
"Эксплуатировать фитнес — это дорого и для нас, и для арендодателя", — отмечает заместитель директора по развитию и франчайзингу сети фитнес–клубов DDX Светлана Чижова.
Ресторанному бизнесу необходимы отдельные вытяжные каналы, зоны разгрузки, мощности для кухонного оборудования и возможность организовать потоки посетителей без конфликта с жильцами. Если эти параметры не предусмотрены заранее, девелопер либо несёт дополнительные затраты на реконструкцию, либо теряет потенциального арендатора.
Одновременно меняется структура договоров. Собственники по–прежнему стремятся получать гарантированный платёж, но всё чаще готовы дополнять его процентом от оборота. Для оператора такая модель снижает нагрузку на начальном этапе работы. Полный отказ от фиксированной части пока остаётся редким.
"Вы, как девелоперы, создаёте инфраструктуру не только для жильцов. Сейчас это уходит далеко–далеко за рамки. Поэтому чем больше вы будете слушать бизнес и прислушиваться к нашим потребностям, привлекать на более ранних этапах, тем более взаимовыгодным будет сотрудничество", — считает Светлана Чижова.
Для строителей и подрядчиков такой подход означает усложнение технического задания. Дополнительные мощности, несколько входов, увеличенная высота помещений и специализированные каналы вентиляции повышают себестоимость. Однако отказ от них сужает круг операторов и уменьшает ликвидность коммерческого блока.
Муки выбора
Сохранять всю коммерцию на балансе относительно легко, если она занимает менее 1% площади жилого проекта. Если же доля коммерческих помещений достигает 10–17%, длительное владение превращается в существенную нагрузку на капитал.
В таких условиях застройщики стараются создавать универсальные блоки, которые можно объединять и разделять в зависимости от запроса рынка. Для этого необходимо предусмотреть несколько входов, достаточное количество инженерных точек и возможность менять кадастровую конфигурацию помещений. Вместе с тем универсальность и запас инженерных мощностей увеличивают первоначальные расходы.
Коммерческий директор ГК "Сумма Элементов" Максим Лучников призвал советоваться с консалтинговыми компаниями, "потому что у них всё–таки насмотренность по стране достаточно большая". "И это стоит не так дорого, как ошибка, которая может быть допущена при проектировании", — отметил он.
Консультанты дают девелоперу представление о форматах, которые работают в сопоставимых локациях, и о технических требованиях крупных операторов. Однако внешней экспертизы недостаточно без участия будущей управляющей компании.
Именно управляющая компания после заселения получает данные о повседневном поведении жителей: частоте доставок, востребованности бытовых услуг, загрузке паркинга, перемещениях внутри квартала. Эта статистика позволяет корректировать коммерческую концепцию на основании реального спроса, а не субъективных представлений проектной команды.
Заложить на перспективу
В результате застройщики вынуждены осваивать всё больше функций, которые прежде отдавались рынку: самостоятельно заниматься брокериджем, управлять помещениями, вести переговоры с сетевыми операторами и в отдельных случаях участвовать в создании ресторанных или сервисных концепций.
“
"Мне кажется, мы этот процесс не останавливаем. Мы всё время меняемся, чтобы выжить", — констатирует директор по коммерческой недвижимости ГК "КОРТРОС" Юрий Тараненко.
Он привёл пример, когда в одном из проектов проектировщики предложили снизить расчётную электрическую мощность коммерческих площадей с 300 до 150 Вт на квадратный метр, ориентируясь на фактическое потребление действующих арендаторов. "Дело в том, что, если мы сделаем 150, нам замерять не у кого будет, они к нам не придут", — ответил Юрий Тараненко.
“
Петербургский рынок постепенно приходит к пониманию, что коммерческие помещения в составе жилого комплекса — это не просто дополнительный объём для продажи, а инструмент формирования качества среды и конкурентоспособности проекта. Московские девелоперы раньше начали привлекать операторов на стадии проектирования, сохранять контроль над ключевыми площадями и управлять составом арендаторов после ввода дома. В Петербурге эта модель также будет развиваться, но с поправкой на более ограниченный объём спроса, меньшую плотность покупательского потока и более длительный период заселения новых кварталов. Наиболее жизнеспособным для Петербурга, вероятно, станет гибридный подход: часть помещений девелопер реализует инвесторам, а пространства, критичные для концепции проекта, оставляет в собственности или под единым управлением. При этом важно заранее закладывать техническую возможность менять площадь и назначение помещений. Потребительские привычки и состав сервисов меняются быстрее, чем строится жилой комплекс, поэтому сегодня выигрывает не тот проект, где найден один идеальный арендатор, а тот, где коммерческая инфраструктура способна адаптироваться к спросу.
Вера Голубева
бизнес–партнёр TrendAgent Санкт–Петербург
“
Встроенные коммерческие помещения девелоперу интереснее продавать. Выведенная из продажи коммерция под будущую аренду от застройщика — это дополнительная нагрузка на финмодель проекта и снижение поступлений от продаж. Спрос на встроенные помещения стабильно высок, а квадратный метр в них недёшев. Поэтому отказ от этой статьи доходов на этапе строительства должен быть не только явно мотивирован, но и финансово подстрахован. Далее возникает вопрос концепции, под которую можно искать арендаторов довольно долго. Управлением должна заниматься отдельная структура, которую нужно создать и затем нанять туда людей. На объёмах управления менее, пожалуй, 20 тыс. м2, сдающихся по средней для Петербурга ставке, создание такого подразделения и вообще направления деятельности едва ли имеет смысл. Окупаемость коммерческого помещения в горизонте 10 лет подходит для частных инвесторов, но не для девелопера. Исключение только в том, если создаваемая концепция на базе коммерческих помещений явно способствует продаже основного продукта, а в общей экономике проекта — не имеет критического веса в финансовом балансе.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
В проектах массового сегмента коммерческая инфраструктура должна решать прежде всего повседневные задачи жителей. Здесь особенно востребована логика 15–минутного города, когда основные сервисы — продуктовые магазины, аптеки, пункты выдачи, кафе, бытовые услуги, образовательные и спортивные объекты — находятся в пешей доступности от дома. Для проектов комплексного освоения территорий это становится не дополнительным преимуществом, а базовым условием качества среды. При этом важно не просто предусмотреть помещения на первых этажах, а заранее определить их функциональную структуру и соотнести её с численностью населения, этапами ввода жилья и реальным покупательским потоком. В крупных проектах КОТ коммерция должна развиваться поэтапно: сначала закрывать базовые потребности первых жителей, а затем дополняться более сложными форматами по мере заселения территории. Такой подход снижает риск появления пустующих помещений и позволяет сформировать устойчивую локальную экономику внутри нового района.
Артём Матяш
директор по развитию ГК "Расцветай"
