Законодательное собрание Петербурга 17 июня приняло в первом чтении законопроект о приоритетных туристских проектах. Цель — разграничить гостиницы и так называемое псевдожильё и предоставить компаниям, готовым строить отели и не менять их специфику, налоговые льготы. Однако ключевая цифра — 11 млн рублей инвестиций за номер — даёт основания полагать, что власти города намерены поддержать крупные проекты, в то время как рынок остро нуждается в качественном трёхзвёздочном сегменте. Всё это может привести к дисбалансу между дорогими и дешёвыми отелями.
Подробнее об инициативе и о мнениях участников рынка — в материале "Делового Петербурга".
Что предлагает законопроект
Документ, внесённый губернатором Александром Бегловым, разработан комитетом по инвестициям. Он вводит новый механизм господдержки для девелоперов, строящих гостиницы и санатории, и закрепляет статус "приоритетный туристский проект" для инвестпроектов, соответствующих установленным критериям.
Статус смогут получить проекты строительства и реконструкции гостиниц и санаториев, а также инженерной и транспортной инфраструктуры для них. Инвестор должен быть зарегистрирован в Петербурге, его основной вид деятельности — гостиничный или санаторно-курортный. У компании не должно быть долгов по зарплате, процедур банкротства или реорганизации, а также приостановки деятельности.
Ключевое требование — удельная стоимость строительства одного номера не менее 11 млн рублей для новых объектов и 8,25 млн рублей при реконструкции. Предполагается, что это должно обеспечить определённый уровень комфорта. Кроме того, проект должен иметь положительный социально-экономический эффект и быть направлен на развитие приоритетных направлений туризма.
Инвестор обязан эксплуатировать объект по целевому назначению, включить его в реестр классифицированных средств размещения, а для санаториев — получить лицензию на медицинскую деятельность. Запрещается привлекать средства дольщиков и продавать помещения в частную собственность.
В обмен город предлагает инвесторам налоговые льготы и сопровождение проекта. Главное — освобождение от обязательств по строительству социальных объектов (поликлиник, школ, детских садов), которые обычно возлагаются на застройщиков. Это позволит направить ресурсы непосредственно на туристскую инфраструктуру.
При нарушении условий инвестор должен будет выплатить компенсацию в бюджет, размер которой определят исходя из объёма полученных льгот. Соглашение о реализации проекта будет заключаться на срок до 10 лет и обеспечиваться независимой гарантией.
Между тем юридическое управление Законодательного собрания в своём заключении отметило, что отдельные формулировки документа требуют уточнения. В частности, замечания вызвали положения о строительстве объектов обслуживающей инфраструктуры "при необходимости", а также отсылка к "существенным условиям соглашения" как основанию для расторжения. Вместе с тем коррупциогенных факторов в документе не выявлено. Документу предстоит пройти ещё два чтения в парламенте города.
Не для малого бизнеса
Вице-президент Ассоциации малых гостиниц Петербурга Тамара Буйлова сразу расставила акценты: этот документ — не для небольших отельеров.
“
"Вообще для малого бизнеса, который занимается гостиницами, может быть, единственное, что подошло бы, это история с глэмпингами", — говорит она. Помещения в жилом фонде, даже переведённые в нежилой, под законопроект никак не попадают.
При этом она оценивает инициативу положительно. В последние 3-4 месяца гостиничные проекты по всей России, а тем более в Петербурге, встречаются крайне редко. Город прирастает жилыми домами, людей становится больше, гостиничный сектор остаётся одним из самых затратных и инвестиции окупаются долго.
“
"Я считаю, что данным законопроектом, даже если он направлен только на создание 4-5-звёздочных гостиниц, город пытается поднять общий уровень отелей в Петербурге и устранить целиком и полностью возможность перехода в апартаменты", — объясняет она.
При этом, по её мнению, документ разрабатывался под уже заготовленные проекты.
11 млн за номер
Один из главных вопросов, который прозвучал на заседании Заксобрания, — экономическая обоснованность минимальной стоимости номера. Депутат Александр Рассудов, член постоянной комиссии по градостроительству, земельным и имущественным вопросам, поставил его прямо:
“
"Откуда появилась удельная стоимость строительства не менее 11 млн рублей? Я примерно могу представить себе стоимость строительства. Таким образом, получается, если брать удельную стоимость, что мы будем поддерживать только строительство гостиниц 4 и 5 звёзд? При этом сейчас востребованы рынком для развития внутреннего туризма 3-звёздочные отели. А они, судя по всему, будут нагружены социальной инфраструктурой".
Как пояснили авторы законопроекта, цифра основана на федеральных нормативах, которые сегодня использует Минэкономразвития при предоставлении льготного финансирования гостиничных проектов. По их мнению, новые требования не должны создавать необоснованных барьеров для строительства востребованных рынком гостиниц среднего сегмента, которые сегодня являются основой внутреннего туризма. Однако сам факт того, что порог входа установлен на уровне, сопоставимом с проектами высокой ценовой категории, вызывает вопросы у депутатов и участников рынка.
Рассудов, впрочем, поддержал законопроект в целом:
“
"Я безусловно поддерживаю данный законопроект, поскольку действительно существует проблема разграничения того, что является гостиничной инфраструктурой, и того, что является псевдожильём".
Но его вопрос о стоимости остаётся открытым — и, вероятно, станет предметом дискуссии во втором и третьем чтениях.
Освобождение от социалки — не панацея
Директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов подтверждает: девелоперы действительно сталкивались с ситуацией, когда даже при реализации отельных проектов на них распространялись обязательства по созданию сопутствующей социальной инфраструктуры.
“
"Освобождение инвесторов от такой дополнительной финансовой и административной нагрузки потенциально способно повысить привлекательность гостиничных проектов и стимулировать увеличение номерного фонда города", — говорит он.
Однако эффективность меры будет зависеть от того, насколько широкий круг инвесторов сможет ею воспользоваться. Существенным ограничением выглядит требование о запрете привлечения средств дольщиков и продаже номеров в частную собственность.
“
"Именно такие механизмы нередко используются классическими девелоперами для снижения инвестиционной нагрузки и распределения рисков. Поэтому часть участников рынка может отказаться от реализации гостиничных проектов даже с учётом предлагаемых льгот", — предупреждает Орлов.
По его словам, в условиях высокой ключевой ставки экономика многих гостиничных проектов остаётся напряжённой и для рынка более значимым стимулом могло бы стать возобновление постановления №141 о льготном финансировании.
Партнёр NF Group Ольга Широкова добавляет: "Государственная поддержка гостиничной отрасли, в том числе налоговые льготы, является важным драйвером развития и функционирования гостиничного и туристического рынка. Но в условиях дорогого заёмного финансирования особенно важными для объектов остаются меры, направленные на предоставление льготных условий финансирования и субсидий на реализацию объектов, которые повышают интерес к инвестициям в гостиничную отрасль, тем самым наполняя рынок качественно новыми объектами".
Проблема — в возврате средств инвесторов
Заместитель председателя экспертного совета Ассоциации отельеров АМОС Александра Мирошникова смотрит на проблему шире: меры господдержки гостиничных проектов в регионах реализуются, и новые инициативы, как правило, направлены на улучшение инвестиционного климата. Но работает этот процесс не идеально.
“
"Даже при наличии различных мер ключевой проблемой становится не столько привлечение инвестиций, сколько грамотный подход к разработке концепций и моделированию будущего этих инвестпроектов. Проблема возникает на этапе возврата инвестиций", — говорит она.
В качестве примера Мирошникова приводит Краснодарский край, где инвестиции не возвращаются, потому что концепции проектов были не доработаны с точки зрения маркетинга. Инвесторам обещали высокие доходы, основываясь на расчётах исходя из прогноза на хорошую загрузку, но на юге России ярко выражена сезонность и круглогодичную загрузку не может обеспечить практически никто. В регионе инвестиции в строительство гостиниц чаще всего не окупаются в Анапе, Геленджике и Туапсинском районе. Основные причины — строгие ограничения генплана (например, в Сочи и Анапе запрещено строить апартаменты), нехватка инфраструктуры, переизбыток предложений и короткий сезон.
“
"Те деньги, которые обещаны, люди не получают, а с точки зрения самих частных инвесторов, привлекаемых в проекты, мы получаем большое число людей по сути обманутых, недовольных", — констатирует она.
По мнению Мирошниковой, баланс необходим: совершенствовать законодательство для снижения рисков и повышения привлекательности регионов нужно, но при этом надо повышать уровень экспертизы инвесторов и девелоперов, заходящих в гостиничную индустрию.
Региональный тренд и петербургская специфика
Похожие инициативы уже существуют в регионах: в законодательстве Самарской области и Удмуртской Республики закреплены определения приоритетных туристских проектов, а в Ульяновской области принят закон, предусматривающий преференции для таких инвесторов. В Забайкальском крае разработали законопроект о присвоении приоритетного статуса туристическим инвестиционным проектам. Кроме того, в Нижегородской области действует порядок субсидирования инвестиционных проектов по созданию туристической инфраструктуры, а в Пермском и Кировском краях существуют категории приоритетных инвестиционных проектов.
На федеральном уровне Минэкономразвития предлагало присваивать статус приоритетного инвестпроектам, направленным на выполнение работ и оказание услуг, в том числе в сфере туризма. Также действует федеральный проект "Пять морей и озеро Байкал", в рамках которого отобраны 13 инвестиционных проектов для создания новых морских курортов. Некоторые российские субъекты развивают туризм через создание особых экономических зон туристско-рекреационного типа.
Таким образом, петербургский законопроект вписывается в общероссийский тренд, но его ключевое отличие — введение минимальной удельной стоимости строительства гостиничного номера (11 млн рублей) и запрет на продажу помещений в частную собственность — заметно отделяет его от общего массива подобных мер.
