Почти полгода назад в Петербурге был принят закон о комплексном развитии территорий. Смольный получил инструмент реновации жилых кварталов, но воспользоваться им не спешит. Сначала его опробуют на промзонах и пустырях.
В конце декабря — начале января 2026 года в Петербурге вступили в силу два городских закона, регламентирующих работу механизма комплексного развития территорий (КРТ). Чтобы он заработал в реальности, Смольному осталось создать оператора КРТ. Однако этого пока не происходит.
Версии о том, почему механизм "должен, но не работает", на рынке ходят разные: от опасений стартовать накануне выборов в Госдуму, которые пройдут осенью, до отсутствия интереса со стороны застройщиков. Отчасти политические риски оправданны: некоторые партии, например "Справедливая Россия", декларируют "защиту" граждан от КРТ. Застройщики же пока не видят понятных условий реализации таких проектов и, как правило, воздерживаются от публичных комментариев на эту тему. Кроме того, ситуация осложняется высокой ключевой ставкой.
Когда начнётся КРТ в Петербурге
О текущей ситуации с КРТ "ДП" удалось пообщаться на ПМЭФ с вице–губернатором Петербурга Николаем Линченко, курирующим строительный комплекс. По его словам, КРТ пока не коснётся жилых кварталов (именно этот аспект вызывал наибольшее социальное напряжение). Вместе с тем механизм может применяться и к нежилым территориям.
Читайте также:
Первый дом по новой программе КРТ в Ленобласти построят в Волосово
Бельский усомнился, что программа КРТ в Петербурге стартует в пределах пяти лет
Застройщиков обяжут создавать инфраструктуру для сетей связи в проектах КРТ
Активисты провели в Петербурге собрание против закона о КРТ
Хрущёвки — всё: застройщики заработают 300 млрд рублей на проектах КРТ в Петербурге
“
"В действующей редакции Правил землепользования и застройки нет ни одной локации по жилой застройке КРТ. Мы апробируем весь механизм от начала до конца на тех площадках, которые ранее были обозначены как нежилые и незастроенные. Запустим его, а дальше будем вырабатывать единую политику подходов", — рассказал Николай Линченко.
В любом случае, по его словам, это вопрос будущего. "Решения ни по одной КРТ–застройке не принимались — даже в теории ни один квартал не задействован", — заявил вице–губернатор.
Похожие заявления делались и раньше. Глава комитета по строительству Петербурга Игорь Креславский в апреле 2026 года говорил, что быстрых решений по КРТ не ждут, чтобы не наделать ошибок. Председатель ЗакСа Александр Бельский в мае усомнился, что программа стартует в пределах 5 лет.
Тем не менее подготовка к запуску механизма ведётся. Так, Смольный занимается вопросом создания оператора КРТ — структуры, предусмотренной федеральным законодательством. "Сейчас мы готовим подзаконные акты для существования единого оператора. Этот оператор будет заниматься вопросами территорий от лица Санкт–Петербурга. По норме федерального законодательства оператор контролируется публичным образованием: 51% — это город в любом случае, какой бы инвестор ни привлекался", — уточнил Николай Линченко.
При этом остаются неясными организационно–правовая форма оператора, параметры его отбора, модель привлечения инвесторов, распределение ответственности между городом, оператором и девелопером, порядок компенсации затрат на соцобъекты и критерии выбора территорий.
“
"Пока не сформулированы условия, трудно сказать, насколько подобные проекты будут интересны, — отмечает коммерческий директор ГК “Вертикаль” Роман Корнышев. — КРТ — это всегда длинный инвестиционный цикл, высокий объём обязательств по расселению и созданию инфраструктуры, поэтому здесь недостаточно просто предоставить земельный участок. Девелоперу важно понимать правила игры на всём горизонте реализации проекта".
Что будет с хрущёвками
Теоретически проекты КРТ с расселением хрущёвок могли бы заинтересовать девелоперов с точки зрения экономики. Три с половиной года назад, когда "ДП" впервые оценивал реновацию таких кварталов, она виделась как вполне жизнеспособная программа, которая не только обновила бы жилой фонд в городе, но и была бы целесообразна с точки зрения экономики. При вложениях около 2 трлн рублей, выручке 2,5 трлн рублей и марже порядка 500 млрд рублей рентабельность могла составить около 20%.
Но, пересчитав параметры в 2025 году, "ДП" получил уже другую картину. Себестоимость выросла в полтора раза, тогда как цена сделок по "СберИндексу" прибавила лишь 31,7%; инвестиции поднялись примерно до 3 трлн рублей, а запас сжался до 300 млрд рублей и местами ушёл в минус.
"КРТ остаётся одним из наиболее перспективных инструментов развития городских территорий, поэтому при появлении конкретных проектов мы, безусловно, будем их рассматривать, — говорит генеральный директор ГК “Ленстройтрест” Денис Заседателев. — Для нас интерес представляют локации, где есть возможность создавать полноценную жилую среду с социальной инфраструктурой, общественными пространствами и понятным сценарием развития территории". При этом он уточняет, что нужны "предсказуемые условия реализации и возможность заранее просчитывать параметры проекта".
Ближайшие перспективы КРТ
КРТ нежилых и незастроенных территорий в Петербурге действительно выглядит на данный момент более реально. Во всяком случае, соответствующие зоны городские власти ранее зафиксировали в Правилах землепользования и застройки (см. карту). В них попали несколько видов земель.
Крупнейшие участки под КРТ — это бывшие сельскохозяйственные поля в Шушарах и Каменке. Некоторые участки там находятся в собственности крупных застройщиков.
Ещё несколько территорий представляют собой промзоны. Самый характерный пример — "Красный треугольник" на Обводном канале. Но кроме него в зоне КРТ находятся часть Сестрорецкого инструментального завода, обширные промзоны вдоль Митрофаньевского шоссе, "Новодевичий квартал".
Наконец, есть и такие территории, как гаражный массив с прилегающим замусоренным пустырём на Дальневосточном проспекте.
Большинство опрошенных "ДП" экспертов считают, что при должном подходе город мог бы выиграть от развития таких участков. "В городе остаётся значительное количество территорий, нуждающихся в комплексном развитии. В первую очередь речь идёт о территориях серого пояса Санкт–Петербурга, а также отдельных участках вдоль Октябрьской набережной и в районе проспекта Обуховской Обороны. Потенциал для реализации подобных проектов существует, однако для их успешного запуска необходимо выстраивать комплексное, доверительное и экономически обоснованное взаимодействие между властью и девелоперами", — говорит партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
Однако с подобными проектами — свои сложности. "В первую очередь — сложная и часто раздробленная структура собственности на крупных территориях, которые потенциально могли бы быть вовлечены в редевелопмент. В городе есть значительные промышленные и бывшие промышленные зоны, часть из которых фактически используется неэффективно или находится в полузаброшенном состоянии. Среди наиболее очевидных примеров — территория “Красного треугольника” в районе “Нарвской” и “Балтийской”, промышленные участки в зоне улицы Седова между станциями метро “Елизаровская”, “Пролетарская” и “Ломоносовская”, а также пояс бывших предприятий вдоль Обводного канала", — говорит руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group в Санкт–Петербурге Сергей Дуванов.
“
"Опыт других регионов показывает, что активное применение инструмента комплексного развития территорий позволяет заметно ускорить девелоперскую активность и запуск проектов, серьёзно влияющих на обновление городской среды. Поскольку КРТ упрощает и ускоряет градостроительные процедуры, интерес со стороны рынка точно будет. Девелоперы смогут как самостоятельно заходить в реализацию таких проектов, так и выводить на рынок подготовленные площадки с документацией. В обоих случаях механизм создаёт условия для более предсказуемой и быстрой реализации новых проектов в городе", — уточняет директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов.
“
Законодательной базы для КРТ достаточно — на федеральном уровне с избытком, да и на региональном в принципе хватает. Была бы политическая воля. Проблема в другом: желающих нет и нежелание обоюдное. Девелоперы не понимают, как в чистом поле распродать построенное, не уходя ниже нижнего по экономике. А КРТ вдобавок требует распределения социальной и транспортной нагрузки, и у города понятное желание переложить её на операторов территорий. Поэтому пока застройщикам проще сидеть и ждать лучших времён. Другой момент — закон об операторе принят, но город не спешит его создавать. А тем временем объёмы стройки в Петербурге падают. Объём ввода говорит сам за себя: дай бог закрыть в этом году 1,3 млн м2, тогда как раньше 3 млн делали влёгкую. С прошлого года натягивали сову на глобус, а в этом совы уже нет — остался один глобус. Я считал даже потенциально интересные территории вроде Московского района. Не бьётся ничего. Сейчас идеальный шторм: запредельная ставка, упавший спрос и растущая социальная нагрузка. При такой экономике КРТ не складывается.
Александр Рассудов
депутат Законодательного собрания Санкт–Петербурга
“
Если в ближайшее время город объявит о запуске новых проектов КРТ, мы, безусловно, будем внимательно изучать такие возможности. В Петербурге есть территории, которые объективно нуждаются в комплексном обновлении и обладают хорошим потенциалом для развития. Но участие девелопера в подобных проектах всегда зависит от условий. Главный вопрос сегодня — предсказуемость. Для проектов такого масштаба критически важно понимать сроки реализации, объём обязательств сторон и экономику на всех этапах. Именно отсутствие просчитываемости во многом тормозило предыдущие попытки запуска КРТ. Когда сроки постоянно смещаются, а правила могут меняться по ходу реализации, любой проект начинает превращаться в историю с трудно прогнозируемым результатом. Другой важный момент — взаимодействие с собственниками. В Петербурге значительная часть территорий находится в частной собственности, и именно стык государственных и частных интересов зачастую становится самым сложным вопросом. Для реализации крупных проектов необходимы прозрачные и понятные правила для всех участников процесса. Если говорить о наиболее интересных локациях, то в первую очередь на память приходят Московский и Невский районы. Существенный потенциал есть и у Красносельского, и у Красногвардейского района.
Александр Свинолобов
генеральный директор Stavni
“
Интерес девелоперов к КРТ есть, но включится он только при понятных правилах: внятные ТЭПы, разумная социальная нагрузка, предсказуемые сроки согласований. Без этого механизм останется на бумаге даже после официального старта. Главный тормоз сегодня — экономика. Себестоимость строительства за последние годы выросла быстрее цен, а высокая ставка делает длинные проекты с переселением особенно чувствительными.
Вера Голубева
бизнес–партнёр TrendAgent в Санкт–Петербурге
“
На мой взгляд, принятые в городской закон поправки сделали механизм КРТ более прозрачным по сравнению с предыдущей версией, однако ключевые вопросы — равнозначность предоставляемого жилья, место перемещения и плотность застройки — до конца так и не урегулированы. Соответственно, для девелопера остаются неясными сроки реализации проекта, его стоимость, возможности привлечения банковского финансирования и в конечном счёте — маржинальность таких проектов. Кроме того, в Петербурге жители нередко успешно тормозят реализацию проектов, подавая судебные иски, что также сдерживает активность застройщиков.
Виктория Цытрина
основатель юридического сервиса "Бизнес Вправе", независимый директор
