Российские девелоперы в последние годы стали чаще уходить с "тесных" домашних рынков в более широкую региональную географию. Три главные причины — более дешёвый вход в проекты, меньшая конкуренция и больший потенциал роста спроса. Однако в 2026-м эта активность стала снижаться.
Региональная экспансия стала для рынка способом компенсировать сужение возможностей в наиболее дорогих и конкурентных агломерациях. В Москве, Санкт–Петербурге и некоторых крупных центрах конкуренция за площадки и покупателя невероятно высока, а рост требует всё больше капитала.
В небольших городах, где новое строительство практически не ведётся, есть хорошая возможность собрать весь накопившийся за долгие годы спрос. К плюсам также можно отнести заинтересованность местных властей в приходе новых крупных инвесторов, которые берут на себя модернизацию и развитие депрессивных кварталов. Отношение к бизнесу здесь несравнимо с тем, что транслируют в Москве или тем более Петербурге, где город планомерно снижает объёмы жилищного строительства.
“
"Мне лично известен случай, когда крупнейший застройщик одного сибирского региона сконцентрировал свой бизнес в соседнем, потому что его достала чехарда с градостроительными согласованиями. За пару лет в регионе были три волны арестов строительных чиновников, что привело к невозможности получить их подпись на любом документе. Но это исключение из правил. Ещё был случай, когда в одном из регионов заместитель губернатора сам занялся строительным бизнесом и начал создавать местным застройщикам невыносимые условия. Некоторые из–за этого двинулись в другие регионы, где их с удовольствием приняли", — рассказывает руководитель экосистемы для девелоперов ЕРЗ Кирилл Холопик.
Когда застройщики пошли в регионы
Тренд на выход российских девелоперов в другие регионы начал формироваться ещё в пандемийный период 2020–2021 годов, а в 2022–2023 годах стал заметным и системным. Тогда крупные компании, прежде всего федеральные девелоперы, начали целенаправленно расширять географию за пределы Москвы, Санкт–Петербурга и Краснодарского края и выходить в миллионники и другие города. Ключевыми драйверами стали сочетание дефицита земли и высокой конкуренции в столицах и массовая льготная ипотека, стартовавшая в 2020–м.
События 2022 года положительно повлияли на региональные рынки жилья — невероятный рост объёмов промышленного производства и резкий рост зарплат увеличили платёжеспособный спрос. Наиболее заметно это было в Свердловской, Нижегородской, Новосибирской областях и Татарстане, а также Пермском крае. Интерес застройщиков к Дальнему Востоку и Мурманску подстегнули региональные программы льготной ипотеки — ставка 2 % оказалась столь заманчивым стимулом, что в отдельных городах уже есть конкуренция среди федералов.
В 2026 году на фоне общего охлаждения рынка жилищного строительства активность девелоперов по региональной экспансии снизилась. Тем не менее все крупные игроки продолжают искать себе новые участки и рассматривать новые города и продолжают реализацию уже заявленных проектов.
“
"Единственным драйвером для выхода девелоперов в новые регионы является прибыль. Застройщики видят в расширении рынка дополнительную возможность заработать. Выход за пределы домашнего региона — это всегда дополнительные риски. Однако по мере повышения прозрачности градостроительных процедур такие риски сведены к минимуму. Поэтому региональная экспансия сегодня стала нормой. В этом году пал последний регион из топ–20 крупнейших, в котором не было иногородних застройщиков. Сразу два иногородних девелопера вышли в Челябинскую область", — говорит Кирилл Холопик.
Есть и биржевой мотив. "Финансовые рейтинги публичных компаний зависят от территориальной дифференциации бизнеса. Поэтому застройщики, чьи акции торгуются на бирже, больше других мотивированы выходить в новые регионы", — поясняет Кирилл Холопик.
Какие регионы выбирают застройщики
Наиболее популярными направлениями после столичных агломераций и Краснодарского края у девелоперов сегодня являются Свердловская, Ярославская, Нижегородская и Новосибирская области, Пермский край, Ростовская область, Татарстан, Волгоградская область и др. По типу их можно разделить на крупные агломерации (Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Нижний Новгород), промышленные центры (Пермь, Челябинск, Ижевск, Тюмень), рынки рядом со столицами (Ярославль, Тверь, Владимир).
Все осваиваемые сегодня девелоперами регионы обладают важными для бизнеса характеристиками: крупная существующая или формирующаяся агломерация, живой спрос, промышленная или деловая база, относительно понятная экономика проектов и т. д. Так, Свердловская область — один из самых ёмких и устойчивых рынков вне столичных агломераций. Здесь есть крупная агломерация Екатеринбурга, высокая деловая активность, сильная промышленная база и платёжеспособный спрос делают регион понятным для девелопера. Нижегородская область интересна сочетанием крупного города, ограниченного качественного предложения и сильного статуса регионального центра. Здесь ещё есть пространство для новых проектов, но уже сформирован достаточный объём спроса, чтобы поддерживать продажи.
Республика Татарстан — один из самых инвестиционно привлекательных регионов благодаря сильной экономике, управляемой градостроительной политике, высокой деловой активности и крупным городским центрам, прежде всего Казани. Девелоперов здесь привлекает не только спрос, но и предсказуемость среды, что крайне важно для проектного финансирования и долгих циклов строительства. Новосибирская область — крупнейший центр Сибири с большим городским рынком, транспортным узлом и устойчивой миграционной привлекательностью. Ярославская область выигрывает за счёт близости к московскому рынку, спроса на жильё в более доступном ценовом сегменте и потенциала пригородной и внутригородской застройки. Проекты здесь дают возможность работать в зоне влияния столицы, но с более низкой себестоимостью входа.
Пермский край отличает сильная промышленная база. Ростовская область остаётся одним из главных южных центров России: крупная агломерация, хороший спрос, транспортная роль и миграционный поток поддерживают интерес застройщиков. Для девелопера это рынок, где можно масштабировать продукт и опираться на широкий пул покупателей. Наконец, Волгоградская область привлекает не размером маржи, а сочетанием крупного города, достаточно ёмкого спроса и более низкого порога входа. Для части компаний это удобный рынок для закрепления в Поволжье и на юге страны.
