7 млн рублей против 11,5 млн — столько стоит средняя квартира в областной новостройке и в петербургской. Разрыв в 65 % сделал своё дело: в 2025 году область впервые обошла город по динамике продаж. В 2026–м этот перевес закрепляется, хотя рынок несёт в себе накопленный груз избыточного строительства.
Двадцать лет назад Кудрово, Мурино и Девяткино были картофельными полями. Сегодня Всеволожский район — лидер продаж во всей Петербургской агломерации 4 года подряд: 27% всех сделок по региону, три четверти областных. Новосаратовка за 5 лет с нуля превратилась в полноценный жилой квартал и в 2025 году заняла второе место по продажам в агломерации, обогнав Кудрово.
Механизм перетока давно описан: Петербург дорожает, площадок под доступное жильё не хватает, новые проекты стартуют с высокой базовой ценой. Покупатель с семейной ипотекой под 6% и бюджетом 7-8 млн рублей выбирает область. По данным КЦ "Петербургская недвижимость" (входит в Setl Group), из 70 тыс. квартир, проданных на первичном рынке агломерации в 2025 году, 24,4 тыс. пришлось на областные объекты.
За хорошими цифрами продаж 2025-го скрывается проблема, созданная 2 годами ранее. Когда льготная ипотека разгоняла рынок до рекордных показателей, застройщики Ленобласти выводили проекты темпами, опережавшими реальный спрос. После июля 2024-го, когда массовая льготная ипотека ушла, продажи упали резче, чем поступление новых проектов. Накопленный избыток составил около 22,8 тыс. нераспроданных лотов — четвёртое место в России по затоваренности. Для покупателя это хорошая новость: конкуренция между девелоперами означает акции, гибкие рассрочки, квартиры с отделкой в подарок. Для самих застройщиков с большим пулом остатков — нарастающее давление на маржинальность. Те компании, что сумеют расчистить портфель до 2027 года, окажутся в позиции силы к моменту следующего цикла роста.
На январь 2026 года в области действовали 222 разрешения на строительство — против 164 в Петербурге. Но в I квартале 2026-го объём новых запусков в Ленобласти заметно снизился: девелоперы взяли паузу. С января по май выдано всего семь разрешений на строительство многоквартирных домов, включая два дома по договорам комплексного развития территории в Щеглово и Троицкой Горе. При стоимости проектного финансирования выше 20 % годовых выводить новые объёмы рискованно — особенно когда старые ещё не распроданы.
Ввод вырос почти в 3 раза к уровню прошлого года. Правда, основной объём обеспечен ИЖС. По данным комитета по строительству, всего за 4 месяца 2026 года в Ленинградской области ввели 1,36 млн м2 жилья. Из них 1,2 млн м2 приходится на индивидуальное жилищное строительство и только 164,9 тыс. м2 — на многоквартирные дома. Большинство строящихся проектов — комфорт-класс по цене 160–200 тыс. руб. / м², монолитно–кирпичные дома от 16 до 24 этажей. Квартирография: 60–65% — однушки и студии, 25–28% — двухкомнатные. Доля трёхкомнатных — единицы процентов.
Застройщики понимают, что большие квартиры в области покупают редко: покупатель с деньгами идёт в город. Выручка областных застройщиков по итогам 2025 года выросла на 29 %, до 151 млрд рублей. Но значительная часть — рассрочки, расчёты по которым перенесены на 2026–2027 годы. Реальный денежный поток ниже номинального. Квартальная выручка в марте 2026-го снизилась к февралю на 15% — откат после январского ажиотажа.
Средний "квадрат" в декабре 2025 года: в Петербурге — 316 046 рублей, в области — 180 760 рублей. За год городская цена выросла на 15%, областная — на 13%. Разрыв держится. Это означает, что переток спроса продолжится: пока город дорожает быстрее или одинаково, область остаётся единственным доступным выходом для семей с ограниченным бюджетом.
