Рынок офисной недвижимости трансформируется и переходит к созданию полноценной бизнес-среды. Современный офис должен совмещать не только статусную локацию, гибкие планировки и умную инженерию, но также "сценарии комфорта" для каждого пользователя. Тренды задают жилищные девелоперы, превращая деловые пространства в эффективные экосистемы, ликвидные активы и инструмент HR-стратегии. Подробнее "ДП" рассказал руководитель департамента коммерческой недвижимости ELEMENT Игорь Матейкович.
Сегмент офисной недвижимости удерживал лидирующую позицию по доле в общем объёме инвестиций в последние несколько лет. Однако в первом квартале 2026-го немного снизил темпы по отношению к прошлому году. По вашим прогнозам, каким будет год для рынка — и что определит итоговые результаты для игроков?
— По нашей оценке, 2026-й будет годом избирательного спроса. Сейчас на рынке офисной недвижимости Петербурга сохраняется дефицит качественного предложения. Если мы возьмём статистику Nikoliers, то вакансия в сегменте качественной недвижимости по итогам 2025 года находилась на уровне 4,1%. А если мы возьмём деловой центр Петербурга, и в частности Петроградскую сторону, то по итогам первого квартала 2026 года вакансия на офисы высокого класса составляет около 2%. Это говорит о том, что действительно качественных предложений не хватает.
Соответственно, итоговый результат в 2026-м будут определять три вещи: качество предлагаемого продукта, его соответствие современным запросам, готовность инвесторов к долгому горизонту планирования.
Рынку уже интересны не просто квадратные метры, а редкие технологичные и ликвидные офисные активы. Расположенные в правильной локации, если мы говорим о качественной недвижимости.
Игорь Матейкович, руководитель департамента коммерческой недвижимости ELEMENT
В чём именно выражается смена в поведении инвесторов, если брать сегмент офисов?
— Подход к оценке предложения и повышенная требовательность. Раньше определяющими критериями выбора были локация и цена. В настоящий момент инвестор смотрит гораздо шире: важны сервис, инженерия, насколько объект будет отличаться от массового офисного предложения. Он также обращает внимание на пул потенциальных арендаторов, на ликвидность после ввода и наличие профессионального управления. Эти составляющие выходят на первый план.
В целом на рынке растёт доля именно инвестиционных сделок. По данным CORE.XP, в 2026 году порядка 70% сделок в сегменте коммерческой недвижимости России будут заключаться с инвестиционными целями.
Что сегодня инвестор, покупатель и арендатор понимают под словосочетанием "качественные офисные площади"?
— Это уже не просто бизнес-центр класса А. Это сочетание многих факторов. А именно: локация, которая работает на статус компании и удобство её сотрудников; инженерия, обеспечивающая комфорт, энергоэффективность и стабильную эксплуатацию; гибкость планировок, чтобы пространство можно было адаптировать под разные сценарии бизнеса.
Если мы говорим о большинстве бизнес-центров класса А в Петербурге, — то сегодня доля реноваций больше 50%. Понятно, что в городе очень много исторических зданий, объектов культурного наследия, — и в этих проектах зачастую нет возможности обеспечить инженерию современного уровня, которая будет актуальна ещё 10–20 лет.
Сервис и управление тоже важны, потому что сейчас качественный офис воспринимается как сбалансированная среда — экосистема, где сотрудники и работодатели могут получить полный комплекс услуг, необходимых для делового центра.
Статус объекта имеет особое значение, потому что он помогает компании привлекать качественный персонал, клиентов, партнёров.
При создании ELEMENT PRIME мы как раз исходим из логики, что это не просто здание, а это офисный актив нового уровня, где все факторы сошлись: инженерия, архитектура, ультрасовременный подземный паркинг с технологией "сухие ноги", качественные общественные пространства, которые должны работать как для собственника, так и для арендатора. То есть, это не просто бизнес-центр, а целая экосистема для премиального бизнеса.
К слову, приход девелоперов из жилого сегмента в офисный — уже устоявшийся тренд. А повлияло ли это как-то на сам продукт?
— Что главное для девелоперов, специализирующихся на жилой недвижимости? — создать именно среду обитания для будущего резидента: то есть некий лайфстайл, образ жизни. Поэтому приход жилищных девелоперов в офисный сегмент приносит новый подход именно к формированию бизнес-среды внутри деловых центров.
Раньше офисы проектировались как некая функциональная коробка, обеспечивающая рабочие места. С приходом девелоперов из жилой недвижимости офис становится частью образа жизни и корпоративной культуры.
Игроки из жилого сегмента лучше чувствуют сценарий пользователя: как человек заходит в здание, где он встречается с партнёрами, где он будет пить кофе, как он будет попадать из паркинга в основное здание. Та же самая технология "сухие ноги" становится крайне важна — тем более в нашем городе с его климатическими особенностями. То есть речь про комфорт и ощущение безопасности внутри комплекса.
И для ELEMENT PRIME — это естественный подход, поскольку мы смотрим на офис не только как на коммерческий объект, но и как на среду обитания бизнеса. Здесь важны не только метры, но и впечатление, которое получит итоговый собственник, работодатель и сотрудник. Это впечатление формируют локация, архитектура, удобная входная группа, общественные пространства, инженерные решения, цифровые и другие сервисы, даже сценарии движения внутри здания. Всё продумано до мелочей.
рендер ELEMENT PRIME
И этот новый подход к созданию качественной среды даёт определённые преимущества будущему собственнику или арендатору как работодателю?
— Современный офис становится частью HR-стратегии. Компании уже конкурируют не только за клиента, но и за качественный персонал. И офис сегодня является дополнительным критерием для соискателя при выборе компании, в которой он хочет работать. Безусловно, качественный офис повышает статус организации в глазах сотрудника, помогает вернуть персонал из удалённого формата, что сейчас стало довольно модно.
Именно качественный офис в современном понимании становится не просто очередной статьёй расходов в бизнес-плане, а инвестицией, средством удержания персонала и привлечения новых команд и партнёров. Это и формирует ценность проекта. Когда офис работает не только как недвижимость, но и как инструмент имиджа, повышения эффективности в рамках HR-стратегии.
Что обеспечивает востребованность новых форматов и коммерческой недвижимости более высокого класса именно в Петербурге?
— В городе сохраняется дефицит современных качественных офисов особенно в верхних ценовых категориях. В Петербурге есть крупные корпорации: производственные, финансовые, медицинские, девелоперские и так далее. Их потребность в таком продукте высока.
В нашем случае дополнительным параметром становится эксклюзивность. ELEMENT PRIME — первый бизнес-центр прайм-класса в Петербурге. Мы являемся первопроходцами, поэтому востребованность будет формироваться на стыке трёх факторов: дефицит предложения, рост требований бизнеса и желание инвесторов владеть редким качественным активом. Я бы даже назвал его трофейным, потому что он находится в историческом центре Петербурга, при этом обладает современной архитектурой, инженерными системами. То есть это проект будущего, который будет актуален ещё не одно десятилетие.
Компании из каких сфер проявляют наибольший интерес к предложению на рынке?
— По оценкам экспертов, на первом месте ИТ-компании — они сохраняют позицию одного из ключевых ценителей высококачественных офисов как в Петербурге, так и в Москве. Прежде всего, в силу повышенных технологических требований к пространствам, которым, к сожалению, не могут соответствовать бизнес-центры чуть ниже классом. Если мы возьмём статистику 2025 года, то на ИТ-компании пришлось около 17% от общего объёма сделок. Также данный сегмент всегда интересен финансовому сектору, инвестиционным и консалтинговым компаниям, крупным промышленным предприятиям, инжиниринговым и проектным организациям.
На самом деле рынок очень широкий. Если мы говорим про качественный актив, он привлекает все сферы деятельности. В любом случае компании хотят выбирать себе помещения в самых лучших локациях и с лучшей бизнес-средой.
А если говорить о вариантах реализации продукта — что привлекает ЦА?
— Конкретно в нашем случае мы вывели на рынок Петербурга новинку — и проводим сделки по 214-ФЗ. Но в целом на рынке есть широкий выбор: инвестиционные договоры с последующей продажей, паевые инвестиционные фонды, аренда с последующим выкупом и т. д.
Для инвестора важны три составляющие: юридическая прозрачность, финансовые сценарии и возможность выхода из актива. На мой взгляд, наиболее перспективна модель, которая позволяет сочетать капитализацию проекта и актуальность объекта в долгосрочной перспективе.
Для нас важно не просто продать, а сохранить управляемость здания — стандарт эксплуатации и контроль наполнения той экосистемы, которую мы декларируем при реализации офиса. Именно поэтому в рамках нашей концепции мы оставляем за собой первые этажи.
Что ещё может повысить конкурентоспособность объекта на этапе эксплуатации?
— Есть ряд основных критериев. Профессиональная управляющая компания — как гарантия для инвестора с точки зрения эксплуатационного качества. "Базовые" параметры объекта, повторюсь: архитектура, инженерия, локация, сервис — плюс для инвестора понятная инвестиционная логика. Далее — нарезка и сценарии использования. Объект должен быть интересен и собственнику бизнеса, и инвестору, и арендатору, и сотруднику.
Одним из самых важных факторов в дорогом сегменте является репутация девелопера: покупатель выбирает не только проект, но и команду, которая его создаёт и с которой в последующем ему предстоит взаимодействовать. И конкурентоспособность строится именно на цельности продукта, а не его отдельных характеристиках.
рендер ELEMENT PRIME
Кстати, интересно ли сегодня девелоперам развивать компетенции в управлении объектами такого характера?
— Я думаю, это вопрос времени. Раньше игроки рынка, в основном, ограничивались строительством и продажами, сейчас мы видим на примере не только нашего бизнес-центра, что подход меняется с целью обеспечить тот уровень высокого сервиса, который декларируется при продаже. Пока, чтобы развивать компетенции в области управления, мы на наши объекты привлекаем сильные компании, аккумулируем лучшие практики.
По вашей оценке, как тренд на увеличение доли "коммерции" в портфелях девелоперов в долгосрочной перспективе повлияет на сам сегмент и весь рынок недвижимости Петербурга?
— Думаю, он станет более зрелым и разнообразным. За последние 10–15 лет рынок инвестиций в недвижимость изменился. Исторически в Петербурге это всё-таки был рынок именно арендной недвижимости, офисных помещений продавалось не так много. Но сегодня этот сегмент выходит на первые позиции — и позволяет выбирать. Когда девелоперы проявили к нему интерес, инвесторы получили больше проектов, больше конкуренции, более высокий стандарт качества.
В рамках городской среды, это, конечно, позволит создавать больше новых деловых точек притяжения для инвесторов, увеличив количество инструментов вложения капитала. Для девелоперов офисный сегмент остаётся возможностью диверсифицировать портфель.
В конечно итоге, я считаю, выиграют все, а лидирующие позиции достанутся тем, кто сможет создавать не просто коммерческие площади, а именно управляемые ликвидные активы.
И наш проект прайм-класса для нас как раз является примером такого подхода. Это не попытка просто добавить коммерческий продукт в портфель, а именно создание нового актива, который должен задать более высокий стандарт для офисного рынка Петербурга. И поэтому мы верим, что в дальнейшем будет появляться больше подобных проектов, наш город будет становиться более инвестиционно привлекательным. А с учётом развития ВСМ, я уверен, что многие московские компании будут рассматривать Петербург как потенциальное место работы, открытия офиса и т. д.
