В Петербурге снизился спрос на участки и здания под промку

Завершившийся 2025 год характеризуется низким спросом на рынке промышленной земли и производственной недвижимости, говорят эксперты.

"И на участки, и на здания спрос заметно снизился относительно нескольких предыдущих лет. Все организованные промышленные площадки находятся в схожей ситуации, синхронно переживая текущие сложности. Тем не менее абсолютным большинством участников рынка данная ситуация воспринимается как временная. Как следствие, цены на землю остались на прежнем уровне, а цены и ставки аренды на недвижимость снизились крайне незначительно", — рассказывает заместитель генерального директора "ВТБ Девелопмент" Александр Паршуков.

По его мнению, высокая ключевая ставка, повышение налогов, недостаточность системных программ льготного финансирования промышленных проектов, неопределённая геополитическая ситуация не добавляют оптимизма инвесторам. Компании, рассчитывавшие на реализацию проектов за счёт заёмного финансирования, не могут получить кредиты по адекватным ставкам. В то же время промышленники, имевшие накопления для строительства новых предприятий, предпочитают держать деньги на депозитах и откладывать реализацию проектов на более позднее время.

"На настроения покупателей сегодня влияет неопределённость. Люди ждут какого–то устойчивого тренда в экономике и политике. Вместе с тем сейчас рынок находится в стадии стабилизации спроса, покупатели могут выбрать более подходящие предложения. Как и ранее, наиболее активны обрабатывающие предприятия. Те, которые направлены на импортозамещение, те, которые имеют какую–то государственную поддержку, — приборостроение, робототехника и т. д., у которых есть стабильный спрос внутри страны", — рассказывают в ГК "Факт".

Диапазон спроса по площади можно разделить следующим образом. Участки около 50 соток чаще используются для экономпроектов или небольших производств. Средние, площадью порядка 1 га, обеспечивающие достаточную площадь для размещения производственных зданий, складов и инфраструктуры, наиболее востребованы для средних и крупных предприятий. Большие участки (свыше 1 га) востребованы реже и преимущественно для масштабных промышленных комплексов. Например, в индустриальном парке "КиевскоЕ–95" (реализует ГК "Факт") в 2025 году наибольший спрос пришёлся на земельные участки площадью около 1 га.

Какие производственные объекты есть на рынке

В то же время компании, готовые приобрести землю в Петербурге под промку, сегодня сталкиваются с дефицитом качественного предложения, отмечают эксперты. В других городах этот вопрос частично или полностью снимается предложением земли в индустриальных парках, возводимых за счёт средств бюджета, но в Петербурге эта работа ведётся крайне низкими темпами.

Участки в давно заявленных и реализуемых бизнесом индустриальных парках, таких как "Марьино", Greenstate и другие, практически распроданы, а новые проекты в дефиците. Так, в 2025 году на рынок был выведен только один крупный проект — New look в Шушарах.

"По своему проекту мы видим высокий спрос на инженерно обеспеченные участки. В текущих условиях компании хотят получить землю “под ключ”, то есть с необходимым запасом электричества, газопроводом, водопроводом, подведёнными дорогами. Это не просто существенно упрощает планирование и сокращает сроки реализации, но и снимает риски неопределённости. Благодаря этому высокому спросу несколько сделок мы закрыли ещё до завершения строительства сетей, а сейчас пересматриваем очерёдность реализации проекта, готовясь выводить в продажу участки опережающими темпами", — рассказывает генеральный директор компании "Прайм Девелопмент" (девелопер New look) Сергей Чернобривец.

Выставленные на продажу браунфилды проблему не решают.

"Рынок переполнен “грязными” объектами. При детальном разборе выясняется, что здание находится в собственности, а земля — в аренде. Либо актив оформлен на иностранные структуры, АО или ЗАО с утраченными акционерами. Часто собственники не могут договориться между собой, на участке действуют охранные обязательства КГИОП, отсутствуют инженерные сети, а сам объект пронизан сервитутами и обременениями. В результате объявлений на рынке много, но купить по–настоящему качественный и юридически чистый актив практически невозможно", — рассказывает директор отдела продаж индустриальной недвижимости ООО "Бриз" Артём Чесноков.

Какие направления востребованы для производств

Наиболее дорогие участки промназначения расположены в северной части Петербургской агломерации. Здесь земля продаётся по цене 60–70 млн рублей за 1 га, подсчитали в Bright Rich | CORFAC International. Наиболее востребованные участки в северном направлении находятся на территории между деревней Скотное и кольцевой автомобильной дорогой (КАД). Локация пользуется спросом у компаний, которым важна близость к Петербургу. Однако тут существует дефицит земли, подходящей для строительства производственно–складских объектов, что связано с нехваткой энергомощностей и сложным рельефом.

На юге агломерации стоимость земли под застройку варьируется от 25 млн до 70 млн рублей за 1 га. На цену участков влияет инженерное обеспечение, близость к КАД и ключевым транспортным магистралям — Московскому шоссе и Софийской улице. Этот район востребован у компаний, которые ориентированы на поставки из Москвы или Центральной России. При этом его основным недостатком является высокая загруженность дорог.

На востоке Петербурга и в смежных районах Ленобласти участки промышленно–складского назначения продаются по 20–35 млн рублей за 1 га. В первую очередь покупатели рассматривают покупку земли между деревней Разметелево и КАД, рядом с Мурманским шоссе. Более низкая стоимость площадок по сравнению с другими локациями объясняется сложностями с подведением нужного объёма энергоресурсов, неудобным расположением и неоднородным качеством дорог.

"Наиболее востребованы участки в пределах КАД, где стоимость стартует от 70 млн рублей за гектар. Площадки за пределами кольца пока воспринимаются как менее ликвидные, но после запуска КАД–2 транспортная доступность многих из них вырастет, что подтолкнёт цены вверх", — считает сооснователь и партнёр Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.

Перспективы 2026 года

"Каждый год мы надеемся, что прошедший год был самым сложным и худшим. Что же будет по факту — предсказать сложно, но опыт показывает, что на качественно построенный продукт спрос есть всегда", — говорят в ГК "ФАКТ".

Участники рынка уверены, что позитивное влияние на рынок окажет снижение ключевой ставки. Однако быстрой корреляции ожидать не стоит.

"В начале 2024 года, когда ключевая ставка уже составляла 16%, спрос на участки по–прежнему сохранялся на высоком уровне. Он стал угасать только осенью, когда ключ “подпрыгнул” уже до 18–19% с перспективой дальнейшего повышения. Это говорит нам об инертности спроса. Люди просто отказывались верить в дальнейший рост ключевой ставки. То же будет происходить и в 2026 году: последовательное снижение ключа оживит рынок далеко не сразу", — уверен Александр Паршуков. Отложенный спрос на землю точно есть, но он не очень высок, добавляет эксперт. А существенная часть этого спроса уже реализовалась в 2021–2024 годах.

"Считаю, что гораздо выше отложенный спрос на готовые помещения. Его реализации мы пока не видели, рынок готовых помещений формата light industrial в Петербурге и области находится в зачаточном состоянии, но активизации именно таких покупателей я ожидаю в 2026 году. По этой причине мы продолжаем строить комплекс light industrial у себя в Марьино", — говорит Александр Паршуков.