Объём light industrial вырастет в 1,5 раза уже в следующем году. Девелоперы осваивают всё новые локации в окрестностях Петербурга.
По оценкам Maris, в активной стадии реализации в Петербурге и Ленобласти сейчас находится около 170 тыс. м2 производственно–складской недвижимости, запланированной к вводу в 2026–2027 годах. При этом консультанты подчёркивают, что рост заявленного строительства не означает автоматического перенасыщения рынка.
"Light industrial — это сегмент, который по своей природе развивается очередями. Девелоперы сохраняют возможность корректировать темпы строительства, ориентируясь на реальный спрос, а не на формальные планы", — поясняют в Maris.
Рост в полтора раза
По словам заместителя директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Ильи Янеева, по итогам 2025 года в Петербургской агломерации ожидается ввод порядка 37,8 тыс. м2 новых объектов формата light industrial, а в 2026 году — около 131 тыс. м2.
При этом, по оценке руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгения Бумагина, общий объём существующих объектов light industrial в Петербурге и Ленобласти в настоящее время составляет около 83 тыс. м2. С начала 2025 года было введено 7 тыс. м2: объект в индустриальном парке "Ломоносовский" (3 тыс. м2) и корпус в производственно–складском комплексе Up&Down (4 тыс. м2).
Спрос на индустриальные парки пока превышает предложение
"По итогам года мы ожидаем, что объём нового строительства составит порядка 23 тыс. м2, что примерно на 15% выше показателя прошлого года", — уточняет Евгений Бумагин.
По данным участников рынка, на стадии строительства сейчас находится более 100 тыс. м2 объектов light industrial. Интерес девелоперов к формату во многом был обусловлен высоким спросом на складские и производственные помещения, который наблюдался в 2023–2024 годах. Однако на фоне замедления деловой активности в 2025 году часть проектов может быть скорректирована по срокам.
"Мы не исключаем, что фактический ввод окажется ниже заявленного. Тем не менее даже в консервативном сценарии объём нового строительства в 2026 году может составить около 35 тыс. м2, что станет историческим рекордом для региона", — отмечает Евгений Бумагин.
По оценкам IBC Real Estate, в 2026 году к вводу заявлены 14 новых корпусов light industrial в девяти проектах, большинство из которых реализуются в рамках новых индустриальных парков. Крупнейшими из них являются ВТБ "Марьино" (19,5 тыс. м2), IP "Разметелево" (10,0 тыс. м2) и Industrial HUB (8,4 тыс. м2). При этом консультанты подчёркивают, что с учётом ранней стадии формирования спроса не весь заявленный объём может быть введён в эксплуатацию в обозначенные сроки.
Директор отдела продаж индустриальной недвижимости ООО "Бриз" Артём Чесноков (реализует проекты технопарков "1618" на Литовской улице и на Нефтяной дороге) отмечает, что в 2025 году девелоперы всё чаще пересматривают сроки и параметры запуска проектов, ориентируясь на более детальное понимание спроса.
“
"Проанализировав 2025 год, мы отложили старт части проектов. Это было связано прежде всего с изучением рыночной ситуации, структуры спроса и пониманием того, какой продукт и в каком формате востребован у клиентов, а также с формированием корректного ценового диапазона и условий приобретения", — поясняет Артём Чесноков.
Где строят новые предприятия
Одновременно с ростом объёмов строительства меняется и география рынка. Если на раннем этапе развития сегмента подавляющее большинство проектов light industrial концентрировалось на юге агломерации — в Шушарах, Пушкине, Колпино и вдоль Московского направления, — то в 2025 году девелоперы всё активнее выходят в северные и северо–восточные районы.
По оценке IBC Real Estate, если среди уже введённых объектов 70–75% приходилось на южные локации, то в структуре строящихся и заявленных проектов доля юга снижается до 55–60%. Остальной объём распределяется между северными направлениями, включая Всеволожский район Ленобласти.
Эту тенденцию подтверждает и генеральный директор ООО "Профит Лэнд" Константин Соловьёв, который в настоящее время реализует вторую очередь индустриального парка IP Poroshkino, расположенного во Всеволожском районе Ленинградской области рядом с КАД. Он сообщил, что решение о развитии проекта в этой локации было принято с учётом уже сформировавшегося промышленного кластера и сохраняющегося дефицита современных объектов формата light industrial на севере агломерации.
По его словам, инвестиции во вторую очередь IP Poroshkino составят 1,4 млрд рублей. В её рамках планируется строительство около 10 тыс. м2 производственно–складской недвижимости. Первая очередь индустриального парка была введена в эксплуатацию в прошлом году и включает три здания общей площадью 7,6 тыс. м2, которые в настоящее время сдаются в аренду.
"Основной спрос формируется преимущественно за счёт малого и среднего бизнеса — это производственные компании, сервисные операторы, логистика, сборочные и перерабатывающие предприятия, для которых критичны универсальность помещений и возможность размещения вблизи города. Сейчас у нас уже законтрактована почти половина всех площадей", — говорит Константин Соловьёв.
“
"Север агломерации долгое время оставался в тени из–за инерции рынка, однако сейчас мы видим, что здесь формируются устойчивые промышленные зоны, а транспортная доступность во многих локациях сопоставима с южными направлениями", — отмечают в IBC Real Estate.
Из чего состоит light industrial
В новые проекты девелоперы всё чаще закладывают гибкость планировочных решений, включая возможность этажной застройки, что позволяет размещать лаборатории, опытные производства и другие форматы с повышенными требованиями к функционалу помещений.
По словам Артёма Чеснокова, рынок демонстрирует высокую вариативность запросов по форматам и площадям.
"В текущий момент спрос охватывает широкий диапазон: коммерческих помещений площадью от 140 м2, офисных блоков от 80 м2, производственных и складских помещений от 300 м2. Со стороны среднего сегмента наиболее востребованы площади до 1,5 тыс. м2, а также проекты формата build–to–suit от 3 тыс. м2", — говорит он.
Это подтверждает и Константин Соловьёв.
"У нас во второй очереди проекта планируется строительство 20 юнитов площадью от 500 м2, которые будут включать производственно–складские блоки, офисные модули, административный корпус, зоны для размещения инженерного оборудования. Сейчас это наиболее востребованный формат", — говорит генеральный директор ООО "Профит Лэнд".
Сколько стоит аренда
По данным NF Group, рынок light industrial в 2025 году вышел на относительно устойчивые ценовые параметры. Средневзвешенная ставка аренды в сегменте в Петербургской агломерации составляет 9,4–9,5 тыс. руб./м2 в год. В пересчёте на помесячную аренду это соответствует диапазону 900–1 300 руб./м2, включая эксплуатационные расходы и НДС, в зависимости от характеристик объекта и локации.
“
"Мы видим, что ставки стабилизировались. Рынок перестал расти скачкообразно, но при этом сохраняет потенциал умеренного увеличения цен на уровне инфляции", — отмечает директор департамента индустриальной недвижимости NF Group в Петербурге Илья Князев.
В IBC Real Estate добавляют, что в объектах, приближающихся по параметрам к классу А, арендные ставки могут достигать 11–12 тыс. руб./м2 в год, однако сегмент остаётся чувствительным к появлению новых очередей: ввод даже одного–двух проектов способен временно охладить рост ставок в отдельных локациях.
Несмотря на рост заявленного ввода, большинство экспертов не ожидают резкого дисбаланса спроса и предложения в 2026–2027 годах.
Базовый сценарий предполагает сохранение умеренного дефицита качественных блоков и рост арендных ставок на уровне инфляции, хотя в отдельных проектах возможна корректировка условий аренды при увеличении вакантности.
"Light industrial остаётся сегментом, который во многом развивается от спроса. Если деловая активность малого и среднего бизнеса сохранится, рынок сможет безболезненно переварить заявленные объёмы", — резюмируют в NF Group.
