Основатель Setl Group: "Сейчас совсем другая градостроительная политика"

Автор фото: Сергей Ермохин / "ДП"

Председатель совета директоров Setl Group Максим Шубарев — в интервью "Деловому Петербургу" о ситуации на рынке недвижимости Северной столицы и прогнозах на будущее.

Как можно охарактеризовать ситуацию на рынке Петербурга? Насколько комфортны условия работы для застройщиков?
— Если кратко, то ситуация на рынке относительно стабильна, что радует. Мы видим равномерную картину цен, спроса и предложения уже на протяжении довольно длительного времени. Настроения у клиентов ровные, люди считают наш продукт надёжным для вложения средств, продажи идут. А проблемы есть всегда, как и всегда есть возможность обсуждать и решать их. У нас проходят регулярные совещания и на местном уровне, и на базе Минстроя, где обсуждаются и региональные, и федеральные вопросы. Сейчас это, например, ужесточение условий льготной ипотеки, рост себестоимости строительства. Комфортны ли условия работы для нас? Вопрос риторический. Мне кажется, за последние 30 лет — а именно столько Setl Group отмечает в этом году — это всегда была сложная и нестандартная работа, меняющиеся правила, социальные нагрузки, большая ответственность. Всё это не из области комфорта. Но обязательства перед клиентом должны быть выполнены — это ключевое условие, которое скорее из области успеха и репутации.
Максим Шубарев
Автор: Валентин Беликов / "ДП"
Какие сегменты рынка сегодня наиболее конкурентны, в каких работать проще?
— Все сегменты, в которых мы работаем, высококонкурентны. Мы строим городское жильё всех классов, и самое сложное в реализации любого проекта любого класса — увязать растущую себестоимость с конкурентностью продукта и платёжеспособностью клиента. В последние годы это уже превращается почти в искусство, учитывая, что цены растут медленнее, чем себестоимость и требования покупателя. В результате мы постоянно ищем и находим решения, позволяющие снижать издержки и одновременно повышать качество продукта. Есть разработки, которые оказались настолько удачными, что теперь тиражируются на рынке. К примеру, система управления строительством Setl Soft Icona, с помощью которой каждый этап стройки оцифровывается, процесс становится максимально прозрачным, доступным в режиме онлайн для всех ответственных. Система позволила на 20% сократить сроки реализации проектов, уменьшить издержки. Недавно мы запустили проект "Лицей Setl" — на территории каждого нашего крупного жилого комплекса будет государственная школа с усовершенствованными образовательными функциями — такими, что родителям захочется купить квартиру рядом, чтобы ребёнок мог ходить в эту школу. Есть и другие интересные разработки. Сейчас мы планируем расширять IT-направление, цифровая трансформация — стратегическая цель на сегодня.
Setl Group работает на рынке уже 30 лет. Оценивая 1990-е, 2000-е, 2010-е и 2020-е — какие трансформации бросаются в глаза?
— Всегда было непросто, и всегда — интересно. Больше всего запомнились, конечно, экономические кризисы, которые происходили в стране и мире. Мы ни разу никого не подвели. Бывало, приходилось даже закладывать собственную недвижимость, чтобы поддержать бизнес и сохранить репутацию. Но всегда в трудные моменты рождались и возможности. После 1998 года уважение и доверие клиентов к нам сильно выросло, потому что в трудный для всех период мы выполнили обязательства, в том числе вернули деньги всем, кто хотел отказаться от покупки. Кризис 2008 года заставил отрасль сильно сократиться, но он же и зачистил её от недобросовестных игроков. Доля на рынке начала расти. Мы первыми в России запустили проект комплексного освоения территории — микрорайон "Семь столиц" в Кудрово. Это был очень интересный опыт, поскольку речь шла о создании не только квартир в доме, а уже целой среды обитания для большого количества людей со всей сопутствующей инфраструктурой. Следующие 10 лет мы посвятили тому, чтобы совершенствовать эти подходы, создавать ещё более качественную, более комфортную среду для людей. Трансформация 2020-х годов плавно подвела нас к тому, кто мы есть сегодня. Изменения, которые начались в годы пандемии, превратились в глобальную цифровизацию отрасли. Мы развиваем онлайн-сервисы, используем датчики, 3D–сканирование в рамках контроля качества строительства, пробуем BIM-проектирование, искусственный интеллект, думаем о роботах на стройке. Всё это очень интересно, очень любопытные времена сейчас.
При ретроспективной оценке заметен многократный рост стоимости. Что будет с ценами дальше?
— 30 лет — срок немалый для такой динамичной страны, как наша. Инфляция, экономический рост, государственные программы поддержки населения, развитие ипотеки — всё это увело нас далеко вверх по шкале цен. Плюс локальный фактор нашего города — это красивый туристический мегаполис с уникальными достопримечательностями, развитый с точки зрения сервисов, привлекательный для приезжих. Спрос на него не иссякнет никогда. Однако ближайший год вряд ли удивит нас ростом или падением цен. Платёжеспособный спрос сейчас ограничен изменениями условий льготной ипотеки, а снизу цены подпирает себестоимость. Поэтому они пока, я думаю, будут стоять.
В глаза бросаются и изменения в качестве продукта. Как вы оцениваете проекты прошлых лет сегодня?
— Разница огромна. Сейчас мы предлагаем системы безопасности и умный дом, готовую отделку и меб­лировку, террасы и палисадники, ландшафтный дизайн дворов, ультрасовременные детские и спортивные площадки, комьюнити–центры и многое другое. А раньше — только адрес и квад­ратные метры, причём без отделки. Но гораздо интереснее, как проекты влияли тогда и влияют сейчас на город. Раньше вся застройка была точечной, уплотнительной. Преимуществом таких "точек" было то, что они строились внутри развитого района. На этом плюсы заканчивались, ведь это была нагрузка на район в плане парковок, зелени, социнфраструктуры, которая никак не компенсировалась. Сейчас совсем другая градостроительная политика: проекты стали масштабными, идёт большой упор на социалку, озеленение, дорожную инфраструктуру. Появление нового проекта означает не просто локальное улучшение "пятна" застройки, а улучшение всего района: строительство и обновление дорог, детских садов и школ, парков и скверов.
Возьмём микрорайон "Солнечный город" в Красносельском районе Петербурга, где рядом с жильём появился парк, две школы и несколько детских садов, два торговых комплекса, продолжение проспекта Ветеранов, начал ходить общественный транспорт. Всем этим пользуются не только жители "Солнечного города", но и многие, кто живёт в Красносельском районе. Или два наших проекта в Невском районе — "Пульс" и Astra Marine — находятся на двух берегах Невы.
Сейчас для удобства будущих жителей начинается строительство Большого Смоленского моста, в котором мы приняли непосредственное участие. Пользоваться мостом будет весь город. В этом большая разница между эпохами раннего и современного девелопмента.
Каков сейчас портфель Setl Group?
— В активной фазе подготовки и строительства сейчас проекты площадью около 13 млн м2. С учётом резервов объём значительно больше — мы сформировали земельный банк с перспективой застройки до 2050 года с объёмом ввода около 1 млн м2 ежегодно.
Setl Group работает в трёх субъектах. Какова их специфика?
— У каждого субъекта свои особенности. Петербург — город с богатым культурным наследием, многие проекты здесь неизбежно сопряжены со значительной социальной нагрузкой, необходимостью реставрации и восстановления памятников. Недавно мы как раз завершили реставрацию очередного такого объекта — водонапорной башни и канатного цеха завода "Красный гвоздильщик" на Васильевском острове. В этом историческом районе у нас планируется ещё ряд знаковых реставрационных работ. Лен­область — субъект, который даёт стране современное доступное жильё в непосредственной близости от Петербурга. За счёт относительно недорогой земли удаётся создавать здесь достаточно интересные проекты с очень привлекательной ценой.
Калининград — очень красивый город, как и его пригороды, здесь очень интересный ландшафт и история, природа и экология. Есть возможности для строительства небольших домов европейского типа в красивых природных местах, на берегу моря или озера, и они всегда пользуются спросом — как местным, так и со стороны петербуржцев, москвичей, да и жителей всей страны. Но особенность этого рынка — его ограниченная ёмкость. При всем желании и возможностях строить там больше — мы этого не делаем, поскольку не видим соразмерной покупательной способности.
После введения комиссии по сделкам льготной ипотеки Setl Group прекратила сотрудничество с частью банков. Это заявление прозвучало достаточно резко. Были ли у него негативные последствия?
— Может быть, наше заявление и показалось резким. Но суть его заключалась не в том, чтобы прекратить сотрудничество, а в том, что данные условия не в интересах покупателей, а потому надо садиться за стол переговоров и искать совместно решение, которое устроит всех. Так и произошло. И в тот момент, и позже мы взаимодействовали с партнёрами, обсуждали, предлагали. Диалог не прекращался ни на минуту. Отношения тогда и сейчас остаются конструктивными. Сегодня у нас много совместных программ со всеми крупнейшими банками по направлениям проектного финансирования, ипотеке, инвестициям.