Петербургские девелоперы сократили покупку земли под застройку

Автор фото: Ермохин Сергей

Основная причина сворачивания инвестиций — неуверенность в завтрашнем дне.

Как подсчитали аналитики петербургского офиса консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank St. Petersburg), по итогам 9 месяцев 2022 года инвестиции в покупку земельных участков в петербургской агломерации сократились на 48%, до 42 млрд рублей.
Справедливости ради надо отметить, что ещё в 2020–2021 годах многие застройщики пополнили портфель проектов крупными лотами: эти годы стали рекордными по объёмам реализации участков на рынке. Поэтому сейчас для многих девелоперов покупка участков не первоочередная задача, они работают с уже имеющимся земельным банком.

Штормит

Как говорят эксперты, в этом году на земельном рынке наблюдались разнонаправленные тенденции в зависимости от ситуации в геополитике, экономике и, соответственно, набора доступных инструментов для покупки.
Так, в I квартале переговоры по большей части сделок, планируемых к закрытию в марте-апреле, были отменены или приостановлены. На это повлиял рост ставок по банковским продуктам. Вслед за повышением ключевой ставки до 20% в конце февраля банки изменили кредитные условия приобретения по бриджам, подняв ставки. А по непроработанным участкам и участкам с апартаментами и вовсе могли быть отказы.
Три месяца рынок практически стоял — сделок не было, переговоры если и велись, то достаточно вяло. В середине лета, по мере снижения ключевой ставки ЦБ, банки стали опять предлагать кредиты для приобретения участков. И переговоры резко оживились. Это привело к тому, что в III квартале девелоперы вновь стали активно покупать землю: количество сделок за квартал стало сопоставимо с их числом за всё первое полугодие.
Но в конце сентября рынок опять встал. Впрочем, ненадолго: освоившись в новой ситуации, топ-менеджеры строительных компаний и лендлорды возобновили диалог.
Но при этом рынок остаётся в состоянии лёгкого шока и не очень понятно, какие инвестиционные инструменты будут в дальнейшем привлекательны. Многие собственники не знают — продавать участки сейчас, пока они не начали дешеветь, или попридержать их, потому что потом они подорожают.
"Сейчас никто не может до конца определить ценность этого актива. И покупатели в растерянности, и продавцы. Поэтому особых снижений цен не происходит. Но и предложения интересного не сказать чтобы много", — рассказывает Виолетта Басина, гендиректор ГК "Омакульма", председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья.

Закадье и "промка"

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), в 2021-м и в первом полугодии 2022 года пользовались спросом крупные земельные участки за КАД, в основном в южном направлении.
В III квартале 2022 года девелоперы интересовались участками бывших промышленных предприятий. В итоге на "промку" пришлось около половины всех сделок в III квартале.
"За 9 месяцев 2022 года наибольшее количество земли было приобретено во Всеволожском, Красногвардейском, Выборгском, Петродворцовом и Московском районах (совокупно 90%). По количеству сделок в лидерах также Пушкинский район", — подсчитала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" ( Setl Group ).
По данным IPG Россия, наибольшим спросом пользуются пятна площадью от одного квартала, в рамках которого можно разработать проект планировки территории под проекты классов от "эконом" до "комфорт+". С учётом возводимых улучшений проекту комфорт-класса потребуется площадка от 25 тыс. м2, бизнес-класса — от 10–15 тыс. м2. Участки под бизнес-класс востребованы в Центральном, Петроградском районах.
Автор: "ДП"
Автор: "ДП"
Большие пятна пользуются популярностью ввиду обязательства обеспечить проект социальной инфраструктурой. Это довольно сложно реализовать на маленьком участке в 1–2 га, и девелоперы идут на различные решения, договорённости с городом.
При этом хороших пятен под застройку не так много. Идеальное пятно — участок в районе, обеспеченном инфраструктурой (социальной, торговой, транспортной), и без обременений. Таких уже практически нет. Всё, что есть в городе, — это территории бывших промышленных предприятий.
По мнению Ивана Починщикова, управляющего партнёра IPG Россия, под давлением падения спроса и снижения объёмов инвестиций в земельные участки чуть снизились и цены, однако они так и не вернулись к низкому допандемийному уровню. "Участки продолжают оставаться в продаже, на рынке есть индивидуальный торг по ценам. Схемы совместного использования участков, как раньше, будут рассматриваться и в дальнейшем — всё зависит от ситуации конкретного застройщика", — говорит он.

На кофейной гуще

Сейчас любой прогноз — пальцем в небо, считают застройщики. "Толком нельзя сказать, насколько спрос на жильё (и как следствие, на участки) изменится и станет ли он лучше. Всё зависит от того, как будет развиваться ситуация в стране и мире", — переживает Виолетта Басина.