Павел Никифоров Все статьи автора
16 сентября 2020, 08:15 11231

В последний рост: цены на новостройки в Петербурге обновили исторический максимум

Фото: Сергей Ермохин

Высокая температура летом и низкие ставки по ипотеке перегрели рынок строящегося жилья в Петербурге. С начала года цены на квартиры в среднем выросли на 12,5% — до 128,9 тыс. рублей за квадратный метр. Побит исторический рекорд: последний раз изменение стоимости 1 м2 на +12% было зафиксировано в 2014 году, да и то в годовом исчислении. До 31 декабря ценник может вырасти ещё на несколько пунктов.

По данным КЦ "Петербургская недвижимость", на первичном рынке выросли не только цены, но и средний бюджет покупки. Так, в августе в Петербурге он достиг 5,3 млн рублей (+1 млн за год, с прошлого августа), в пригородах — 4 млн рублей (+800 тыс. рублей).

Побег от эскроу: какие девелоперы строят в Петербурге за свой счёт

Побег от эскроу: какие девелоперы строят в Петербурге за свой счёт

3566
Павел Никифоров

Как говорят эксперты, итоговый годовой рост может составить порядка 15 –17%. Потому что сейчас девелоперы будут понемногу поднимать цены на свои остатки. Правда, если начнётся прогнозируемая многими вторая волна коронавируса, темп роста может замедлиться.

Спрос впечатляющий даже в сравнении с 2014 годом. "Сейчас у нас просто рекорд продаж. Подогревается спрос тремя факторами. Первый — это льготная ипотека. Второй — снижение депозитных ставок в банках. И третий фактор — тревожные ожидания среди покупателей последствий карантина для экономики. Все ждут, что будет какая–то рецессия", — уверен Андрей Кугий, управляющий партнёр маркетплейса недвижимости "М2Маркет".

С ним согласен Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса по подбору новостроек Living.ru: "Цены на рынке действительно показывают достаточно активный рост. Переплелось сразу несколько факторов: повышенный спрос в связи с льготной ипотекой, продолжающийся переход на эскроу–счета, рост себестоимости материалов и сокращение предложения (прежде всего вымывание наиболее бюджетных квартир на фоне ипотечного бума)".

О том, что в ближайшее время всё будет только дорожать, говорят и сами застройщики. "Сейчас ценовая политика — точечные корректировки в соответствии со спросом на тот или иной объект. Цены растут вместе с ростом покупательской активности", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".

По прогнозам Living.ru, несмотря на подорожания, ближайшие месяцы также будут достаточно активными по спросу. Осень и начало зимы — это традиционно высокий сезон продаж.

Без помощи бюджета роста нет

Льготная ипотека, безусловно, ключевой драйвер продаж в 2020 году. Если программа завершится 1 ноября, можно ожидать некоторого спада. Насколько существенным он будет, зависит от уровня рыночных ставок и от общей экономической ситуации. Очевидно, что нестабильность влияет и на доходы граждан, и на их готовность к долгосрочному финансовому планированию.

Рынок усомнился в эффективности агрегатора легального арендного жилья

Рынок усомнился в эффективности агрегатора легального арендного жилья

940
Павел Никифоров

Отмена льготной ставки по ипотеке в ноябре (если она, конечно, случится), а также сокращение доходов населения неизбежно приведут к снижению спроса. "Однако оценить масштаб снижения объёмов продаж в меняющихся условиях рынка и экономической ситуации в целом сегодня не представляется возможным", — полагает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. "Спад однозначно будет. Сроки его наступления зависят от того, продлят льготную ипотеку или нет. И, собственно, что будет дальше. По срокам спад продлится не меньше 6–9 месяцев. И это будет скорее не спад, а стагнация, переходящая в рецессию. То есть рынок замрёт и цены расти не будут", — уверен Андрей Кугий, управляющий партнёр маркетплейса недвижимости "М2Маркет".

"Даже в случае, если программа льготного ипотечного кредитования не будет продолжена, мы не ожидаем значительной просадки в спросе. Во–первых, предложение к тому времени, скорее всего, уменьшится ещё больше, а во–вторых, ставки по ипотеке будут находиться на комфортном для покупателей уровне", — надеется Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновации".

Лучшим сценарием, как говорят эксперты рынка, было бы продление льготной программы хотя бы на полгода.

Субсидирование также является дополнительным аргументом в пользу первичного рынка, переориентирует ряд покупателей со вторички. Это дополнительные инвестиции в стройку, а значит, и в большой блок смежных отраслей, что важно для восстановления экономики.

Впрочем, бешеный рост цен, который обнуляет все усилия по субсидированию ипотеки для простых граждан, может выступить сильным аргументом против продления программы. В этом случае государство, по сути, выкидывает деньги в печку, не решая жилищный вопрос, а лишь добавляя доходов застройщикам и банкам.

Дисбаланс предложения

Для того чтобы рынок находился в сбалансированном состоянии, необходим выход в продажу значительного объёма нового жилья. Пока застройщики делают это с осторожностью, и предложение качественной недвижимости вымывается. Так, с начала года в продажу было выведено лишь чуть более 1 млн м2. В итоге объём предложения упал почти до 3 млн м2. Что тоже является минимальным значением за последние несколько лет.

При этом, несмотря на заверения застройщиков, выводить большие объёмы новых проектов никто пока не собирается. Все опасаются. "Возможно, ближе к концу осени мы увидим некоторые изменения в спросе, но структура этих изменений будет во многом зависеть от общей экономической ситуации в стране и объёма предложения", — считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест".

"От итоговых годовых прогнозов сейчас лучше воздержаться. На рынок недвижимости традиционно влияют не только экономические процессы внутри страны, но и внешние, общемировые события. Пока остаются в силе факторы неопределённости, мы готовимся сразу ко всем вариантам развития событий: и к негативным, и к позитивным", — говорит Андрей Кириллов, директор по продажам и маркетингу корпорации "Мегалит". А здесь с учётом последних геополитических отравлений, грядущих выборов в США и очередных санкций тоже не всё гладко.

Безусловно, в случае отмены господдержки определённое снижение интереса в масс–маркете произойдет. Скорее всего, картина будет похожа на пик коронакризиса — покупатели перейдут в режим ожидания, не теряя интереса окончательно, но беря паузу на обдумывание покупки в новых финансовых условиях.

Если же будет принято решение о продлении программы льготной ипотеки, то сложится наиболее благоприятная ситуация, прежде всего для покупателей. Девелоперы станут более активно выводить на рынок новые проекты по эскроу, что является более надёжной схемой для дольщиков. При этом выбор строящегося жилья расширится, а цены перестанут расти так активно, ведь это характерно для сегодняшнего рынка, когда отмечается высокий спрос на фоне снизившегося объёма предложения.

Котёл пока варит

Спрос и цены растут, предложение падает. Классический перегретый котёл. Впрочем, участники говорят, что в любом случае, если человек задумался о покупке первичной недвижимости, то выгоднее сделать это сейчас, пока действует льготная программа. Вариант, что цены на первичном рынке пойдут вниз, маловероятен. "Даже при негативном сценарии развития событий скорее будет более скромный рост, нежели падение", — уверен Игорь Карцев, председатель совета директоров ГК "Максимум Life Development".

Кроме того, пока большинство застройщиков строят дома по старым правилам. Переход же на эскроу–счета неминуемо повысит себестоимость, а значит, и цену квадратного метра.

Выживут крупнейшие

В любом случае нас ждёт уменьшение количества застройщиков.

"Крупные девелоперы имеют возможность на льготных условиях привлекать банковское финансирование, чтобы не останавливать стройки. Кроме того, у них просто были средства на быструю перестройку работы — выделить деньги на организацию онлайн–продаж, рекламу в интернете", — говорит Евгений Чемодуров, директор группы "Логика".

Больше всего от пандемии пострадали небольшие застройщики, реализующие один–два проекта общей площадью 10–15 тыс. м2.

В Москве подсчитали, что за последний год рынок долевого строительства покинули примерно 70% мелких и средних девелоперов. В Петербурге подобные оценки не проводились. Но видно, что некоторые компании, завершая один объект, к другому пока не приступают. Причём это касается проектов во всех сегментах и массового, и премиального жилья.

Многие небольшие компании сейчас откладывают поиск и покупку новых пятен под застройку, так как маржинальность бизнеса после перехода на работу по эскроу–счетам уменьшилась. И в текущей экономической ситуации риски вложений в девелоперский бизнес повышаются, говорят эксперты.

Сейчас на первичном рынке Петербурга и пригородов 80% ипотечных сделок, и почти все они — это льготная ипотека с низкой ставкой. Прекращение этой программы неминуемо приведет к оттоку покупателей, так как рекордно подорожавшая недвижимость многим окажется недоступна. Таким образом, люди останутся без шансов на улучшение жилищных условий, а для рынка на фоне существенного снижения спроса могут быть различные негативные последствия.
Ольга Трошева
Ольга Трошева
руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость"
С большой долей вероятности к концу года цены на недвижимость могут возрасти до 15% по сравнению с прошлым годом. Правда, если начнётся прогнозируемая многими вторая волна коронавируса, темп роста может замедлиться. Между тем подобный рост вполне оправдан и ожидаем. Во–первых, начинают сказываться принятые год назад поправки к 214–ФЗ. Количество новых проектов существенно сократилось, а старые постепенно вымываются с рынка, и, таким образом, предложение постепенно сокращается. Спрос же, напротив, возрос. И за счёт льготной ипотеки, и из–за постепенно теряющего силу рубля, и из–за отложенного в первые месяцы самоизоляции спроса.
Надежда Калашникова
Надежда Калашникова
Директор по развитию "Л1"
Трудно спрогнозировать, что будет с ценой к концу года, — из–за неопределённости ситуации, связанной с коронавирусом, если программу льготной ипотеки не продлят, рост цен замедлится и спрос, соответственно, упадёт. Помимо льготной ипотеки существует ещё и семейная, по которой проходит не менее 30% сделок по квартирам, также разница между ставкой с господдержкой и стандартной ставкой составляет от 2 до 3%. Что касается спада, насколько он будет глубоким, скорее всего, таким же, каков был и подъём: уйдёт ажиотажный спрос на низкую ставку до ноября, и рынок начнёт работать в стандартных условиях.
Роман Мирошников
Роман Мирошников
исполнительный директор компании "Ойкумена"
Чем ближе "дата икс", тем больше сомнений, что спрос моментально и глубоко просядет. Ключевая ставка ЦБ позволяет выдавать ипотечные займы под небольшой, даже относительно прошлого года, процент. Поэтому для людей, у которых есть объективная потребность в новом жилье, это проблемой не станет. В конечном счёте если считать в абсолютных цифрах, то удорожание ипотеки на 1,5–3% не очень значительно сказывается на ежемесячных выплатах.
Сергей Мохнарь
Сергей Мохнарь
директор департамента развития ГК "ПСК"

В контексте

Надувшийся, а потом схлопнувшийся пузырь рынка недвижимости — частое явление для многих стран. Кроме России — у нас цены пока только росли. Но мировой опыт показывает, что рост этот конечен и чем выше взлёт, тем дольше падение.

Самый последний из громких пузырей — испанский, случившийся в 2008 году. Кстати, диспозиция там очень похожа на нашу. Цены росли почти три десятилетия. По данным Банка Испании, с 1976 по 2003 год стоимость недвижимости в реальных ценах удвоилась (в номинальных — выросла в 16 раз). Причём строительство в основном велось на деньги банков. Потом — всемирный кризис. Спрос падает практически до нуля. За короткий период цены уменьшились на 30%. Застройщики разоряются, банки получают дешёвые недострои и не знают, что с ними делать. Владельцы жилья не могут оплачивать кредиты, оно достаётся банкам. В результате к 2011 году пустующими оказались 3 млн домов и квартир, то есть около 10% жилого фонда Испании. Кризис продолжался до 2015 года, когда и цены, и спрос постепенно начали расти.

Похожая — с поправкой на немецкую сдержанность — ситуация была в Германии. После бурных 1970–1980–х, когда благодаря снижению налогов и развитию ипотечного кредитования цены росли на 5–10% каждый год, началось отрезвление. По данным сайта tranio.ru, к 1994 году рост цен на недвижимость остановился, и власти осознали, что жилья построено больше, чем требовалось рынку.

В 1998 году число пустующих квартир и домов достигло 1 млн единиц, или 13% от жилого фонда. Как следствие, цены во второй половине 1990–х упали, а к 1997 году вернулись на уровень начала десятилетия. В нулевых годах ситуация не стала лучше. Инвестиции сократились с 56,8 млрд евро в 1995–м до 20,9 млрд в 2009–м. С 2000–го по 2009–й число завершённых единиц жилья уменьшилось на 63%. Более того, по причине невостребованности за 8 лет было снесено около 3% жилого фонда бывшей ГДР. В итоге рост объёмов строительства начался только после 2010 года.

Есть ещё американский опыт. Но пузыри на рынке недвижимости США надуваются и лопаются так часто, что их все не опишешь.

Что ждёт нас? Рост и цен, и объёмов строительства идёт последние 20 лет. Цена за это время (по данным БН.ру) выросла c 27 тыс. рублей (август 2005 года) до 127 тыс. (август 2020 года). Кризисы были неоднократно, но каждый последующий проходил всё более безболезненно для рынка. Доля ипотеки доросла почти до 80% от всех сделок. Признаки — налицо.

Тем не менее потребность в жилье остаётся достаточно высокой. И даже несмотря на падение доходов, покупатели всё–таки находят где–то деньги. Думаю, пока пузырь лопаться не собирается. Только если немного сдуется.

Надувшийся, а потом схлопнувшийся пузырь рынка недвижимости — частое явление для многих стран. Кроме России — у нас цены пока только росли. Но мировой опыт показывает, что рост этот конечен и чем выше взлёт, тем дольше падение.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама