Экономика недвижимости: ударит ли пандемия по рынку жилья?

Почему покупать недвижимость целесообразно именно сейчас

"Мир уже никогда не будет таким как прежде". Не в первый раз в своей истории человечество говорит эту фразу. Резкие встряски: будь то войны, катастрофы или эпидемии, вносят коррективы в сценарии развития жизни. Как показывает опыт, мир с бедствиями справляется, а перемены даже приносят положительный эффект.

Рынку жилья с началом нынешней пандемии предсказывали если не обвал, то большие проблемы. Рынок покачнулся, но выстоял. Фиксируется снижение определенных показателей, но продолжаются стройки, заключаются сделки, запускаются новые проекты. Не зря же говорят: "кризис — время возможностей".

Остановка бизнеса чревата колоссальными потерями. Деньги не болеют и отлично работают "на удаленке". В непростой экономической ситуации вложение средств в недвижимость не даст обесцениться сбережениям и обеспечит стабильный доход. В пользу этого тезиса говорят устойчивая позитивная динамика последний десятилетий рынка жилья в целом, стремление наших соотечественников в мегаполисы и стремительное развитие новых форматов жилой недвижимости.

Качели спроса

"Конечно, спрос на рынке жилья снизился, особенно заметно это было в первую половину апреля, во время перехода на самоизоляцию. Однако сейчас ситуация меняется и звучат внятные сигналы о начале восстановления", — считает Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская Недвижимость".

Уже по итогам мая эксперты ожидают увеличения объёмов продаж в среднем на 10–20% по сравнению с предыдущим месяцем. У некоторых застройщиков прирост может быть и больше при наличии интересного покупателям предложения.

"Это хорошая динамика, так как в обычные годы спрос в мае ниже апрельских показателей. Повышенным спросом в кризисное время всегда пользуются низкобюджетные предложения — студии и 1-комнатные квартиры в проектах эконом- и комфорткласса. Снизившаяся до рекордных значений ставка по ипотеке также повысила интерес к семейным типам квартир и к более высокому комфортклассу недвижимости", — полагает Ольга Трошева.

Действительно, столь привлекательных условий по ипотеке для покупки нового жилья наша страна ещё не знала. И те, кто планировал купить квартиру в новостройке, и те, кто приобретает недвижимость в инвестиционных целях, воспользовались или планируют воспользоваться представленной возможностью. Отметим, что объявленный срок действия льготной программы истекает 1 ноября сего года. Сохранится ли показатель 6,5% — предсказать со сколь-либо высокой долей вероятности сегодня не возьмётся ни один эксперт.

Кроме того, девелоперы в условиях пандемии и связанных с ней ограничений изменили принципы работы с клиентами. Для поддержания спроса и интереса к своим продуктам они ввели в обиход "онлайн-экскурсии" по стройке и по готовым объектам, предлагают дистанционные продажи с полным оформлением пакета документов и различные льготные условия покупки жилья.

Время использовать возможности

Интересно, что в последние месяцы ослабление рубля и ситуация неопределённости привели к ажиотажу на рынке высококлассного жилья (А- и В-классов). В этих сегментах рост продаж составил 10% и 40% соответственно (данные Knight Frank St Petersburg).

Среди элитных жилых комплексов к инвестиционно привлекательным относятся объекты с небольшим объёмом предложения, уникальные с точки зрения локации и продукта.

Очевидные преимущества жилья такого класса ещё больше подчёркивают важность характеристик, выдвинутых на передний план пандемией. Например, возможность гулять в собственном сквере, очистка воды и воздуха в доме, квартиры с террасами и эркерами.

Безопасность, приватность, ограниченный доступ, обеспечение всем необходимым непосредственно в месте локации — характеристики, которые со временем будут только увеличивать привлекательность и стоимость жилья премиального уровня. Образцовым в этом плане можно считать ЖК "Новый Невский", созданный по принципу "мой дом — моя крепость". Безусловный козырь этого проекта — эксклюзивность локации, и сумма характеристик обеспечивает устойчивый спрос и безусловную ликвидность продукта. Отталкиваясь от текущей динамики продаж, в ГК "ПСК" прогнозируют, что последние квартиры в этом проекте будут проданы до ввода дома в эксплуатацию.

Пандемия может стать толчком для тех, кто, возможно, не имея полной суммы на новое жильё, не решался улучшить свои жилищные условия прежде. Сегодня, очевидно, самое подходящее время для улучшения жилищных условий. Не стоит ждать, пока восстановится рынок, а надо пользоваться моментом.

Инвестиции надёжнее вкладов

На рынке апартаментов всех типов спрос в I квартале 2020 года уменьшился на 11% по сравнению с итогами 2019 года, приводил данные генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

Это естественная динамика в условиях ограничений, самоизоляции и карантинных мероприятий. Естественно, пандемия рано или поздно закончится. В закрытые карантинами мегаполисы вернутся студенты и работники, возобновится учёба и работа.

Эксперт ГК "ПСК" отмечает, что, несмотря на объективное снижение спроса на рынке, а может, даже в какой-то степени благодаря ему остаётся устойчивой позиция апарт-комплекса START. Апарт-комплекс изначально создавался как пример работы в новой нише аренды, в которой туристический поток не является главным и не определяет успешность доходных программ в целом. Именно эта независимость позволила не пересматривать доходность проекта и оставить её на уровне 15,9% годовых, что сегодня становится недостижимым даже для большинства банковских депозитов. "Инвестиции в данный проект позволяют решить задачу вложения средств и гражданам со средним доходом, и тем, кто смог скопить относительно небольшой объём личных средств", — поясняют в компании.

START стал лидирующим в Петербурге проектом апартаментов не только по цене предложения, но и в аспекте возможностей для инвесторов. Стратегия ГК "ПСК" заключается в предложении целого ряда инструментов покупки современной доходной недвижимости. В этом проекте предлагается первая на рынке льготная ипотека для апартаментов — со ставкой 4,2% на первый год. В этом же проекте действует программа рассрочки 3% на год до 5 лет, что является альтернативой ипотечным программам в целом. Наконец, это возможность приобретения и владения апартаментами по долям — также ранее нигде не реализованная практика.

"Доходность банковских вкладов падает на глазах: ЦБ опустил ключевую ставку до 5,5%, что значит, что ставки по депозитам будут ниже 5%. При таких условиях доходность банковских депозитов становится сопоставимой с покупкой квартиры для сдачи в аренду, но инвестиции в недвижимость в данной ситуации выглядят надёжнее", — полагает Николай Пашков.