Сложные для девелоперов и дорогие для покупателей, они тем не менее пользуются стабильным спросом.
Немногочисленность студий, метро поблизости и сложившаяся инфраструктура перевешивают социальную неоднородность и высокую цену.
Начавшаяся в середине прошлого десятилетия борьба горожан с уплотнительной застройкой дает неплохие результаты. Кошмара, ожидаемого в реновируемых кварталах Москвы и уже несколько лет наблюдаемого в некоторых прикадовых локациях Ленобласти, Петербургу удается избегать. Тем не менее пятна, пригодные для точечной и при этом не уплотнительной застройки, во многих районах Северной столицы находятся регулярно.
От центра до самых до окраин
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", точечная застройка запланирована практически в каждом районе города. И более чем на 300 тыс. м2 уже получена разрешительная документация. В ряде случаев, если нет возможности изменить разрешенный вид использования территории на жилищное строительство, планируют апарт–отель.
Точечных проектов в Петербурге треть. Всего в границах города строится 228 жилых комплексов. Из них 77 — небольшие объекты, масштаб застройки которых не дотягивает до 30 тыс. м2. В пересчете на метры на эти точки приходится 9% петербургского рынка новостроек. А в объеме предложения квартир они занимают 6%.
Точечные проекты представлены во всех районах города. Данный формат застройки традиционно широко представлен в историческом центре — в Центральном и Петроградском районах. Встречается и в Московском, и в спальных районах.
Точечные проекты представлены как в высоких ценовых сегментах, так и в массовом. Спрос покупателей на них стабильный. По данным "Петербургской недвижимости", на протяжении последних 2 лет их доля в городском спросе колебалась на уровне 5–6%. В бизнес–классе средние цены точечных проектов варьируются в пределах 10% в зависимости от масштаба.
Средние цены в объектах массового спроса в среднем на 20% выше, чем в крупных городских проектах (от 300 тыс. м2). Разница в цене на квартиры обусловлена меньшими объемами, повышенной комфортностью, безопасностью территории и выгодным расположением. В основном их строят вблизи станций метрополитена.
По данным Knight Frank St Petersburg, точки класса масс–маркет в основном сконцентрированы в Московском (18%), Выборгском (14%) и Красносельском (11%) районах. В сегменте жилья массового спроса данный вид составляет 18% от общего числа объектов, находящихся в продаже. Цены достигают 172 тыс. рублей за 1 м2. Их динамика в таких проектах в III квартале 2019 года составила в среднем 2%.
Pro et contra
Камерность застройки, повышенный комфорт, безопасность и развитая транспортная сеть — очевидные плюсы. Однако кому–то они могут показаться такими же откровенными минусами.
С одной стороны, в точечном проекте комфортнее — в нем вряд ли будет больше 350 квартир, и большинство из них точно не студии. С другой стороны, небольшое количество пусть и приличных соседей повышает стоимость коммунальных услуг. И о востребованной многими социальной однородности мечтать лучше осторожно. Сопутствующее ей единое социальное мышление уверенно будет поддерживаться только в пределах придомовой территории.
В точечном доме не всегда есть возможность организовать соответствующее количество машино–мест. А в крупном комплексе застройщик, если он достаточно квалифицирован и алчен в меру, построит паркинг в стилобате, где смогут без проблем парковаться все жильцы комплекса. Справедливости ради надо отметить, что парковаться можно и в центре, несмотря на ограниченное количество мест. Хоть на той же Миллионной. Правда, для этого нужно дождаться вечера, когда прибывающие в центр на работу жители "спальников" уедут домой.
По мнению директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, застройщику тоже проще реализовывать крупный проект. "Динамика продаж в крупных проектах более управляема, — отмечает эксперт. — У девелопера гораздо больше инструментов. И с выводом каждой новой очереди он может катализировать продажи в предыдущей. А это способствует росту узнаваемости комплекса. В точечном проекте все по–другому. Он, конечно, может быть клубным, уникальным и бутиковым. Но на рекламу, скорее всего, девелопер потратит больше".
Многое, впрочем, зависит от концепции проекта, качества строительства, стратегии и ответственности девелопера. "Если КОТ разработан правильно и каждая очередь реализована с высоким качеством, тогда и лояльность проекту с годами только растет, — продолжает Елизавета Конвей. — Но ведь бывает и наоборот. Например, если застройщик не оправдал ожиданий покупателей, это тоже скажется на репутации и продажи пойдут по нисходящей. А вот после этого управлять проектом станет совсем сложно".
