Мария Мокейчева Все статьи автора
22 ноября 2018, 14:27 535

Приказано выжить. Бизнес и власть о новых реалиях девелопмента

Фото: Валентин Беликов

Законодательные инициативы и их постоянные трансформации занимают умы строителей уже не первый год. Они и стали основной темой обсуждения на конференции "Новые реалии девелопмента", которую "Деловой Петербург" провел совместно с Гильдией управляющих и девелоперов.

Новые правила игры, закон о дольщиках и его последствия для рынка, открытость чиновников, маржинальность бизнеса, зарождение новых форматов недвижимости, развитие новых инструментов рынка, использование и производство стройматериалов — вот далеко не полный перечень тем, которые затронули спикеры.

Перелезть через барьер

Открыл конференцию председатель комитета по строительству Санкт–Петербурга Леонид Кулаков. Он не стал отрицать, что барьеры в отрасли есть, но они нужны для того, чтобы государство могло регулировать процесс строительства. "Вопрос в том, насколько они избыточны", — отметил он. В комитете считают, что за последнее время в этой сфере сделаны значительные шаги вперед: запущена Единая система строительного комплекса, согласование ППТ происходит в электронном виде.

"Мы же комитет по строительству, а не по антистроительству", — отметил в продолжение темы зампредседателя комитета Евгений Барановский. Основным барьером для развития отрасли является федеральное законодательство, в частности закон 214–ФЗ о дольщиках. По его словам, в этом году в 2 раза вырос объем выдаваемых разрешений на строительство — все проекты, которые могли пройти по старым правилам, прошли.

Именно переход к новым правилам особенно волнует представителей власти и строителей. Председатель Санкт–Петербургского регионального отделения "Деловой России" Дмитрий Панов отметил, что принятые поправки значительно снижают маржинальность строительства, которая может уйти даже в отрицательную зону. Он призвал всех застройщиков к активным действиям для того, чтобы повлиять на законотворцев и внести свои предложения. Он, например, озвучил идею создания комиссии при Совете федерации, которая бы следила за изменениями и корректировала их.

"Принято политическое решение — отказаться от долевого строительства, и никто его не оспаривает", — говорит президент СРО "Ассоциации "Объединение строителей СПб"Александр Вахмистров. Компаниям необходимо начинать строительство на условиях проектного финансирования, а это нелегко. И здесь важно, чтобы сохранился спрос на жилье, а в этом могло бы помочь субсидирование процентной ставки по ипотеке.

Как отмечает, в свою очередь, начальник отдела продаж "БФА–Девелопмент" Светлана Денисова, к благополучию спроса в 2018 году привело именно ожидание отмены долевого строительства плюс низкие ставки по ипотеке. "Реальные доходы населения не растут, а значит, не стоит обольщаться, что в дальнейшем такой рост продолжится", — отметила она.

Проблем, связанных с законом о дольщиках, хватает. Так, для того чтобы застраховать свою ответственность, девелоперы могут обратиться лишь в две страховые компании, которые занимаются такими рисками. Это приводит, во–первых, к тому, что нужно долго ждать своей очереди. Во–вторых, если эти компании тоже развалятся, то девелоперам и вовсе некуда будет податься.

Генеральный директор одной из этих компаний — СК "Респект" — Александр Артамонов говорит, что сейчас в адрес страховщиков раздаются обвинения, что они не платят возмещение разорившимся строительным компаниям. По его словам, это связано не с нежеланием выполнять свои обязательства, а с признаками мошенничества, преднамеренного банкротства со стороны самих строителей. В таких случаях должны разбираться в первую очередь правоохранительные органы, считает он.

Переход от долевого строительства к проектному финансированию очень сложен. В регионах средним и малым строительным компаниям приходится создавать объединения, чтобы соответствовать формальным требованиям банков, которые, к слову, значительно превышают минимальные нормативы, установленные законом. Так, если в законе предусмотрено, что у компании должно быть сдано 10 тыс. м2 жилья, то банки требуют не менее 75 тыс. м2 ввода за последние 3 года. А во многих городах, даже областных, столько жилья просто не строится, тем более одной компанией. Да и в Петербурге есть небольшие, но стабильные компании, которые такие объемы не строят. "Нарастить компетенции за 15 минут невозможно", — резюмирует Светлана Денисова. В результате рынку грозит монополизация, считает она.

Дмитрий Некрестьянов уверен, что резкие движения власти, которые предпринимаются вроде бы для защиты дольщиков, на самом деле создают угрозу для них. Если компании не смогут работать в новых условиях, то это грозит им банкротством и ростом числа недостроев. Но есть и положительные моменты, например то, что обсуждение ситуации наконец вышло в публичную сферу.

Инструменты рынка

Тем не менее жилищное строительство остается драйвером строительного рынка. Как отметил генеральный директор ООО "Мастер Девелопмент" Вячеслав Семененко, еще к 2012 году прогнозировалось затоваривание рынка, но оно не произошло по двум факторам: из–за исторически сложившегося дефицита жилья в городе плюс из–за постоянного притока населения в город. Так что объемы ввода опираются на потребности в жилье. Но для того, чтобы строительный комплекс развивался и дальше, необходимо, во–первых, подтянуть инфраструктуру, которая не успевает за объемами ввода жилья, во–вторых, решить вопрос с развитием исторического центра. "Население в Петербурге будет расти, — соглашается заместитель генерального директора АО "РАД" Анжелика Иманова, — необходимо приспособление исторических зданий к современным условиям, опираясь на опыт европейских столиц".

В–третьих, считает Вячеслав Семененко, нужно более четко определиться со статусом новых форматов, таких как апарт–отели, чтобы понимать: жилье это или гостиницы. По словам Константина Сторожева, сопредседателя экспертного совета по апарт–отелям и сервисным апартаментам РГУД, генерального директора ООО "Вало сервис", сегодня апарт–отели становятся способом для долгосрочного инвестирования средств на фоне снижения ставок по депозитам, особенно в условиях, когда управляющие компании предлагают программы с гарантированной доходностью. Речь в таких случаях идет, конечно, именно о настоящих апарт–отелях, а не о псевдожилье.

В новых условиях необходимо искать варианты инвестирования в строительство. По словам генерального директора УК "Доходъ" Маргариты Бородатовой, банки не смогут обеспечить сразу весь объем средств для стройки, поэтому одним из инструментов могут стать закрытые паевые инвестиционные фонды, которые за 10 лет работы в сфере недвижимости уже показали надежность.

Еще один важный вопрос — инвестиции в проблемные объекты недвижимости. Как отмечает руководитель консультационного департамента "Прайм Эдвайс" Руслан Мухаметшин, дольщики обычно заинтересованы в достройке объекта, но своими силами не могут собрать средства и завершить работы. Поэтому необходимо заинтересовать в этом инвестора, а для этого необходим тщательный анализ активов должника и перспектив этого объекта.

В новых экономических условиях важным становится вопрос эффективности самого строительства. Так, по словам Евгения Богданова, директора по развитию ООО "Шафт", сократить издержки поможет индустриализация строительства. Например, монтаж не просто готовых панелей, а готовых санузлов. Тем более что сегодня панельное производство уже далеко ушло от советского, новый железобетон позволяет производить не только типовые, но и индивидуальные решения, отметил инженер ООО "ВиаКон Производство" Александр Полищук.

Немаловажным становится и повышение энергоэффективности. Помогают в этом производители — о возможностях новинок кабельной продукции рассказал генеральный директор ООО "Завод Москабель" Павел Моряков. Особый интерес возникает к зеленым технологиям. О том, как их применять в строительстве независимо от классности жилья, подробно поведал гендиректор EST Group Евгений Тесля, возглавляющий комитет по энергоэффективности и устойчивому развитию ГУД.

В любом случае строителям придется встречать вызовы со стороны законодателей, чиновников и банкиров — таковы реалии сегодняшнего дня.

А от того, насколько им это удастся, зависит будущее рынка, а значит, и цены на жилье, и развитие города в целом.

Благодарим партнеров

конференции

> Федеральный партнер — Гильдия управляющих и девелоперов
Партнеры
> ИВАПЕР
> Российский аукционный дом (РАД)


Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама