По итогам года, жилье комфорт-класса на вторичном рынке становится популярнее квартир эконом-сегмента

Оказалось, что эксперты расходятся­ во мнениях о том, куда все–таки стремился спрос в 2012 году, с первичного рынка на вторичный или наоборот, но в один голос твердят: покупатели стали больше тяготеть к классу комфорт.

На вторичном рынке по–прежнему наибольшей популярностью пользуются однокомнатные и малогабаритные двухкомнатные квартиры. Такой вид недвижимости является наиболее ликвидным. Квартиры большого метража на вторичном рынке продаются значительно сложнее. В отличие от первичного рынка, на вторичном в этом году не произошло осенней активизации спроса.

В целом квартиры на вторичном рынке все менее отвечают потребностям покупателей: в качественных­ домах старого фонда цена зачастую слишком высока, в то же время панельные дома и хрущевки пользуют­ся все меньшим спросом из–за неком­фортных планировок, устаревших­ ком­­­муникаций и т. п. В результате многие покупатели, изначально ориентировавшиеся на вторичное жилье, сегодня выбирают строящиеся новые квартиры.

Смещение спроса со вторичного­ рынка на первичный происходит во всех сегментах жилой недвижимости, причем в большей степени спрос теперь нацелен на квартиры в строящихся домах.

Эта тенденция связана с низкой стоимостью квартиры на начальном этапе строительства: средняя стоимость в сегменте эконом составляет 65–70 тыс. рублей за 1 м2, в домах комфорт–класса — 80–90 тыс. рублей; квадратный метр бизнес–класса стоит в среднем 90–140 тыс., в элитных комплексах — от 140 тыс. рублей и выше.

Все большим спросом пользуются квартиры в проектах–миллионниках,­ где осуществляется комплексное освоение территории. В ряде случаев­ цены на квартиры на первичном и вторичном рынке могут быть сопоставимы.

Особой популярностью в 2012 году пользовались наиболее дешевые предложения во всех сегментах. В начале года такая ситуация привела к тому, что собственники, пользуясь довольно высоким спросом на объекты, пытались назначить несколько просмотров в одно время, чтобы устроить так называемый аукцион и получить за квартиру больше денег.

Кроме того, можно отметить, что покупатели стали больше тяготеть к комфортному жилью. Комфортность проживания (как в доме, так и в микрорайоне) стала играть существенную роль при выборе жилья.

Со второй половины сентября можно отметить тенденцию постепенного перетекания спроса с первичного­ рынка на вторичный. Можно говорить о том, что покупатели сегодня готовы заплатить больше, но купить уже готовую к проживанию кварти­ру. Год–полтора назад они предпочитали покупать объекты на первичном­ рынке и снимать жилье на период строительства объекта.

Нынешняя ситуация является харак­терной для рынка недвижимости нашего региона. Покупателям наи­более интересен глубокий экономкласс: однокомнатные квартиры, студии и небольшие двухкомнатные­ с кухнями от 10 м2. На рынке посто­янно меняется спрос на квартиры разного класса: изначально наибольший спрос наблюдался на студии и однокомнатные квартиры, цены на них начали расти. После этого повышается спрос на квартиры более высокой категории. После того как удовлетворен спрос на трехкомнатные квартиры, рынок движется в обратном направлении. Высокий интерес к однокомнатным квартирам является лакмусовой бумажкой для таких волн на рынке. Из трендов этого года могу выделить размытие понятия «экономкласс». Это связано с тем, что значительное количество сделок заключается через ипотеку. Кредитование расширило возможности людей по подбору подходящих вариантов.

По итогам года самый существенный­ рост количества сделок будет отмечен в сегменте комнат. Так, уже сейчас доля сделок с комнатами вырос­ла с 23% в прошлом году до 28% за счет некоторого снижения числа сделок с двухкомнатными квартирами (до 24%). При этом доля сделок со студиями и однушками осталась практически неизменной — на уровне 34%. Также не поменялись доли трешек (12%) и многокомнатных квартир — 2%.

Рост сделок с комнатами был связан с активным использованием субсидий на покупку такого жилья, а также с тем, что комнаты по цене не конкурируют с однушками и студиями на первичном рынке, стоя дешевле. К сожалению, часто получается, что имеющейся у покупателей суммы не хватает на покупку отдель­ной квартиры даже на рынке строящегося жилья.

Наиболее популярны были комнаты в старом фонде — в Центральном и Адмиралтейском районах. Самыми популярными по–прежнему были однокомнатные квартиры. Наибольший спрос на вторичном рынке был на однушки в кирпично–монолитных домах, которые сданы в эксплуатацию сравнительно недавно, но уже вышли на вторичный рынок. Такое жилье интересует покупа­телей в Приморском, Московском, Красносельском, Невском и некоторых других районах. В таких домах планировки в большинстве своем соответствуют сегодняшним понятиям о комфорте, в них новые подъезды, высокоскоростные лифты, есть в наличии ТСЖ или управляющая компания, благоустроенный двор с дет­скими площадками (часто — закрытый), есть закрытый паркинг и другие плюсы. Несмотря на высокую стоимость квадратного метра, люди готовы покупать такие квартиры.

На вторичном рынке за 2012 год можно проследить следующий основной тренд — все больше покупателей предпочитают дома недавней постройки, которые были введены в эксплуатацию в течение последних 10 лет. Много случаев, когда клиенты готовы доплатить, взять кредит или ипотеку, но въехать в студию в новом доме, а не в однокомнатную квартиру в пятиэтажке старого жилого фонда. Это происходит в связи­ со смещением покупательского предпочтения в сторону жилых комплексов, у которых имеется благоустроенная придомовая территория,­ включающая детские площадки, паркинги и т. д. Новые коммуникации, инженерное оборудование, современ­ные лифты — все это также влияет на окончательный выбор при покупке будущей квартиры.

Наибольшей популярностью на вторичном рынке пользуются квартиры экономкласса, в первую очередь студии и двухкомнатные.

Наибольшим спросом, как и все по­следние годы, пользовались наиболее недорогие предложения: однокомнатные квартиры (3–3,5 млн рублей), двухкомнатные (4,3–4,7 млн рублей).

Всю первую часть года интерес к вторичному рынку был не очень велик. Все–таки большая часть покупателей в основном интересовалась квартирами на первичном рынке. Но, начиная с осени, мы ощущаем рост интереса и ко вторичке.

В первую очередь изменение предпочтений связано с большими темпами роста цен на строящееся жилье. За год они выросли почти на 10,5%, в то время как на вторичном рынке всего на 6,2%. Кроме того, рост спроса на вторичном рынке связан с ростом ипотечных ставок. На готовое жилье ставки всегда на 1 – 1,5% меньше, чем на строящееся, что при росте ставок оказывает существенное влияние на решение, где покупать квартиру.

Цены и предложение на вторичном рынке элитной недвижимости в течение III квартала 2012 года менялись незначительно. Объем предложения в течение 2012 года не претерпел значительных изменений: на октябрь оно составляло 1650 квартир (около 215 тыс. м2). На вторичном рынке элитной жилой недвижимости отмечалась небольшая корректировка цен — снижение за III квартал составило 1,8%.

Наши клиенты, выбирающие объекты вторичного рынка, уделяют­ большое внимание планировке и отделке квартиры, техническому состоянию дома. Более строгими становятся требования к наличию парковки и системам безопасности в исторических домах.

Учитывая сложность строительных работ в историческом центре и обусловленный этим дефицит новых проектов в эксклюзивных локациях, любые предложения в домах, построенных за последнее десятилетие, представляют особый интерес для потенциальных покупателей.