Регистрация договоров недвижимости

<BR><BR>- Как на практике решаются спорные вопросы в отношении регистрации договоров аренды недвижимости?<BR>- Недавно Высший арбитражный суд РФ обобщил практику разрешения споров, связанных с применением федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и проинформировал арбитражные суды о выработанных рекомендациях (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.01 №59). <BR>Наиболее важными положениями письма, имеющими практическое значение для определения налоговых обязательств при аренде недвижимости, являются следующие.<BR>1. На практике налоговые органы зачастую трактовали ст. 26 названного федерального закона таким образом, что наряду с регистрацией договоров аренды обязательна регистрация и права аренды, независимо от срока аренды. На основании этого налоговые органы, при отсутствии у арендатора документов о государственной регистрации права аренды здания или помещения (в том числе на срок менее года), делали вывод о неправомерном отнесении арендатором арендных платежей на себестоимость продукции (работ, услуг). <BR>Высший арбитражный суд указал, что положения Гражданского кодекса предусматривают государственную регистрацию договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок 1 год и более. Такая государственная регистрация не требуется для договоров аренды на срок менее 1 года. При этом Гражданский кодекс не предусматривает государственной регистрации права аренды.<BR>Исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды недвижимости прав арендатора осуществляется на основании ст. 26 федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом государственная регистрация права аренды не является самостоятельной операцией, а представляет собой запись в Едином государственном реестре о произведенной регистрации договора аренды недвижимости, на основании которого и возникает право аренды.<BR>Таким образом, если договор аренды здания (помещения) заключается сторонами на срок менее 1 года, то не подлежит государственной регистрации как сам договор, так и право аренды, возникающее на основании данного договора.<BR>2. Представляет практический интерес для налогоплательщика и разъяснение Высшего арбитражного суда по вопросу государственной регистрации договора аренды здания, заключенного на срок менее года с последующей пролонгацией договора на такой же срок. Поскольку в этом случае общий срок аренды недвижимости превышал 1 год, налоговые органы считали, что в силу ст. 651 Гражданского кодекса для продления договора аренды требовалась его государственная регистрация. При несоблюдении условия о регистрации предлагалось квалифицировать такой договор как незаключенный, а арендную плату относить за счет чистой прибыли. Суд же пришел к выводу, что в случае продления срока аренды отношения сторон регулируются уже новым договором. Следовательно, если срок этого нового договора вновь будет составлять менее года, то при пролонгации договор аренды не подлежит государственной регистрации. <BR>Таким образом, в указанных случаях у налоговых органов теперь нет оснований считать неправомерным отнесение арендатором на себестоимость продукции (работ, услуг) сумм арендных платежей по незарегистрированным договорам аренды зданий, пролонгированным на срок менее года. <BR>3. Важный практический вывод Арбитражный суд сделал в отношении регистрации договоров аренды зданий, заключенных или возобновленных на неопределенный срок. Позиция Высшего арбитражного суда такова, что указанные договоры не нуждаются в государственной регистрации, так как, согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса, регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Поэтому в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды с неопределенным сроком не может применяться норма п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса о незаключенности договора. (О.Ш.)