06:4503 сентября 2026
Сегмент новостроек бизнес–класса оказался устойчивее массового жилья, но эта устойчивость всё меньше похожа на прежний рост.
К концу первого полугодия 2026 года объём предложения бизнес–класса достиг 295 тыс. м2 — на 7% больше, чем в начале года, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Но нового предложения за 6 месяцев появилось лишь 98 тыс. м2, или около 2 тыс. квартир, — всего 26% от уровня соответствующего периода прошлого года. То есть текущая экспозиция пока не сокращается, однако подпитывается новыми стартами всё слабее и слабее.
За первое полугодие в бизнес–классе было продано 1,3 тыс. квартир общей площадью 70,3 тыс. м2. Впрочем, продажи шли неравномерно. По данным "Дом.РФ", в январе рынок показал резкий пик — 1065 зарегистрированных лотов, после чего месячные объёмы снизились примерно до 310–460.
Часть январского всплеска объясняется не только сезонностью. Основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов связывает поведение покупателей с изменениями льготных программ.
“
"Многие проекты бизнес–класса в Петербурге сегодня соответствуют требованиям программы семейной ипотеки, поэтому спрос в этом сегменте достаточно сильно зависит от доступности ипотечного кредитования. Мы наблюдали ажиотажный спрос на квартиры в конце 2025–го — начале 2026 года", — отмечает он.
Эта оценка несколько расходится с распространённым представлением о том, что бизнес–класс почти независим от ипотеки. Скорее речь идёт о меньшей, но далеко не нулевой зависимости: бюджеты покупки здесь выше, собственных средств у клиента больше, однако возможность провести часть сделки через семейную ипотеку по–прежнему влияет на скорость принятия решения.
“
"Спрос не исчез, но стал более избирательным. Мы видим, что на качественный продукт в правильной локации он остаётся высоким. При этом здесь другая структура сделки: больше собственных средств, крупнее первоначальный взнос, активно используются рассрочки", — говорит генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов.
Признаки класса
Высокая стоимость денег заставляет покупателя детальнее сравнивать проекты. Участники рынка сходятся в том, что одного престижного адреса или формального позиционирования теперь мало.
“
"Недостаточно просто поставить на проекте маркировку "бизнес". Если заявляешь бизнес–класс, его нужно честно подтверждать всем домом — архитектурой, инженерией, планировками, благоустройством, тем, как человек будет пользоваться домом каждый день", — указывает Александр Свинолобов.
Динамику продаж в бизнес–классе определяет сочетание локации, репутации застройщика и качества продукта. При наличии востребованных опций, накопленного районного спроса и высокой лояльности к бренду проекты демонстрируют показатели реализации, соответствующие финансовым ожиданиям, даже на фоне общего охлаждения спроса, считает бизнес–партнёр TrendAgent Санкт–Петербург Вера Голубева.
Где делают "бизнес"
Бизнес–класс Петербурга сегодня отличается высокой территориальной концентрацией.
По данным CORE.XP, Василеостровский, Московский и Красногвардейский районы формируют 64,2% всего строящегося жилья этого сегмента. В трёх локациях строится 272,3 тыс. м2, а покупателям доступно 5135 квартир из 8097 представленных в строящихся домах.
Абсолютный лидер — Василеостровский район с 169,7 тыс. м2, или примерно 40% строящегося бизнес–класса Петербурга. На Московский приходится 63,7 тыс. м2, на Красногвардейский — 38,9 тыс. м2. Если добавить квартиры, оставшиеся в продаже в уже сданных домах, три района сохраняют доминирование: на них приходится 302,1 тыс. м2, или 60,7% всей экспозиции сегмента.
Руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева связывает Васильевский остров прежде всего с развитием намывных территорий, Московский район — с новыми площадками и редевелопментом промзон, а Красногвардейский — с формированием нового жилого кластера вдоль Охты.
Особенность нынешнего цикла заключается ещё и в постепенном выходе бизнес–класса из традиционных центральных локаций.
“
"Покупатели всё чаще хотят улучшить качество жилья, не меняя привычный район. Поэтому перспективы появляются у сформированных городских территорий вне центра, если там уже существуют транспорт, социальная и коммерческая инфраструктура", — уверен коммерческий директор ГК "Вертикаль" Роман Корнышев.
Что дальше
Проблема новых запусков характерна не только для бизнес–класса.
За январь–июль 2026 года петербургские девелоперы во всех сегментах вывели 641 тыс. м2 нового жилья — на 42% меньше, чем год назад. Для дорогого жилья ограничение особенно чувствительно, поскольку площадка должна соответствовать более жёстким требованиям к окружению, транспортной доступности и будущему продукту.
Кирилл Сиволобов перечисляет сразу несколько статей давления на финансовую модель.
“
"На себестоимость одновременно давят стоимость строительных материалов и оборудования, подрядных работ, рабочей силы, земли и подключения к инженерным сетям", — поясняет он.
По оценке эксперта, материалы за год подорожали на 15–30%, строительные работы — примерно на 30–50%, а инфраструктурная нагрузка в 40 тыс. руб./м2 уже воспринимается как нормальная для проекта.
Александр Свинолобов добавляет ещё одно ограничение: в дорогом сегменте нельзя бесконечно компенсировать рост затрат упрощением продукта.
“
"Капитально экономить на продукте тоже недопустимо: если начать убирать инженерные решения, упрощать материалы или благоустройство, в итоге можно потерять сам класс проекта", — предупреждает эксперт.
Как говорят участники рынка, базовым для бизнес–класса выглядит сценарий умеренного спроса при ограниченном объёме новых запусков. Девелоперы продолжат выводить прежде всего проекты с уже просчитанной экономикой и сильной локацией, а крупные новые площадки будут запускаться осторожно и поэтапно.
Ксения Садкова
директор по продажам LEGENDA
Сегодня сегмент высокобюджетной недвижимости чувствует себя довольно хорошо. Мы видим, что на рынке остались в первую очередь платёжеспособные клиенты, поэтому при общем снижении активности рынка количество сделок в высоких бюджетах не так сильно реагирует на изменения. Для недвижимости высокого сегмента центральность локации и наличие исключительных потребительских характеристик, как, например, вида на воду, — это важнейшие атрибуты, которые собирают максимальное количество интереса и покупательской активности. Хорошая локация и крепкий продукт позволяют создавать конкретный уровень проектов и определяют ценовой диапазон.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
Сегмент не чувствителен к текущим условиям льготных ипотечных программ. Если что и вызывает дополнительный интерес среди инструментов покупки, то это разного рода длинные рассрочки. Сам по себе спрос стабильным сейчас назвать нельзя, от месяца к месяцу результаты могут как не достигать плановых показателей, так и превосходить их почти вдвое. Вес локации и вес характеристик постепенно выравниваются. 10 лет назад фильтр был только по локации. Сейчас ввиду того, что и с участками в городе сложно, и экономика непростая, себестоимость сама по себе выталкивает новые проекты не в центре в более высокую ценовую категорию. Поэтому успех обеспечивает набор параметров — то, что оправдывает цену метра безоговорочно. Если же к этому добавляется ещё и классическое расположение, то совсем хорошо. Правда, и цена в таком случае будет выше. Удержание цен лежит в плоскости между оптимизацией и экономией. Первое необходимо, второе — недопустимо, причём даже безотносительно сегментов. Недавно ещё ходило мнение, что девелоперы будут "сушить" проекты. Но от этого даже в массовом сегменте все открестились, поскольку это точно тупик. Единственное, что остаётся ценовому сегменту выше среднего, — это производить сильное впечатление. Когда новый дом выходит в продажу по текущим более высоким ценам, он должен быть явно ярче одноклассников последних лет.
