В мае петербургские застройщики продали на треть меньше квартир в новостройках, чем в апреле, следует из оценок Dataflat и "Пульса продаж новостроек".
Оба аналитических сервиса показали, что май стал худшим месяцем с 2021 года.
Но часть девелоперов настаивает: обвала в реальности не было, статистика считает не то и не так. Цифры расходятся в деталях, но сходятся в направлении.
По данным "Пульса продаж новостроек", в мае прошло 1565 сделок по ДДУ — на 32,1% меньше, чем в апреле. Dataflat насчитал 1683 договора — те же минус 32% за месяц. Это минимум с 2021 года: прежним антирекордом был март 2026-го с 2151 сделкой, май опустился ещё на 468 ДДУ, или примерно на 22%.
В метрах — та же картина: 68,2 тыс. м2 по Dataflat, на 29% меньше. Средняя площадь сделки подросла с 39,3 до 40,5 м2. Выручка девелоперов в Петербурге, по той же оценке, упала с 33,74 млрд до 23,25 млрд рублей.
Читайте также:
Как продажи в новостройках адаптируются к новым реалиям рынка
Новостройки в плюсе: продажи в строящихся домах выросли в I квартале 2026 года
Восьмой шаг назад: чем новая ставка поможет новостройкам Петербурга
Дрозденко о столице Ленобласти: "Переезда ради переезда не будет"
Жители юга Петербурга сообщили о взрывах в заливе после атаки БПЛА
В Ленинградской области май прошёл совсем иначе.
По "Пульсу продаж новостроек" в регионе зарегистрировали 1511 сделок по ДДУ, по Dataflat — 1555. Впервые за все годы наблюдений область подошла к городу почти вплотную: 1,5–1,55 тыс. сделок против 1,68 тыс. в Петербурге, разрыв — 130–170 договоров. Раньше город был старшим, а область — приложением с более дешёвым входом. В мае эта дистанция сжалась до сотни-другой сделок.
В области и с ценами без потрясений. Средний метр в прайсах на конец мая — 184 тыс. руб., плюс 3 тыс. за месяц; к началу июня средневзвешенная подобралась к 185 тыс. руб. Средний бюджет покупки держится на 7,4 млн руб., средняя площадь лота — 41 м2, доля ипотеки выросла до 62% против 61% месяцем ранее.
Что происходит на самом деле
Минус по рынку складывается из очень разных итогов по проектам.
Платёжеспособный спрос сохраняется, но стягивается в проекты на завершающих стадиях, где меньше зависимость от льготной ипотеки, отмечают девелоперы.
Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов оценил собственный май в минус 15% к апрелю и минус 7% год к году — против рыночных минус 27%. Помимо собственных цифр, он называет два долгосрочных тренда.
“
"Первый — это снижение новых стартов на имеющейся низкой базе спроса и дороговизне проектного финансирования. С начала года, судя по открытым данным, в Петербурге на 50% сократился объём запусков", — оценивает Сергей Софронов.
Здесь выбивается одна деталь: почти каждый продавец отчитался о том, что прошёл май с результатом лучше рынка, — "Полис", "Ленстройтрест", "Главстрой", "ПСК". Большого падения не фиксирует и платформа TrendAgent, через которую проходит треть реальных сделок с недвижимостью.
“
"Мы фактически повторили результат апреля. Снижение составило всего 4,5%, при этом рабочих дней в мае было на три меньше. Через платформу TrendAgent прошла 1097 сделок. Средний чек — 10,2 млн рублей, без изменений к апрелю", — рассказывает бизнес-партнёр TrendAgent Санкт-Петербург Вера Голубева.
По её словам, драйверами продаж по-прежнему остаются субсидированная ставка от застройщика в связке с рыночной ценой, а также качественный продукт с хорошим соотношением цены и качества, уже зарекомендовавший себя на рынке.
Дно здесь точно ни при чём
Версии, почему статистика разошлась с реальностью, разные.
Коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко указывает на устройство самих рейтингов: и "Пульс", и Dataflat фиксируют не сделку, а дату её регистрации в Росреестре.
“
"В мае у них выпала последняя неделя месяца, а она была самой активной. Клиенты, которые приняли решение после праздников, просто не успели пройти регистрацию до конца мая", — поясняет Яна Вирченко.
Если считать по моменту сделки — выбытию квартир из "шахматок" застройщиков, — спад мая к апрелю, по её данным, укладывается в 5–10%, а не в треть.
Второй сбой в статистике видит директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Юдита Григайте. В компании в мае по отношению к апрелю получили не падение, а рост на 15%, и расхождение с рейтингами она объясняет тем, что часть сделок проходит мимо счётчиков ДДУ.
“
"Сегодня на рынке представлен значительный объём готового жилья от застройщиков — так называемой “новой вторички”, сделки по которой оформляются по договорам купли-продажи и в такую статистику не попадают", — отмечает Юдита Григайте.
Спрос, по этой логике, не исчез, а частично перетёк в готовое жильё у тех же застройщиков, которое Росреестр не учитывает как новостройки.
Праздники или структура
Версию про календарь поддерживают не все.
Директор по продажам компании "Город-спутник "Южный"" Марина Потепкина связывает паузу с длинными выходными и с тем, что в мае активнее шла не жилая, а коммерческая недвижимость.
“
"При этом основным драйвером продаж в мае выступила коммерческая недвижимость, а не жилая", — констатирует Марина Потепкина, ожидая, что в июне спрос на жильё пойдёт вверх.
Девелоперы также отмечают, что спрос не исчез, но стал медленнее: покупатель дольше сравнивает, торгуется и откладывает решение.
Богатые тоже падают
В премиуме спад тоже есть, но предсказуемый.
Директор по продажам Fizika Development Полина Стрих приводит свою арифметику.
“
"В премиальном сегменте мы фиксируем сезонное снижение активности, но оно носит ожидаемый характер. К этому периоду мы готовились заранее. Если в марте и апреле в наших проектах было заключено 24 договора, то в мае — пять сделок. Наиболее серьёзное снижение спроса сегодня наблюдается в массовом сегменте, который в значительной степени зависит от доступности ипотечного кредитования. Пока не появятся новые стимулы для покупателей и не улучшатся условия финансирования, рынок доступного жилья, вероятно, продолжит оставаться в состоянии стагнации и в летние месяцы", — считает она.
Рынок постепенно возвращается к классическим закономерностям, в том числе сезонным. Май традиционно считается месяцем более сдержанного спроса, поэтому результаты мая в какой-то степени связаны и с праздничным периодом, соглашается директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова.
Распродажи не будет, будет торг
На вопрос, увидит ли рынок повторение акций отдельных застройщиков, которые выставили свои лоты с дисконтом 30–40%, продавцы отвечают почти хором: масштабного сброса цен не ждите.
Коммерческий директор ГК "Вертикаль" Роман Корнышев считает, что скидка чаще нужна не покупателю, а самому застройщику — чтобы разгрузить остатки.
“
"Как правило, именно в периоды активных скидок распродаются наименее ликвидные лоты", — указывает Роман Корнышев.
Себестоимость, проектное финансирование и обязательства перед банками никуда не делись, поэтому снижать цены по всему рынку девелоперы не могут.
Вместо общего дисконта рынок ждет ждёт точечной борьбы за живого покупателя — рассрочкой, субсидированной ставкой, отделкой, кладовой или паркингом. К этому списку могут добавиться скрытые скидки через субсидирование рыночной ипотеки и расширение рассрочек.
Полина Стрих оснований для снижения цен не видит вовсе: дорожают и стройматериалы, и работа подрядчиков, а подорожавшая вторичка возвращает часть покупателей на первичный рынок.
Лето уже заложено в мае
Самый главный вопрос — что будет летом.
Здесь неудобный прогноз даёт Роман Корнышев. Текущие сделки, по его словам, отражают активность полуторамесячной давности, и у мая здесь двойное дно.
“
"По нашим внутренним данным, май стал лучшим весенним месяцем — по выручке, средней цене квадратного метра и проданной площади. Но это результат работы с клиентами марта–апреля. При этом по количеству новых обращений май, наоборот, оказался самым слабым месяцем", — фиксирует Роман Корнышев.
Просевший в мае поток обращений уже давит на июнь и июль. Сергей Софронов рисует ту же траекторию иначе: короткий всплеск в июне перед ужесточением условий семейной ипотеки, затем — сезон отпусков; до осени поводов для восстановления нет. Охлаждение, по его выражению, начинает получать приставку "пере-".
Главная неизвестная — субсидированная ипотека.
Новые параметры семейной программы с 1 июля, как напоминает Алексей Бушуев, до сих пор не определены; на рынке обсуждают привязку ставки к числу детей.
“
"Ещё один фактор — ожидания, связанные с изменениями по ипотеке. Но сказать, достигли продажи "дна" или нет, сложно. Нужно параллельно оценивать и объём предложения квартир: ведь в 2024–2025 годах он тоже сокращался. Правильнее будет считать в процентах. Если снижение мая по сравнению с апрелем каждый год окажется примерно одним и тем же — это сезонность и тенденция, а не критическое падение. По нашему проекту на Обводном майский план продаж мы даже перевыполнили. Конечно, мы делали его с корректировкой на майские выходные, но реальность оказалась оптимистичнее наших ожиданий", — говорит он.
Ясности рынку не добавил и только что завершившийся Петербургский экономический форум: с 3 по 6 июня девелоперы внятного ответа по льготным программам так и не получили.
“
"Текущую ситуацию можно описать так: рынок ищет свои новые балансы и объёмы. Возможностей для покупки стало объективно меньше — льготные программы доступны ограниченному кругу заёмщиков, а рыночная ипотека по-прежнему остаётся малодоступной. То есть ограничений больше, чем возможностей, поэтому мы видим проседание спроса", — говорит Ксения Садкова.
