Власти региона собираются ввести архитектурные стандарты для небольших промышленных и складских объектов площадью до 1500 м2.
Инициативу поддержал губернатор Александр Дрозденко.
В правительстве Ленобласти рассчитывают убрать визуальный хаос в промзонах и вдоль трасс, а бизнес уже оценивает, не обернётся ли новая норма лишними согласованиями и дополнительными расходами.
Идея касается прежде всего небольших складов, мастерских и производственных корпусов, которые сегодня часто строятся по сугубо утилитарной логике. В результате в одной локации могут соседствовать здания с разной высотой, отделкой и цветовыми решениями. Область хочет задать для таких объектов хотя бы минимальные правила внешнего вида. Согласовывать их предполагается на уровне муниципалитетов.
Влияние новшества на бизнес
Власти при этом отдельно оговаривают, что новые требования не должны стать барьером для малого бизнеса. Для Ленобласти это принципиально: значительная часть небольших производственно-складских объектов строится именно под локальных предпринимателей, которым важны не столько архитектурные изыски, сколько скорость запуска и понятная экономика проекта.
Именно здесь и проходит главная линия спора. Желание навести порядок с фасадами участники рынка считают понятным, но сомневаются, что производственно-складской сегмент можно регулировать так же, как жилье или общественную застройку. В Maris отмечают, что сама по себе попытка упорядочить внешний облик зданий выглядит логично, однако у производственных и складских помещений слишком много функциональных особенностей. Их параметры часто зависят от конкретного вида деятельности, поэтому слишком жесткие требования могут привести и к удорожанию строительства, и к затягиванию сроков. В конечном итоге эти издержки, как считают в компании, будут переложены в стоимость товаров и услуг.
Впрочем, часть консультантов смотрит на инициативу спокойнее. Партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин напоминает, что для региона такой подход не является чем-то принципиально новым.
“
"В Ленинградской области уже действует регулирование в рамках правил землепользования и застройки на уровне отдельных муниципальных образований, где, помимо параметров плотности застройки и высотности, нередко задаются требования к цветовым решениям зданий", — отмечает партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
Уравнение для складов
По его словам, проблема разнородной застройки в сегменте light industrial действительно существует. Небольшие производственные и складские объекты часто выглядят разрозненно, но это во многом объясняется их назначением. Высота, конфигурация и другие параметры зависят от конкретного пользователя. Поэтому привести такие объекты к единому архитектурному знаменателю полностью вряд ли получится.
Тем не менее мягкое регулирование, по оценке Валерия Трушина, может сработать.
“
"Если требования будут касаться преимущественно цветовых решений и не будут жёстко регламентировать конструктивные и объемно-планировочные параметры зданий, существенного роста себестоимости строительства ожидать не стоит", — подчёркивает Валерий Трушин.
Схожую оценку дает директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Илья Князев. Он считает, что сама идея может оказаться полезной, но многое будет зависеть от того, как именно её оформят в нормативном виде.
“
"Введение архитектурных стандартов для малых промышленных и складских объектов — в целом интересная инициатива, однако ее эффект будет во многом зависеть от качества проработки самих требований", — поясняет директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Илья Князев.
Для бизнеса, по сути, важен не цвет фасада, а процедура. Если к проекту добавится еще один этап согласования, сроки запуска объектов станут менее предсказуемыми. Для малого предпринимателя это чувствительно: такие проекты обычно не имеют большого запаса по срокам и бюджету. Крупные индустриальные девелоперы, скорее всего, встроят новые требования в обычный цикл проектирования. Для небольших компаний даже формально несложная процедура может оказаться лишней административной нагрузкой.
Без роста себестоимости
При этом заметного роста строительной себестоимости эксперты пока не ждут. Илья Князев считает, что решающим будет масштаб требований.
“
"Что касается себестоимости строительства, то при условии, что стандарты ограничатся базовыми требованиями — например, цветовыми решениями и фасадной стилистикой — существенного удорожания ожидать не стоит", — говорит Илья Князев.
От того, насколько далеко зайдет регулятор, будут зависеть и последствия для рынка. Если область ограничится простыми и понятными требованиями к внешнему виду, девелоперы, вероятно, примут новые правила без заметного сопротивления. В этом случае Ленобласть действительно сможет сделать индустриальные зоны и придорожные территории более аккуратными, не ломая экономику проектов.
Но если муниципальные согласования окажутся долгими, а сами требования начнут выходить за пределы фасадов и цветовых решений, ситуация изменится. Небольшие производственные и складские объекты станут дороже и будут дольше выходить на стройку. Выиграют от этого прежде всего крупные игроки и уже подготовленные индустриальные площадки, где значительная часть бюрократической работы выполнена заранее.
