Февраль 2026 года оказался одним из самых слабых месяцев за последние годы для первичного рынка жилья. И если часть экспертов ожидают восстановления уже в марте, то другая часть — в конце лета.
По данным Dataflat, в Петербурге в феврале было заключено 2569 договоров долевого участия (ДДУ). Это на 33% меньше, чем в январе, и на 36% меньше декабрьского пика. В Ленинградской области зарегистрирован 1871 ДДУ, снижение к январю составило 23%. Суммарно по агломерации рынок потерял треть объёма продаж за один месяц. Если же брать за точку отсчёта декабрь 2025–го — один из самых сильных месяцев в истории наблюдений (5563 сделки на 210,36 тыс. м2), — то падение выглядит катастрофическим: –54% по количеству и –55% по площади.
Впрочем, если сравнивать год к году, то продажи выросли, причём в Ленобласти достаточно сильно.
Причины спада на рынке жилья
Механизм таких падений всегда одинаков: искусственный пик спроса, созданный каким–либо внешним триггером (ожидание повышения ставок, изменение ипотечных программ, конец льготного периода), неизбежно оставляет яму в последующие месяцы.
Главным триггером февральского провала стали изменения в программе семейной ипотеки, вступившие в силу с 1 февраля 2026 года. А чуть раньше, с 1 января 2026 года, Минфин снизил размер субсидии банкам, выдающим льготные кредиты, на 0,5 п. п. — до 2%, что напрямую повлияло на уровень одобрения.
“
"Декабрь 2025 года был аномальным — покупатели массово торопились оформить сделки до 1 февраля 2026 года, когда вступило в силу правило “одна льготная ипотека — одна семья” по программе семейной ипотеки. Это создало искусственный пик, выбравший часть спроса из последующих месяцев", — говорит коммерческий директор жилого комплекса "Охтинские высоты" (девелопер — компания "Новое Измерение") Виталий Голубев.
Как отмечают участники рынка, за текущим спадом стоят и более глубокие структурные факторы. Ключевая ставка ЦБ, остающаяся на запретительном уровне, фактически заблокировала рыночную ипотеку как инструмент покупки жилья. Рыночная ставка по ипотеке сегодня составляет 18–20% годовых — при таких условиях платёж по кредиту на типовую петербургскую квартиру превысит большинство зарплат. Основную поддержку спросу сегодня обеспечивает семейная ипотека. При этом часть сбережений населения продолжает размещаться на депозитах, где сохраняются привлекательные ставки.
Рост себестоимости строительства при дорогом финансировании вынуждает девелоперов осторожнее подходить к запуску новых проектов, что дополнительно сокращает предложение. В Петербурге фиксируется дефицит качественных площадок под застройку — значительная часть новых запусков в массовом сегменте смещается в Ленинградскую область.
Почему растут цены
Самое парадоксальное явление февраля 2026 года — рост цен на фоне падения спроса. Средняя цена квадратного метра в Петербурге по заключённым ДДУ составила 332 628 рублей — это на 21% выше, чем годом ранее. За месяц, по данным Nikoliers, средневзвешенная цена первичного предложения в Петербурге выросла на 1,1% — до 371 тыс. руб. / м2.
В Ленобласти за последний год рост составил 30%. При этом именно за последние 3 месяца цена выросла с 142–144 тыс. до 181 тыс. рублей за "квадрат", что стало беспрецедентным скачком для традиционно стабильного областного рынка.
Одновременное падение продаж и рост цен объясняются несколькими факторами. Во–первых, продолжает увеличиваться себестоимость строительства. Во–вторых, меняется структура продаж: в период ипотечного ажиотажа декабря–января активнее покупались доступные квартиры в дешёвых проектах, тогда как в феврале выросла доля более дорогих лотов. В–третьих, девелоперы перешли на "скрытые" скидки — через рассрочки, трейд–ин, акции, — не трогая при этом официальные прайс–листы.
“
"Мы не исключаем более активного применения застройщиками “скрытых” скидок — в офисах продаж, для пула лотов или в виде отсутствия удорожания по программе длительной рассрочки в сравнении с единовременной оплатой", — уверена руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель.
Когда ждать восстановления
Ряд участников рынка рассчитывает на его быстрое восстановление. "В марте мы уже видим оживление спроса. На него влияют в том числе удобные программы, которые позволяют покупателям вносить минимальные ежемесячные платежи на период строительства", — рассказывает генеральный директор "Петербургской недвижимости" Олег Пашин.
С ним согласен коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. "От марта мы ждём более высоких результатов, как это обычно и бывает — вслед за просадкой следует восстановление. И далее будет постепенный рост", — говорит он.
Однако руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель считает, что многие ДДУ, зарегистрированные в Росреестре в феврале, фактически являются договорами, подписанными ещё в январе. Это означает, что статистика февраля частично перетянула к себе январские сделки — и, следовательно, март может оказаться ещё слабее по числу регистраций.
Есть и ещё более сдержанные прогнозы. Коммерческий директор ГК "КВС" Анжелика Альшаева полагает, что низкий сезон может продлиться до конца июля. "Продажи будут более активны, когда ключевая ставка снизится, люди окончательно адаптируются к новым реалиям и обновятся условия по семейной ипотеке", — говорит она.
Консенсус экспертного сообщества сводится к следующему: устойчивое восстановление рынка требует снижения ключевой ставки ЦБ до уровня 14% и ниже.
Дополнительным позитивным фактором может стать обновление условий семейной ипотеки, проект которого ожидается в начале июня. Если программа будет расширена — это способно дать рынку краткосрочный импульс, аналогичный тому, что произошёл в декабре 2025–го — январе 2026–го перед введением ограничений.
При этом участники рынка не исключают и временной стагнации цен. "Цена не может расти, когда низкие продажи. Рост возможен только при высокой активности покупателей", — говорит Анжелика Альшаева.
Кто продаёт больше квартир
В условиях общего сжатия рынка показательна концентрация продаж у крупнейших игроков. По данным "Пульса продаж", в феврале впервые за долгое время "Группа ЛСР" обогнала по продажам Setl Group.
Совокупная доля этих двух застройщиков превысила 52% всех сделок в Петербурге. Это экстремально высокая концентрация: половина рынка принадлежит двум игрокам. В условиях сжатого спроса крупные девелоперы с диверсифицированным портфелем и доступом к дешёвому проектному финансированию имеют очевидное преимущество перед небольшими застройщиками.
В Ленинградской области безоговорочным лидером стал холдинг Setl Group с 338 сделками — 18% всего рынка области. Примечательно, что практически весь этот результат обеспечен одним проектом: ЖК "Город Звёзд" в Новосаратовке. Второй по объёмам продаж игрок — "МАВИС" с 232 квартирами в ЖК "Авиатор".
“
Февральское снижение продаж было ожидаемым, о нём говорили ещё в декабре. Нужно понимать, что январь продемонстрировал ажиотажный спрос: многие покупатели стремились успеть войти в сделку до вступления в силу новых правил по семейной ипотеке. И рынок недвижимости ответил на этот всплеск, показав рекорды продаж. Поэтому февраль, ставший первым месяцем работы по обновлённым условиям, логично отражает паузу, которую рынок взял на адаптацию и накопление покупательского спроса. Определённое оживление мы прогнозируем ближе ко второй половине апреля. К этому времени сформируется спрос, кроме того, свою роль может сыграть и возможное небольшое снижение ключевой ставки, даже на символические 0,5 п. п. Это окажет скорее психологическое влияние и добавит небольшого позитива бизнесу. Что касается цены, то предпосылок для её снижения, на мой взгляд, пока нет. Себестоимость строительства продолжает расти, не восстановился и рынок рабочей силы. Возможна временная стабилизация цен и увеличение объёма специальных предложений от застройщиков, например рассрочки, трейд–ин или специальных акций. Более ощутимое оживление рынка произойдёт только при условии планомерного и существенного снижения ключевой ставки. Когда мы увидим ставку на уровне 14% и ниже, тогда покупательная способность начнёт восстанавливаться. Вероятнее всего, это может произойти не ранее второй половины года.
Мария Орлова
коммерческий директор ГК "А101" В Санкт–Петербурге
“
Если сравнивать текущие февральско–мартовские показатели с началом осени 2025 года, то ситуация выглядит примерно сопоставимой. Декабрь–январь были усилены новостным фоном вокруг изменений условий выдачи льготной ипотеки — многие покупатели стремились успеть воспользоваться действующими программами, что и сформировало всплеск спроса. При этом в проектах с относительно невысоким средним чеком льготные программы, пусть и в изменённом виде, продолжают работать и поддерживают спрос. В высоком ценовом сегменте ситуация иная: здесь уровень продаж остаётся стабильным, но невысоким, поскольку заёмное финансирование для покупателей пока фактически недоступно и основным инструментом стимулирования сделок выступают рассрочки от застройщика. В целом рынок недвижимости сегодня во многом находится в ожидании снижения ключевой ставки, которое сделает рыночную ипотеку более доступной для покупателей. Именно этот фактор может стать ключевым драйвером восстановления спроса.
Полина Стрих
Директор По Продажам Fizika Development
“
Спрос ожидаемо снижается по сравнению с последними месяцами 2025 года, показатели февраля скорее соответствуют показателям годичной давности — февральским. Заметно, что на рынке появляется много интересных программ рассрочек, активизировались программы стимулирования спроса. Ажиотаж конца прошлого года в преддверии корректировки программы семейной ипотеки забрал часть сделок из начала 2026–го. Оживление спроса в ближайшие месяцы прогнозировать сложно. Снижение ключевой ставки, как показывает практика, — медленный и постепенный процесс. Рыночная ипотека начнёт оживать только при ключевой ставке 10–12%. Если такие показатели и будут достигнуты (на что надеются участники рынка), то скорее к концу года. Впрочем, информация о дальнейших ограничениях семейной ипотеки может изменить ситуацию на рынке.
Дмитрий Фалкин
Вице–Президент По Продажам И Сервису Группы Rbi
