Москва и Петербург – неизменные лидеры на рынке жилья. Многие процессы идут в этих городах синхронно, но есть и различия. Застройщики в Петербурге выбирают более осторожные стратегии, а городские власти это поддерживают.
По состоянию на 22 сентября в Москве строилось 17,8 млн м2 жилья, свидетельствуют данные ЕИСЖС. В Петербурге — в 3 раза меньше (5,49 млн м2). Оба региона в этом году переживают период охлаждения рынка, поэтому объёмы плавно снижаются. Но само соотношение объёмов строительства, если посмотреть показатели полгода или год назад, не меняется.
Однако данные по вводу жилья демонстрируют уже совершенно другую картину. В Москве с начала года ввели 3,4 млн м2, и это на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В Петербурге же — спад на 15%, до 1,5 млн м2.
А если проанализировать динамику цен на новые квартиры, то выяснится, что в Москве они растут заметно быстрее. По данным Restate, за последний год жильё в столице подорожало почти на 20%, а в Петербурге прибавило чуть более 10%. Средняя цена квадратного метра на середину сентября установилась на уровне 462 тыс. рублей и 288,7 тыс. рублей соответственно.
"Сокращение объёмов в Петербурге объясняется малым количеством свободных участков под застройку, более длительными процедурами согласования документации и получения разрешений на строительство по сравнению с Москвой, а также отсутствием масштабной реализации структурных проектов, таких как программа редевелопмента промышленных зон в Москве", — объясняет руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель.
Что подпитывает динамику Москвы
Важнейший фактор роста, существующий в Москве, но отсутствующий в Петербурге, — действующий механизм комплексного развития территорий (КРТ). Уже много лет в столице реализуются проекты реновации кварталов, застроенных хрущёвками. В Северной же столице такая перспектива вызвала социальное напряжение, вследствие чего городской закон о КРТ был заморожен сразу же после принятия. Поэтому на петербургский рынок не поступают крупные объёмы нового жилья в кварталах с развитой инфраструктурой.
Кроме того, по–прежнему Москва остаётся вне конкуренции по уровню платёжеспособного спроса. "Столица развивается гораздо более динамично и обладает уникальной транспортной, социальной и деловой инфраструктурой, которую сложно представить в любом другом городе. Именно сюда перетекает капитал — как финансовый, так и интеллектуальный: в Москву едут учиться, здесь хотят открывать бизнес и размещать головные офисы компаний. Всё это делает рынок особенно востребованным и напрямую влияет на цену. Инвесторы видят в Москве больше перспектив, чем в любом другом городе, и именно столичный рынок они называют наиболее привлекательным для вложений", — рассуждает коммерческий директор агентства недвижимости "Надо брать" Катерина Шмидт.
Также она обращает внимание на то, что Москва может позволить себе значительно большие масштабы высотного строительства. В Петербурге высотность ограничивается, с одной стороны, необходимостью сохранения исторических панорам, а с другой — высокими требованиями по инфраструктуре.
"В Москве рынок более масштабный и динамичный: выше объёмы ввода, активнее спрос со стороны инвесторов, сильнее конкуренция между девелоперами. Петербург традиционно консервативнее, здесь заметнее влияние исторического контекста и сопутствующих ему ограничений, а покупатель чаще ориентирован на комфорт для жизни, чем на инвестиции", — комментирует директор департамента элитной недвижимости NF GROUP в Санкт–Петербурге Алия Ханбекова.
Особенности Петербурга
Тем не менее рынок Северной столицы остаётся крайне интересным для девелоперов. Свидетельством тому можно считать выход на него в последние годы целого ряда федеральных (а по сути — московских) игроков. В Петербурге также хватает платёжеспособного спроса, есть целый ряд перспективных локаций под крупные проекты, наконец, ожидается разморозка КРТ. До конца года в городе должны быть приняты новые Правила землепользования и застройки, которых давно ожидает рынок. Это запустит целый ряд новых проектов, уверены эксперты.
"В сентябре 2025 года рынок жилья в Петербурге демонстрирует признаки стабилизации, — рассказывает директор по маркетингу ГК “Ленстройтрест” Юдита Григайте. — После периода неопределённости покупатели стали действовать более взвешенно: при выборе жилья особое внимание уделяется репутации застройщика, готовности социальной инфраструктуры и соотношению цены и качества. Наибольшим спросом по–прежнему пользуются квартиры семейного формата, что отражает базовый запрос горожан на комфортное проживание с детьми и доступ к школам, детским садам, благоустройству. Вместе с тем формируется и дополнительный сегмент — компактные, но функциональные квартиры, востребованные молодыми покупателями и теми, кто приобретает жильё как первый шаг к собственному пространству. Такое разделение делает рынок более многослойным и устойчивым".
На рынке сделок с земельными участками — затишье, сообщал ранее "Деловой Петербург". Объём сделок упал вдвое. "Формирование земельного банка в нынешних условиях требует стратегического подхода. Массовых покупок новых площадок почти нет — стратегии направлены на постепенную реализацию существующего портфеля. Такая осторожность характерна для большинства компаний: вместо расширения активности они планомерно ведут проекты к завершению, адаптируясь к высокой стоимости финансирования и неопределённости на рынке", — комментирует Юдита Григайте.
Что дальше?
Итоги августа внезапно показали совершенно разную динамику продаж в двух городах. По данным DataFlat, если в Петербурге продажи застройщиков выросли по сравнению с июлем на 14%, то в Москве — упали на 4%.
Эксперты призывают не делать выводов по итогам одного месяца, тем более — летнего, когда покупатели не так активны. Российский рынок жилья в целом переживает период трансформации — понемногу снижается ключевая ставка, корректируются параметры льготной ипотеки. В этой ситуации застройщики в каждом городе будут искать наиболее эффективные стратегии.
"Москва будет оставаться более инвестиционно ориентированным рынком с быстрыми темпами роста, Петербург — рынком с выраженной локальной идентичностью, где ценность формирует сочетание архитектуры, локации и культурного контекста", — считает Алия Ханбекова.
