"ДОМ.РФ" подсчитал среднюю себестоимость строительства 1 м2 для Петербурга. Она оказалась почти в 2,5 раза ниже рыночной цены. Застройщики не согласны с такой оценкой.
Как уже писал "ДП", обнародованные сведения основаны на информации, указанной в проектных декларациях, размещённых девелоперами в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). И, как следует из отчёта "Дом.РФ", для Петербурга средняя себестоимость строительства 1 м2 составила "всего" 96,3 тыс. рублей. Учитывая, что средняя цена "квадрата" в Северной столице уже преодолела границу 230 тыс. рублей, можно сделать вывод о "фантастических прибылях" застройщиков. Соответствует ли это истинному положению дел и правы ли в своих подсчётах эксперты "Дом.РФ", "ДП" выяснял в беседе с директором по экономике и финансам холдинга "РСТИ" Алексеем Разумовым.
Алексей Разумов, директор по экономике и финансам холдинга "РСТИ"
"В последнее время мы наблюдаем усиление негативных тенденций на рынке строящегося жилья: затраты на строительство растут из–за удорожания работ и материалов, увеличения кредитных ставок, а платёжеспособный спрос падает вследствие ряда негативных факторов и сокращения ипотечных сделок, — рассуждает эксперт. — Существенно меняется структура затрат застройщика. Выполнение строительно-монтажных работ (СМР) — это примерно 35% в составе всей себестоимости, между тем сейчас происходит объективное увеличение всех остальных 65% затрат".
Алексей Разумов поясняет, что себестоимость инвестиционного проекта включает в себя: стоимость земельного участка — 15% затрат; строительно-монтажные работы — 35%; получение техусловий для присоединения к сетям — 9%; социальная нагрузка по нормативу (строительство детских садов и школ) — 14%; дополнительная социальная нагрузка — 6%; маркетинговая составляющая и агентское вознаграждение — 7%; накопленные проценты по кредитам — 14% (см. инфографику).
"К дополнительной социальной нагрузке относятся те затраты, которые возлагаются на застройщиков со стороны региональных властей в виде дополнительных обязательств по строительству социальных, инфраструктурных объектов (школы, ДОУ, транспортно-дорожная сеть), объектов сетевого обеспечения (коллекторы, очистные сооружения, электрические подстанции), а также отчислений в региональный бюджет по дополнительной социальной нагрузке — в Петербурге это 10–20 тыс. рублей на 1 м2 в зависимости от района строительства. Всё это значительно увеличивает себестоимость строительства", — уточняет директор по экономике и финансам холдинга "РСТИ".
Элементарные расчёты показывают, что себестоимость строительства, указанная экспертами "Дом.РФ", не учитывает целый ряд статей затрат девелопера и не покрывает и половины реальных расходов, уверен собеседник "ДП". "Вместе с тем реальная себестоимость строительства не позволяет застройщикам, с одной стороны, снизить цены на квартиры, а с другой — совершать в текущем уровне ценового предложения количество сделок, достаточное для возвратов банковских кредитов", — говорит он.
При этом следует отметить, что увеличенная до заградительных для развития производства в стране значений ключевая ставка на уровне 16% влечёт за собой увеличение накопленных банковских процентов, а также вместе с ухудшением условий по ипотеке (увеличением первоначального взноса, ужесточением программ одобрения ипотечных заявок и пр.) тормозит темпы реализации строящегося жилья, продолжает эксперт. По данным аналитиков "Дом.РФ", за первые 2 месяца 2024 года банки выдали на 16% меньше ипотечных кредитов, чем годом ранее. Спрос в сегменте новостроек также оказался ниже прошлогоднего уровня на 19%. Алексей Разумов уточняет, что это следствие ужесточения параметров льготной ипотеки в целом и действия банковских комиссий для застройщиков по соответствующим ипотечным программам.
"Такая ситуация ещё больше увеличивает доли "банковских" затрат в составе себестоимости и уменьшает маржинальность девелоперского бизнеса практически до околонулевых значений, так как рентабельность почти полностью съедается высоким банковским процентом на фоне низких темпов продаж и длительных сроков реализации", — даёт пояснение ситуации эксперт.
С учётом всех этих факторов рентабельность проектов жилищного строительства по отрасли в среднем уменьшилась за последние 2 года в 2 раза, с 28 до 14–15%.
“
Жилищное строительство в настоящее время работает на низкой марже, несопоставимой с мерой рисков, принимаемых на себя застройщиками", — констатирует Алексей Разумов.
На фоне падения маржинальности бизнеса, платёжеспособного спроса, роста себестоимости и процентных ставок идёт сворачивание объёмов строительства новых объектов: с начала 2023-го по всей стране стартовало почти вдвое меньше новых проектов, чем в те же периоды в 2021–2022 годах.
"Рынок жилой недвижимости может скатиться к стагнации и риску массовых невозвратов по кредитам проектного финансирования по отрасли, то есть дефолтам и веерным банкротствам по строительной отрасли: застройщики — подрядчики — поставщики", — прогнозирует Алексей Разумов.
