Неудовлетворённый спрос на склады в Петербурге превышает 0,5 миллиона м2. Ставки на аренду растут. Но ждать новых складов не имеет смысла — после повышения ключевой ставки кредитные деньги стали слишком дорогими для девелоперов.
Производственные предприятия, крупные ритейлеры и логистические компании не могут арендовать или купить склады под свои нужды. По оценкам консалтинговой компании Nikoliers, неудовлетворённый спрос на покупку или аренду качественных складских помещений в городе превышает 500 тыс. м2. Уровень вакантности на рынке региона снизился до рекордных 0,4%.
Самые востребованные на данный момент помещения — площадью до 10 тыс. м2, на них приходится около 70% запросов на аренду или покупку. Заметно вырос спрос со стороны игроков рынка ответственного хранения и 3PL-операторов, работающих с крупнейшими российскими ритейлерами и маркетплейсами, и логистических компаний широкого профиля, в том числе сферы b2с.
Наибольшие трудности с поиском складов и производственных помещений в Петербурге испытывают российские производители, которые активно развиваются на фоне закрепления тренда на импортозамещение.
В их числе производители автокомпонентов, исполнители госзаказов (сфера b2g) и пищевые производства.
“
"Крупные продуктовые ритейлеры готовы арендовать мультитемпературные склады, однако такое предложение на петербургском рынке практически отсутствует. В стадии активного строительства находится лишь один подходящий под запрос спекулятивный складской комплекс "100К" в Буграх, в составе которого находится мультитемпературный склад площадью 24 тыс. м2", — рассказывает Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
Дефицит предложения уже привёл к активному росту арендных ставок. За год средние запрашиваемые арендные ставки в классе А увеличились на 12,0% до 6 720 руб./м2 в год (без учёта OPEX и НДС), в классе В — на 7,6% до 5 920 руб./ м2 в год (без учёта OPEX и НДС).
При этом в объектах, расположенных в черте города или наиболее востребованных локациях, во время переговоров ставка может превысить 8 500 руб./ м2 в год (без учёта OPEX и НДС).
По словам экспертов Nikoliers, для многих компаний единственным вариантом наращивания складских мощностей является строительство объектов для собственных нужд, включая схему built-to-suit.
“
"В настоящее время отложенный спрос на покупку земли под строительство складов оценивается примерно 50 га (то есть около 350–400 тыс. м2 складов). Однако после повышения ключевой ставки ЦБ РФ далеко не все интересанты могут позволить себе покупку земельного участка и строительство комплекса на заёмные средства, поэтому откладывают стройку "до лучших времён" и пытаются найти помещение в аренду", — уверен Кирилл Вечер.
В компании Nikoliers отмечают, что в качестве альтернативы дорогому банковскому финансированию продолжает укрепляться тренд на "упаковку" складских объектов в ЗПИФН. Частные инвесторы все больше интересуются вложениями в закрытые паевые инвестиционные фонды с портфелями из качественных строящихся проектов или объектов с доходом от арендных платежей. Это, в частности, позволяют структурировать собственность в формате закрытого фонда, дающего собственникам анонимность даже при смене состава инвесторов.
Между тем, как подсчитали в NF Group, по итогам октября возведение сухого склада обойдётся в 62,5 тыс. рублей за 1 м2. Это на 11% больше, чем годом ранее, при этом в сумму не входит стоимость земельного участка, подключение внешних сетей и НДС. Объекты формата Light Industrial подорожали на 10% (до 67 тыс. рублей/м2), а здание под пищевое производство — на 7% (до 103 тыс.).
Ранее "Деловой Петербург" писал, что высокий спрос на складские комплексы со стороны ретейлеров в скором времени может снизиться. Пока рынок ищет баланс между онлайном и офлайном.
