Илья Еременко: "Комфорт — в соблюдении договорённостей"

— В отчётности всех крупных компаний по итогам третьего квартала виден значительный рост продаж. Всё объясняет льготная ипотека или другие причины?

— В первую очередь, это желание вложить деньги, потому что рубль дешевеет. Большое количество людей вкладывает деньги в недвижимость как в нечто осязаемое, то, что останется навсегда. Многие ускоряют свои покупки — хотели бы приобрести квартиру через год, а покупают сейчас, потому что есть стимул в виде льготной ипотеки. То есть, это не первоначальная причина, но достаточно весомый аргумент. Ипотека с такой ставкой когда-то, может быть, закончится, люди не хотят рисковать.

— На сколько у вас выросли цены с марта?

— На 10%. Такой сценарий было трудно прогнозировать весной.

— Цены продолжат расти и дальше или процесс приостановится?

— Стимулирование предложения, о котором недавно говорил президент, позволит ценам сдержаться, то есть не расти такими темпами дальше. Но у нас растёт и себестоимость подрядных работ, стройматериалов, поэтому о снижении речи не идёт. Рынок ждёт стабилизации цен.

— Что сейчас покупают?

— Берут всё. Массовый сегмент — в основном для себя, элитное — зачастую для инвестиций. В дорогом сегменте очень многие покупают на ранних стадиях с тем, чтобы продать, когда цена увеличится. То есть на рынок вернулись инвестиционные сделки. Стали пользоваться всё большим спросом отделка и меблировка, что опять же связано с льготной ставкой, поскольку эти опции люди могут «завернуть» в ипотечный кредит, который по сравнению с потребительским гораздо дешевле.

— После того, как программу продлили до июля следующего года, ажиотаж спал?

— Я считал, что в ноябре у нас уменьшится количество покупателей, потому что действительно многие рассчитывали успеть к этому времени. Но спрос не уменьшился. Для меня это несколько удивительно, потому что по всем психологическим законам должен был быть некоторый спад. Понятно, что со временем это изменится, потому что количество людей с доходами, позволяющими купить квартиру, ограничено. Но ситуация подогревается тем, что из-за сокращения предложения растут цены. Предложение не прибавляется в том темпе, в котором квартиры вымываются.

— Вы практически завершили свои проекты в Ленобласти. Новые планируете? Согласны с тем, что покупатели «вернулись» в город, и квартиры в области стали менее востребованными?

— Действительно, в Ленобласти мы сейчас только достраиваем школы и садики. Но у нас сложилась эффективная модель работы там, сформировались конструктивные отношения с властями. Поэтому мы не планируем уходить из этого региона. Конкретные адреса будущих строек пока не назову, но, в целом, это могут быть такие же крупные проекты.

Не согласен, что потребитель уходит из области. Мы закончили свои проекты в Мурино и Кудрово, но уверен, что если бы сейчас там строили, то квартиры бы покупали. Считается, что спрос должен определять предложение. Но ведь и хорошее предложение способно стимулировать спрос. Если где-то есть интересные проекты, люди покупают там.

Сейчас в Ленобласти предложение снизилось, поэтому и создается впечатление, что люди куда-то ушли. Безусловно, самые интересные участки, ближе всего расположенные к Петербургу как основному месту приложения труда, уже застроены, а по совсем отдалённым территориям экономика не сходится. Если бы у нас всё было связано системой железных дорог, как в Германии, то можно было бы строить с более широким ареалом, но у нас не так.

— В центре города планируете новые проекты?

— Завершённых сделок нет, поэтому рассказывать рано, хотя отсматриваем очень многое участков. Сейчас готовим к запуску проект на Васильевском острове, участок под который купили в начале года, новую очередь ЖК "Стрижи" на Фарфоровской, территория на Октябрьской набережной ждёт утверждения проекта планировки, продолжим строить масштабные проекты "Солнечный город" и "Солнечный город. Резиденции" вдоль проспекта Ветеранов.

— Какие участки вас интересуют?

— От 30 000 м2 в центре и от 50 000 м2 в спальных районах.

— Это объясняет, почему у вас нет завершённых сделок. Разве такого предложения много?

— В Петербурге очень специфические собственники. Они уверены, что их актив — золотой рудник, поэтому не спешат договариваться и имеют подчас вызывающие ожидания. Продать по цене, разумной с точки зрения баланса интересов, многие не торопятся. Ждут неадекватного покупателя в полной уверенности, что стоимость участка будет только расти. Но всё оказывается совсем иначе. С течением времени меняются нормы и правила, РНГП, ПЗЗ и т.д. и т.п. Строить можно всё меньше, нагрузка и себестоимость всё больше, в итоге участок теряет свою привлекательность. На моей памяти много таких ситуаций.

Также думают, что если участок «доработать», то можно продать дороже. Для этого собственник пару лет самостоятельно занимается оформлением разрешения на строительство, находит не лучшие с точки зрения рынка планировочные решения, после чего меняются какие-либо критерии градостроительного или иного порядка, и проект теряет смысл. Поменять разрешение на строительство без потери площади квартир уже невозможно, а строить в таком виде невыгодно. Вся эта самодеятельность очень редко приводит к хорошему результату, гораздо эффективнее и выгоднее для всех, когда девелопер и собственник, заключив сделку, совместно работают над участком.

— Мы плавно подошли к вопросу про боль взаимоотношения застройщиков с городом.

— А она есть?

— Неужели нет?

— У нас абсолютно нормальные взаимоотношения. Единственное, что о любых изменениях, планируемых городом, хотелось бы знать заранее, хотя бы года за три, чтобы была возможность реализовать без убытка текущие проекты и вместе с продавцом земли понимать экономику следующих.

— Новый Генплан Петербурга внесёт серьезные изменения в ваши планы, текущие проекты?

— Будут определенные коррективы, но они в основном вписываются в те ограничения, которые мы для себя определяли.

— Вы назвали конструктивными отношения и условия работы, сложившиеся в Ленобласти. О Петербурге такое можете сказать? Насколько комфортно здесь работать?

— Комфорт для нас — в соблюдении договоренностей, когда понимаешь, что делаешь свою часть работы, а государство — свою. Здесь вопросов нет, нас не обманывают ни в области, ни в городе. Сложности прохождения процедур — нормальный рабочий процесс.

— А как же то, что застройщики теперь строят социалку?

— Её нужно строить. К тому же, в ПЗЗ прямо написано, что жилой дом должен быть обеспечен местами в школах в садиках. Соцобъекты должны быть внесены в адресно-инвестиционную программу, или должно быть заключено соглашение об их строительстве. С другой стороны, мы и так тратим ежегодно десятки и сотни миллионов на различные благотворительные и социальные проекты, кроме того, платим массу налогов в рамках своей деятельности. Конечно, хотелось бы, чтобы соцобъекты строилась на средства, полученные от налогов, по адресно-инвестиционной программе. В Ленобласти, к примеру, соцобъекты выкупаются за счёт налогов. Мы подсчитывали налоги, сгенерированные с метра продаваемого жилья с учётом того, что налоги платит застройщик, подрядчики, генподрядчик, транспортники, банки, рекламные агентства и пр. При цене 100 000 рублей за м2 получалось в рамках производственной цепочки всех налогов 28–29 тысяч рублей. А сейчас уже и больше. Мне кажется, это немало, и в этом плане отрасль действительно очень сильно улучшает экономику города и страны.

— В этом году сложно обойтись без вопроса про коронавирус. Каково положительное влияние пандемии на отрасль?

— Мы научились работать на удалёнке, освоили необходимые программы, достаточно быстро научились дистанционно продавать квартиры — людям это понравилось.

— Как быстро весной начались сделки?

— Первые две недели было некоторое непонимание, мы фиксировали падение обращений, но потом резко всё стало восстанавливаться. Достаточно быстро люди привыкли к ситуации, новым условиям, появилась льготная ипотека, возродился интерес к недвижимости.

— Проблемы с поставщиками были? Другие какие-то сложности?

— Существенных — нет. По материалам — два раза, но решили вопрос быстро — примерно за неделю нашли замену. Были бюрократические и организационные моменты по оформлению разрешений на поездки на работу — у меня в машине до сих пор такое лежит. Но это не стало какой-то проблемой. Здесь отдельно хочу поблагодарить власть за решение не останавливать стройки. Это к вопросу о соблюдении договорённостей. Нам разрешили работать, а мы чётко и в полной мере выполнили требования по защитным мероприятиям. И всё сложилось хорошо. Ни разу ни на одной площадке у нас не возникло ситуаций, требующих введения карантина.

— Планируете ли выход в Москву?

— Планируем, но не торопимся, самоцели работать в Москве нет. Сейчас смотрим проекты. Если увидим интересный, обязательно купим.

— Будете работать в своём сегменте или смотрите на более высокие?

— Цели начать строить именно рядом с Кремлем у нас нет. Будем исходить из эффективности проекта. Поэтому будем работать примерно в тех же параметрах и характеристиках, в которых работаем здесь.

— Какие-то другие новые регионы кроме Москвы вам интересны?

— Нет.

— А каким образом вы оказались в Калининградской области?

— Так исторически сложилось. Когда-то давно мы попробовали там построить первый проект, и получилось хорошо. Сейчас мы строим не только в Калининграде, но и в Светлогорске. Это красивый, привлекательный город, цены — выше, чем в Калининграде. В последний год туда приезжало много российских отдыхающих, в том числе, много москвичей. Сейчас от них много покупок. При этом всегда был и стабильный местный спрос.

— Каков текущий земельный банк компании?

— Около 800 Га в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Калининграде. На них мы планируем построить около 6 млн м2 жилья. Готовимся к сделкам ещё по нескольким участкам. Об этих приобретениях сможем рассказать уже в скором времени.