Конкуренция за гостей. Какие преимущества получит Петербург от слияния рынка апартов и отелей

Автор фото: Антон Ваганов
Санкт-Петербург, апарт-отель Docklands

Формат сервисных апартаментов в Петербурге вышел на самую активную стадию развития. Этот сегмент недвижимости эксперты называют наиболее перспективным и привлекательным для инвестиций, а доходность подобных проектов в ближайшей перспективе оценивается существенно выше, чем привычное вложение в квартиры или открытие банковских вкладов. О перспективах рынка — в материале "ДП".

Завершающийся 2019 год стал переломным для петербургского рынка апартаментов и гостиниц. За счет быстрого развития сервисного формата и появления новых управляющих операторов фактически началось слияние двух сегментов. В Москве складывается иная ситуация. Там апарт-отели по-прежнему рассматриваются как альтернатива жилью. Об этом рассказал генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев на форуме Real Estate Forum (RE4 Forum), организованном Colliers International, Knight Frank и Maris в ассоциации CBRE.
Аналитики прогнозируют, что к 2023 году номерной фонд апартаментов в комплексах сервисного формата достигнет 23,9 тыс. единиц, что составит около 30% номерного фонда гостиничной индустрии города. Общая доля апартов по отношению к трех- и четырехзвездочным отелям к тому времени увеличится до 54%. Конкуренция за покупателя юнитов постепенно перейдет к конкуренции за гостя, что автоматически запустит новую волну развития рынка. Все эти факторы положительно скажутся на туристической инфраструктуре города. Подробности — в репортаже dp.ru.

Лавинообразный рост

По словам Андрея Косарева, Петербург за последние годы превратился в лидера на российском рынке сервисных апартаментов. По последним данным, этот формат занимает долю 83% (496 тыс. м2) от общего объема строящихся проектов. Для сравнения: в Москве тот же показатель составляет всего 8%. Апарты с высоким уровнем внутренней инфраструктуры и набором услуг, схожих с отельными, уже сейчас оказывают заметное влияние на рынок гостиниц. В будущем эта тенденция будет только усиливаться.
Петербург продолжает бить рекорды по посещаемости. Турпоток в 2019 году, по оценке Смольного, составит 9 млн человек, из которых 4,3 млн — иностранцы. В прошлом году город посетили 8,2 млн туристов, из зарубежных стран — 3,9 млн. Дальнейшее упрощение визового режима позволит сохранить положительную динамику турпотока.
"Поездка в Петербург станет очень доступной для граждан многих стран. Это большое преимущество, на которое гостиницы и владельцы сервисных апартаментов очень рассчитывают", — подчеркнул Андрей Косарев.
Операционные показатели гостиничного рынка, по мнению экспертов, внушают позитив. Появляются новые игроки, вместо крупных отелей под международными брендами открываются небольшие бутик-отели (Albora, Kentron, The Gamma, Wynwood) и бюджетные гостиницы (Art Deco Primorsky, Art Deco Nevsky, Vox, Harbor Club).
Однако драйвером рынка эксперты называют сервисные апартаменты, которые показывают лавинообразный рост. Так, в 2019 году в продажу вышел колоссальный объем апартов — 270 тыс. м2, из которых около 250 тыс. относятся к сервисному сегменту. В прошлом году эти показатели были приблизительно на треть меньше.
За 11 месяцев нынешнего года рынок пополнился тремя новыми проектами и двумя очередями в реализуемых сервисных апарт-комплексах общим количеством 9074 юнита, что в 3,5 раза превышает число апартаментов в новых проектах 2018 года (2535 юнитов).

Единое целое

Среди ключевых трендов рынка Андрей Косарев выделяет привлечение большого количества международных операторов. В ближайшие 4 года в городе запустят три проекта под известными брендами: Mercure — в комплексе Valo, Ramada Encore — в Vertical на Орджоникидзе, гостиница Novotel — в Salut!.
Кроме того, еще одним важным трендом Косарев считает сегментацию продукта в рамках конкретных проектов. Девелоперы предлагают разные программы доходности, ищут оптимальные варианты концепции, включая в один комплекс разное наполнение. Элитные сервисные апартаменты на петербургском рынке пока не представлены, но в скором времени ожидается появление первых подобных проектов.
"Заявленная девелоперами и управляющими компаниями вилка доходности в строящихся комплексах сервисного формата находится в диапазоне 6,5–16% годовых. В целом доходность от апартаментов в сегодняшних реалиях выглядит перспективнее привычных инструментов вложений частных инвесторов, таких как жилье или банковские вклады: механизм эскроу-счетов существенно снизил привлекательность инвестиций в жилье, а в результате последовательного снижения Центральным банком ключевой ставки доходность от инвестиций в облигации и вклады также сократилась", — полагают в Colliers International.
По подсчетам компании, в прошлом году в Петербурге было продано 2640 апартаментов в комплексах сервисного сегмента, что почти в 2 раза больше, чем в 2017-м. В январе — сентябре 2019 года объем продаж сервисных апартов достиг 1909 юнитов, что сопоставимо с показателем аналогичного периода прошлого года. Но не весь пул юнитов в сервисных комплексах приобретается в инвестиционных целях. В среднем от 10% до 25% реализованных лотов приходятся на покупки с целью постоянного проживания в комплексе или перепродажи номера.
По прогнозам Colliers International, некоторые проекты апартов в перспективе также будут перепрофилироваться под формат долгосрочного проживания. Однако более успешные станут сильными отельными продуктами и будут бороться с признанными лидерами гостиничного рынка.
В ГК "ПСК", одном из крупнейших застройщиков апартаментов в Петербурге, подтверждают, что апарты переходят из категории альтернатив жилью в поле зрения и интересов людей, желающих сдавать недвижимость в аренду и получать доход. Но полностью подстраиваться под туристический рынок в компании считают преждевременным.
"Локация, стоимость и сервис — три составляющие успеха апартаментов. Популярность апартаментов росла за счет туристической сферы. Городу и сейчас не хватает предложений, особенно в высокий сезон. Но делать ставку исключительно на туристов в 2020 году и далее было бы неправильно. Мы видим развитие сегмента в новых целевых аудиториях: это молодежь, покупатели недвижимости для детей, переезжающие в Петербург люди, студенты, участники программ стажировок и длительных командировок. Эти категории будут обеспечивать спрос как на покупку, так и на аренду. Для этих людей мы строим недорогие апартаменты рядом с метро с исчерпывающим набором сервисов — от фитнес-клуба и детского сада до ресторана и уборки в номерах", — заявляет руководитель департамента развития ГК "ПСК" Сергей Мохнарь.
В целом рынок апартаментов уже сейчас начинает максимально конкурировать с отелями. На фоне динамичного развития управляющих компаний, которые заимствуют новые технологии у гостиниц, растет качество сервиса. "Обострение конкуренции приводит к тому, что запускать новые проекты апартаментов и гостиниц теперь необходимо не только с оглядкой друг на друга, но и с учетом ситуации на рынке, как в конкретной локации будет работать данный продукт", — резюмирует Андрей Косарев.