По разным оценкам, с начала 2019 года количество введенных в эксплуатацию качественных офисов в Петербурге сократилось в 1,5 раза по сравнению с предыдущим годом. Кроме того, выросла средняя арендная ставка на аренду офисов, прежде всего повышение коснулось помещений класса А.
Эксперты отмечают, что компании все больше строят офисы под собственные нужды, а рынок по-прежнему характеризуется довольно низкой вакансией, в особенности тенденция касается крупногабаритных офисов.
До конца 2019 года запланировано введение в эксплуатацию 107-140 тыс. м2 офисных площадей, но эксперты сомневаются, что все проекты успеют дойти до финальной стадии.
Меньше, чем в прошлом году
По подсчетам Knight Frank, за 9 месяцев 2019 года было введено в эксплуатацию 40,2 тыс. м2 качественной офисной недвижимости, что в 1,3 раз меньше объема, введенного за аналогичный период 2018 году.
При этом, по данным компании, 24% введенных площадей относится к объектам, построенным под собственные нужды компаний. Сейчас на стадии строительства и реконструкции находится около 107,7 тыс. м2 офисной качественной недвижимости, которая должна быть введена в эксплуатацию до конца 2019 года. Причем более половины из заявленных площадей относится к офисам класса B.
В NAI Becar оценили объем введенных качественных офисов в 23,6 тыс. м2, что, по их данным, на 30% меньше, чем в прошлом году.
"Небольшой объем ввода связан с тем, что активность девелоперов начала восстанавливаться сравнительно недавно, а также с переносом сроков ввода объектов или окончания реконструкции", — объяснила Ксения Постникова, директор по аналитике Becar Asset Management.
Из спекулятивных объектов в этом году были введены МФЦ "Наличная 44" и "Пифагор", оба объекта расположены на Васильевском острове и оба относятся к классу В+. Остальные объекты построены для собственных нужд компаний, это бизнес-центры "Базис", "Мавис" и "Навигатор-СБС".
Помимо этого, началось строительство новой очереди бизнес-центра "Невская ратуша" в Дегтярном пер. Арендопригодная площадь зданий составит порядка 77,3 тыс. м2. Ввод объекта запланирован на вторую половину 2022 года.
По подсчетам Colliers International, в III квартале 2019 года рынок качественной офисной недвижимости Петербурга был пополнен на 16,5 тыс. м2 в пяти бизнес-центрах, что в 1,7 раза ниже объема нового предложения аналогичного периода прошлого года. Всего с января по сентябрь прирост предложения на офисном рынке составил 39 тыс. м2, а общий объем качественных офисов классов A и B, таким образом, достиг 3,28 млн м2.
В NAI Becar добавляют, что сейчас рынок офисной недвижимости характеризуется оживлением девелоперской активности. Эту тенденцию, например, демонстрирует появление новых заявленных проектов — бизнес-центры в зоне Пулково (Technopolis Pulkovo 3 очередь; "Аэропортсити", 3 очередь), а также новая очередь "Невской ратуши".
Кроме того, рынок демонстрирует рекордно низкий уровень вакансии — 5,8%. По-прежнему ограничено предложение крупных блоков от 2000 м2, поэтому арендаторы рассматривают площади и в строящихся и реконструируемых объектах. При этом, как отметили эксперты, спрос на офисы активно поддерживается IT-компаниями, также в этом году активны структуры компании "Газпром".
Аренда подорожала
По словам директора по аналитике Becar Asset Management Ксении Постниковой, за 9 месяцев 2019 года средняя арендная ставка выросла во всех классах, сильнее всего в классе А – на 8,6% с начала года. Здесь средние показатели арендной ставки по итогам III квартала составили 1,8 тыс. рублей за 1 м2 без НДС и ЭР. В классе В+ и В рост более умеренный – на 1-2%. Так, ставка аренды офиса класса B+ составила 1,2 тыс. рублей за 1 м2, а за класс B — 1,05 тыс. рублей за 1 м2. В классе С средняя ставка по итогам квартала выросла составила 870 руб./м2 без НДС и ЭР.
За 9 месяцев 2019 года объем арендованных площадей классов А и В составил около 79,6 тыс. м2. "Наиболее востребованными оказались помещения площадью менее 1,2 тыс. м2, на них пришлось около 70% сделок аренды. При этом стоит отметить тенденцию увеличения количества сделок с качественными офисными помещениями более 1 тыс. м2", — говорит Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.
На рынке аренды при этом отмечена тенденция увеличения запросов на помещения площадью более 5 тыс. м2, однако подобное предложение крайне ограничено. Суммарный объем арендованных офисных площадей в III квартале 2019 года составил 22,5 тыс. м2. Примечательно, что 37% от суммарного объема арендованной площади пришлось на структуры нефтегазового сектора.
По подсчетам Colliers International, в сегменте бизнес-центров класса A за прошедший квартал средняя запрашиваемая ставка аренды увеличилась на 1,8% и составила 1,6 тыс. м2 в месяц (включая OPEX и не включая НДС). В сравнении с III кварталом 2018 года рост ставки аренды составил 7,2%.
В объектах класса B показатель в III квартале 2019 года остался неизменным с уровня предыдущего квартала — 1,06 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, а в сравнении с аналогичным периодом 2018 года значение увеличилось на 2,2%.
Все эксперты отмечают, что не все из заявленных офисных объектов, которые должны выйти в эксплуатацию до конца 2019 года, будут реализованы.
"До конца 2019 года к вводу в эксплуатацию запланировано около 140 тыс. м2, однако мы допускаем, что не все здания из заявленного объема успеют к этому времени получить разрешительную документацию на ввод", — считают в Colliers International.
В NAI Becar отметили, что до конца года еще может быть введено 100-130 тыс. м2 офисных площадей. Из наиболее крупных объектов: БЦ "Энерго" (класс А), БЦ "Премьер Лига" (класс В+), БЦ "Обводный, 28" (класс В+), БЦ Bronka Space (класс В+).
"Активно достраивается "Заневский каскад 4", но мы предполагаем, что сроки его ввода будут перенесены на 2020 год. Также после реконструкции выйдут на рынок объекты холдинга "Империя" на Большой Морской", — добавила Ксения Постникова.
