Фото: Евгений Лучинский

Предпринимательский долг. Как избежать задолженностей за аренду и услуги ЖКХ

"Деловой Петербург" провел круглый стол на тему: "Решения для бизнеса — как избежать долгов за аренду и коммунальные платежи". Часто долги появляются из-за неправильного оформления платежных документов. Но есть и такие предприниматели, кто целенаправленно отказывается платить по счетам. В их отношении уже возбуждены первые уголовные дела.


Заместитель председателя комитета имущественных отношений (КИО) Санкт-Петербурга Олег Размышляев
Заместитель председателя комитета имущественных отношений (КИО) Санкт-Петербурга Олег Размышляев
Фото: Евгений Лучинский

Заместитель председателя комитета имущественных отношений (КИО) Санкт-Петербурга Олег Размышляев

Не секрет, что за последние 5 лет в имущественном блоке Смольного происходили серьезные организационно-штатные мероприятия: некоторые структурные подразделения упразднялись, функции перераспределялись, создавались новые подведомственные учреждения… Сам комитет из комитета по управлению городским имуществом был реорганизован в комитет имущественных отношений путем объединения с ранее существовавшим комитетом по земельным ресурсам. Сейчас, с приходом нового руководителя КИО, было принято решение кардинально изменить взаимоотношения с арендаторами госимущества и поменять подход к работе. И первое, на что мы обратили внимание — работа с должниками по арендной плате и острая необходимость в снижении размера дебиторской задолженности, которая за последние несколько лет в связи со всеми реорганизационными мероприятиями выросла.

Мы начали с простого: попытались вступить в диалог с нашими контрагентами. У нас нет задачи кого-то напугать, расторгнуть договор или выселить, наша основная задача — попытаться разобраться в причинах возникновения задолженности и в рамках правового поля принять соответствующие меры. Этот диалог мы выстраиваем двумя способами: путем обзвона должников силами специальной рабочей группы, которая проводит необходимую разъяснительную работу и выясняет причины неоплаты арендной платы в срок, а также путем проведения личных встреч с предпринимателями, на которых последние могут представить необходимые документы или провести сверку расчетов. Я лично ежедневно провожу такие встречи на уровне комитета. Районные агентства, в свою очередь, принимают до 100 человек в приемные дни.

Параллельно ведется претензионно-исковая работа, которая строится по следующему принципу: если два платежных периода не оплачены, то мы направляем претензию должнику. На оплату по претензии дается месяц, если оплата так и не поступает, то подается исковое заявление в суд. По тем должникам, по которым уже имеются судебные решения, вступившие в законную силу, мы сейчас активизировали работу с УФССП. Но надо понимать, что если арендатор не хочет и не собирается платить, то он не будет. Вот тогда мы вынуждены принимать крайние меры: банкротство, ограничение выезда за пределы страны и привлечение к уголовной ответственности (если наблюдается злостное уклонение от уплаты задолженности). Безусловно, с теми контрагентами, которые для нас являются недобросовестными, мы расторгаем договоры, так как город нацелен на партнерские отношения. Мы предоставляем государственный ресурс, а взамен абсолютно обоснованно требуем своевременное внесение арендной платы, которая, к слову, поступает в городской бюджет и расходуется на развитие инфраструктуры города — строительство школ, дорог, детских садов и так далее.

Вместе с тем стоит отметить, что немалая доля долгов возникает по причине банальной невнимательности предпринимателей на этапе заполнения платежных документов для оплаты аренды. Значительная доля платежных поручений, которые мы получаем, заполнены некорректно. Это также приводит к образованию задолженности. Предприниматели зачастую неправильно пишут БИК, ИНН, КПП, ОКТМО, КБК, забывают написать получателя платежа или указать оплачиваемый период. Если руководитель бизнеса будет постоянно контролировать своего бухгалтера, то большинства ошибок можно будет избежать. У нас на сайте, кстати, есть подробные памятки по тому, как правильно заполнить платежку.

Бывают даже случаи, когда на прием приходит предприниматель и говорит: "Почему я должен платить ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга"? У меня же договор с КУГИ, я ему и плачу. Кто вы такие?" В то время как КУГИ было реорганизовано в КИО еще в 2015 году. То есть элементарно предприниматель не следит за тем, что происходит в городе. Поэтому мы призываем всех контрагентов также подходить к вопросам аренды госимущества более ответственно.

Начальник отдела организации дознания УФССП России по Петербургу Алиджон Шарапов
Начальник отдела организации дознания УФССП России по Петербургу Алиджон Шарапов
Фото: Евгений Лучинский

Начальник отдела организации дознания УФССП России по Петербургу Алиджон Шарапов

Всего на исполнении в Управлении находилось порядка 750 исполнительных производств, где взыскателем являлся комитет имущественных отношений. Из них более 100 на данный момент окончены фактическим исполнением, то есть требования исполнительных документов выполнены. При исполнении таких производств судебные приставы применяют весь комплекс мер принудительного исполнения, в том числе наложение ареста на счета должника и его имущество, привлечение к административной ответственности. Иногда доходит и до крайней меры — возбуждения уголовного дела. Пока дознавателем службы возбуждено два уголовных дела в отношении руководителя организации-должника, который осознанно не исполнял решение суда и не погашал задолженность. Банковские счета компании были арестованы. Однако дознаватель установил, что должник, зная достоверно о требованиях исполнительных документов, с целью продолжения коммерческой деятельности умышленно, используя счет, который он скрыл от судебных приставов, стал переводить средства энергоснабжающей организации, вместо того чтобы использовать денежные средства для погашения задолженности. Дознаватель возбудил два уголовных дела в отношении руководителя фирмы по статье 177 УК РФ (Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности).

Начальник Агентства имущественных отношений Южного направления СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" Олеся Слободчикова
Начальник Агентства имущественных отношений Южного направления СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" Олеся Слободчикова
Фото: Евгений Лучинский

Начальник агентства имущественных отношений Южного направления СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" Олеся Слободчикова

Мы ввели простую, но полезную процедуру, направленную на предотвращение безграмотности предпринимателей. Сотрудники превратили процесс выдачи документов в ритуал посвящения в условия договора. Получается, что мы не технически, как это было раньше, выдаем и просим расписаться за получение договора, а открываем его и обращаем внимание на определенные пункты, в которых прописан размер платы за госимущество, порядок ее внесения, реквизиты, особые условия договора, если они имеются, и другие пункты.

Практика показывает, что после этого платежки стали оформляться гораздо более грамотно. Более того, за последние 4 года предприниматели отучились ходить на приемы и консультироваться по условиям исполнения договоров. Теперь, с открытием районных агентств, мы их приглашаем во вторник и в четверг каждую неделю.

Начальник управления по работе с задолженностью КИО Надежда Анатольевна Тарасова
Начальник управления по работе с задолженностью КИО Надежда Анатольевна Тарасова
Фото: Евгений Лучинский

Начальник управления по работе с задолженностью КИО Надежда Анатольевна Тарасова

Благодаря тем мероприятиям, которые были проведены в течение 2019 года, мы сейчас видим значительное улучшение в платежной дисциплине предпринимателей. И индивидуальная работа с арендаторами, бесспорно, дает свои положительные результаты. Рост дебиторской задолженности остановлен. До конца года мы планируем взыскать в бюджет порядка 1 млрд рублей по долгам.

Начальник правового управления КИО Петр Ефремов
Начальник правового управления КИО Петр Ефремов
Фото: Евгений Лучинский

Начальник правового управления КИО Петр Ефремов

В настоящий момент любой арендатор может обратиться за снижением размеров пени и штрафов на будущие периоды по всем видам договоров. Для этого лишь требуется заявление. Также есть возможность получения рассрочки на оплату долгов по арендной плате в порядке, предусмотренном приказом комитета от 11 июля 2017 года №63-п.

Что касается реструктуризации задолженности, то такая возможность действительно появилась со 2 августа с принятием изменений в бюджетный кодекс, но, к сожалению, коснулась только правоотношений, вытекающих из договоров о предоставлении бюджетных кредитов и госгарантий. Возможность применения данных норм к задолженности по договорам аренды государственного имущества действующим законодательством не предусмотрена.

Юрист Фонда развития субъектов малого и среднего предпринимательства в Петербурга Юлия Чарноцкая
Юрист Фонда развития субъектов малого и среднего предпринимательства в Петербурга Юлия Чарноцкая
Фото: Евгений Лучинский

Юрист Фонда развития субъектов малого и среднего предпринимательства в Петербурге Юлия Чарноцкая

Предприниматели отмечают положительные изменения в работе комитета имущественных отношений. За последнее время был решен ряд системных проблем, имеющих важное значение для развития малого бизнеса в нашем городе: открыты четыре районных агентства комитета, существенно сократились сроки оформления документов, решены вопросы, связанные с субарендой помещений и нестационарных торговых объектов, ведется работа по упрощению порядка формирования схемы размещения нестационарных торговых объектов.

Для того чтобы не допустить возникновения задолженности по арендной плате, предпринимателям перед подписанием необходимо внимательно изучить условия договора на размещение или договора аренды, правильно оценить свои силы.

С другой стороны, комитету имущественных отношений требуется применять более гибкий подход к определению размера арендной платы за объекты недвижимости, поскольку с учетом ежегодной индексации ставки арендной платы за помещения, принадлежащие городу, в ряде случаев выше, чем за сопоставимые помещения, принадлежащие частным собственникам.

Если говорить о тарифах на услуги ресурсоснабжающих организаций, то, безусловно, их рост негативно сказывается на развитии любого бизнеса. В этой связи хорошей новостью для предпринимателей стало снижение темпов роста тарифов на теплоснабжение и водоснабжение.

Мы также знаем, что в ходе подготовки к "мусорной реформе" комитетом по тарифам ведется выборочная работа по снижению нормативов накопления отходов по ряду категорий потребителей, от величины которых будет зависеть размер платы предпринимателей региональному оператору. На проблему завышения нормативов обратили внимание Общественный совет по развитию малого предпринимательства при губернаторе Санкт-Петербурга, Ассоциация промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга и другие общественные организации.

Советник председателя комитета по тарифам Петербурга Ирина Бугославская
Советник председателя комитета по тарифам Петербурга Ирина Бугославская
Фото: Евгений Лучинский

Советник председателя комитета по тарифам Петербурга Ирина Бугославская

Регулирование тарифов на ресурсы с 1 июля носило беспрецедентный характер в части снижения темпов роста не только для населения, но и для промышленных потребителей.

Электроэнергия — это ресурс, тарифы на который являются нерегулируемыми за счет образования рыночной цены на оптовом рынке электроэнергии и мощности. Ожидаемый темп роста цен к концу 2019 года по сравнению с первым полугодием может составить порядка 9%, в том числе за счет нерегулируемой цены ОРЭМ — более 6%. При этом каждое предприятие может выбрать для себя наиболее выгодный тарифный план. Например, применять двухставочный тариф при высоком числе использования заявленной мощности или дифференцированный по зонам суток тариф в случае существенной доли потребления электроэнергии в ночное время, обусловленной производственным циклом.

В зоне теплоснабжения ГУП "ТЭК" темп роста тарифов для промышленности был снижен до 8% с 1 июля 2019 года по сравнению с ранее установленным более 13% за счет снижения расходов за услуги по передаче контрагента ЗАО "Тепломагистраль".

Темп роста тарифа на холодную воду для промышленных предприятий в период 2016-2018 годов составлял 12%, в нынешнем же году всего 3,7%. Это стало возможным за счет исключения неэффективных и непроизводственных расходов из состава затрат ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга".

Данная тенденция по снижению темпов роста тарифов будет сохранена и в последующие годы.

Комитет по тарифам не только устанавливает тарифы, но и осуществляет контроль за их применением. Получить информацию об актуальных тарифах можно на сайте комитета по тарифам и в справочных системах "Гарант" или "Консультант Плюс". Если же возникнут вопросы по правильности применения тарифов, специалисты комитета всегда готовы проконсультировать представителей бизнеса, осуществить проверку правильности применения тарифов в выставленных счетах со стороны монополистов.

Исполнительный директор Санкт-Петербургского Союза предпринимателей Татьяна Подсухина
Исполнительный директор Санкт-Петербургского Союза предпринимателей Татьяна Подсухина
Фото: Евгений Лучинский

Исполнительный директор Санкт-Петербургского Союза предпринимателей Татьяна Подсухина

Как вообще город будет жить дальше? Из каких средств будет пополняться городской бюджет? Есть две стратегии. Первая — продать принадлежащую городу недвижимость, оставить себе только социальные объекты и те объекты, которые необходимы городу. Никто из предпринимателей не вложит средства, чтобы помещение закрыть на ключ. Предприниматель создаст предприятие, новые рабочие места, будет платить отчисления в бюджет. Город будет зарабатывать на налогах. И тогда такая большая надстройка управления имуществом будет не нужна.

Вторая стратегия — это эффективное управление имуществом. Если мы не продаем, то как мы управляем? Насколько система управления городским имуществом отвечает требованиям времени, мобильна и работает на конечный результат — получение средств в бюджет от аренды? Предприниматели часто разоряются, многие работают на предельной точке, некоторые иногда ниже себестоимости. Тем не менее мы в Санкт-Петербургском Союзе предпринимателей очень мало сталкиваемся со случаями, когда предприниматель берет в аренду что-то и не платит. Мы чаще сталкиваемся с тем, что он платил, а в результате сверки приходит информация, что у него недоплата.

Еще год тому назад выяснить, откуда появился долг, было очень сложно, сейчас это выясняется гораздо быстрее и проще. Комитет по имущественным отношениям стал более открыт для предпринимателей, созданы территориальные отделения, за что председателю КИО СПб В.В. Калугину отдельное спасибо.

Также иногда складывается такая ситуация, когда конечный предприниматель (пользователь помещения) является субарендатором. Выходит так, что субарендатор платит за свет, за воду, за аренду, но вдруг оказывается, что арендодатель не платил КИО. Тогда город расторгает с ним договор, начинаются суды. А субарендатор — последняя точка — он ведет хозяйственную деятельность, он платит где-то даже вперед. И что ему сейчас делать? Самое логичное — заключить прямой договор с городом. Но в правовом поле не всегда это получается, придется выходить на торги — значит, надо будет съехать, а это бизнес, а это рабочие места, а это налоговая нагрузка. У нас есть несколько таких организаций, которые попали в эту мясорубку. Почему с ними не заключить прямой договор? Если в правовом поле не получается сделать это, то должна быть какая-то промежуточная ступень, пусть временный арендный договор, и конечные арендаторы будут платить деньги городу. Вообще, ускорение процедуры заключения договоров на помещения, пусть договоров временных — один из вариантов пополнения бюджета.

Заместитель директора петербургского Центра развития и поддержки предпринимательства Екатерина Александровна Артюшенкова
Заместитель директора петербургского Центра развития и поддержки предпринимательства Екатерина Александровна Артюшенкова
Фото: Евгений Лучинский

Заместитель директора петербургского Центра развития и поддержки предпринимательства Екатерина Александровна Артюшенкова

Я частично согласна с коллегой. Наш центр — это фронт-офис, который общается с предпринимателями, а основная целевая аудитория у нас — это начинающие предприниматели. Вопросы об аренде помещений для них, безусловно, актуальны.

К нам также обращаются действующие предприниматели, некоторые из которых выражают недовольство процедурой. Мы понимаем, что бывают ситуации, разрешить которые непросто, есть требования законодательства. Стараемся перенаправлять предпринимателей в нужные ведомства.

Также на Едином портале малого бизнеса Санкт-Петербурга crpp.ru ведем раздел с общим описанием процедур и указанием контактных данных организаций, куда можно обратиться. Коллеги из КИО проводят на нашей площадке консультационные сессии, это происходит не часто и пользуется спросом.

Олег Размышляев

В описанных случаях, когда субарендатор оказывается добросовестнее самого арендатора, но вынужден покинуть городское помещение, так как договор с арендатором расторгается по причине той самой недобросовестности, у субарендатора есть возможность бесконкурсного заключения прямого договора с КИО — путем получения госпреференции или в порядке статьи 618 Гражданского кодекса РФ. И мы такие договоры заключаем при наличии возможности по закону. Но есть и вторая сторона медали в порядке предоставления преференции: если на помещение поступили также заявления от других предпринимателей, то вопрос подлежит рассмотрению на комиссии. Если в таких случаях мы не проведем необходимые конкурсные процедуры, то потом вопросы к нам возникнут у прокуратуры: почему мы не соблюли установленную процедуру и сделали реверанс в пользу определенного юридического лица.

Каждая ситуация индивидуальна, но мы готовы также в индивидуальном порядке, в том числе и по обращениям Союза предпринимателей, прорабатывать эти ситуации и возможные пути их решения.

Фото: Евгений Лучинский

Юлия Чарноцкая

Хотелось бы сказать, что предприниматели не должны расслабляться. На этапе заключения договора можно договориться с арендодателем о предоставлении платежных поручений, которые подтверждали бы заключение арендных платежей.

Если на стадии заключения договора субаренды обсудить условия контроля, то многих неприятных ситуаций можно было бы избежать. Каждый предприниматель должен сам что-то делать, а не рассчитывать, что за него кто-то примет решение.

Алексей Кумачев Все статьи автора
27 сентября 2019, 19:34 550
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама