ВТБ запасается "квадратами". Банк начал наращивать свою строительную группу

На прошлой неделе банк ВТБ увеличил долю в ПИК на 15,46%. Теперь ему принадлежит 23,05% активов самого крупного российского девелопера. По оценке экспертов, сумма сделки составила 38 млрд рублей. Три месяца назад банк ВТБ купил 6,69% акций "Группы ЛСР". Напомним, что председатель совета директоров "Группы ЛСР" Андрей Молчанов продал 9,71% акций компании. По оценке экспертов, сделка была призвана помочь ЛСР получить от банков финансирование для строительства по эскроу–счетам.

Банку ВТБ также принадлежат компании "Галс–Девелопмент" (которую недавно возглавил выходец из ВТБ Виктор Адамов) и "ВТБ–Девелопмент". Кроме того, столичные игроки говорят, что управление компанией "Дон–Строй–Инвест" фактически совершают топ–менеджеры банка ВТБ как основного кредитора застройщика.

С 2011 года банк регулярно избавлялся от непрофильных девелоперских активов. В 2014 году было объявлено о продаже нескольких девелоперских проектов: высотный МФК у станции метро "Электросила", "Невская ратуша", "Набережная Европы", "Марьино", жилой комплекс "Южный". Участники рынка связывали это со сложностью всех проектов, в которые вошел банк, — они были длительны, сложны и затратны. Да и сам банк не заявлял долгосрочных инвестпланов в девелопменте. Кроме того, с приходом к власти команды Георгия Полтавченко девелоперы лишились режима наибольшего благоприятствования.

Финансовое поглощение

Сегодня ситуация в корне изменилась, и эксперты считают покупку активов стратегически верным решением. "Если рассматривать интеграцию строительной и банковской сфер, можно говорить скорее не о слиянии, а о поглощении. В новых условиях система взаимоотношений перестраивается на ходу: у банков пока нет четкого понимания процессов ценообразования и оценки рисков. Пока новые регламенты не утверждены на законодательном уровне, многие решения принимаются интуитивно и носят субъективный характер", — считает Алексей Чижов, директор департамента инноваций и развития AAG. "Данная сделка поможет ВТБ укрепить позиции, усилить конкуренцию среди банков и увеличить приток ипотечных клиентов, а ПИК получит индивидуальные условия для проектного финансирования. В сложившейся непростой ситуации на рынке недвижимости подобные слияния могут оказаться полезны и взаимовыгодны для двух сторон", — констатирует Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

В апреле глава Минстроя Владимир Якушев сообщил, что ведомство поддерживает создание строительной госкорпорации на базе ВЭБ.РФ: "Все институты, которые появляются и связаны со строительством и обеспечением жильем, приветствуются Минстроем. Чем больше будет инструментов, тем больше выбор для граждан".

Эксперты говорят, что в дальнейшем количество подобных новостей будет нарастать. "Банковское лобби успешно забрало на себя большой поток денежных средств от застройщиков благодаря новым правилам работы с эскроу–счетами. И теперь банки начинают контролировать девелоперский бизнес. В новых условиях строительный рынок сильно пошатнулся, и появилась возможность скупать активы строительных компаний за меньшие деньги", — уверен Игорь Данковцев, генеральный директор управляющей компании Legat Invest.

"Банкострой"

Многие эксперты скептически относятся к подобным переменам. "Это уменьшает конкурентоспособность небольших игроков девелоперского рынка и повышает вероятность появления госстроек и девелоперов–"банкостроев". А с учетом того, что большинство крупных банков у нас государственные, это приведет к еще большему огосударствлению экономики", — сокрушается Андрей Бойков, партнер Rusland SP.

Однако не все аналитики считают так. "Вовлеченность банка в работу застройщика, возможно, пойдет на благо компании. Во–первых, упростит девелоперу доступ к финансовым ресурсам, в том числе и при формировании земельного банка. Во–вторых, добавит покупателям уверенности в конкретном застройщике. Ведь если банк — соучредитель компании, то он ее поддержит в сложную минуту", — полагает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".

С ним согласен и Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге. "Постепенная интеграция жилого девелопмента с банковским бизнесом неизбежна по мере перехода первичного рынка жилья на проектное финансирование, и практика подобного партнерства, безусловно, будет расширена. Однако где–то этот процесс будет вынужденным и связан с ухудшением финансового состояния, банкротством жилищных девелоперов, а где–то, как в случае с ВТБ и ГК "ПИК", — стратегически направленным и мотивированным", — поясняет он. При этом банк минимизирует свои риски, имея финансовый контроль над проектами тех компаний, в которых имеет долю.