Райффайзенбанк увлекся складами. Банк выдал 500 млн рублей на достройку логистического комплекса

Комплекс "Логопарк М10" площадью 30 тыс. м2 расположен в промзоне поселка Шушары. Инвестиционный кредит выдан сроком на 7 лет.

"Сотрудничество с Sirin Development началось в 2014 году. Банк рефинансировал кредит на $60 млн, выданный другим банком на строительство логистического комплекса "Шушары Логистик" площадью 106 тыс. м2", — отметил Алексей Бессонов, заместитель директора СЗРЦ Райффайзенбанка по корпоративному бизнесу.

За 9 месяцев 2018 года кредитный портфель корпоративных клиентов СЗРЦ Райффайзенбанка вырос на 5% и превысил 39 млрд рублей. Головной офис Sirin Development находится в Вильнюсе, под управлением компании около 270 тыс. м2 промышленной и коммерческой недвижимости в Литве и Латвии. "Логопарк М10" станет вторым комплексом компании, построенным в Петербурге.

Аренда отобьет процент

Как правило, банки кредитуют проекты по строительству коммерческой недвижимости под денежный поток от арендной платы.

"На рынке складской недвижимости Петербурга достаточно стабильная картина с размерами арендных ставок и долей вакантных площадей", — полагает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге. По его данным, в качественных складских комплексах ставки сегодня составляют 400–450 рублей за 1 м2 в месяц, в некоторых исключительных объектах может быть выше.

"Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам 2018 года выросла на 3,2%, до 465 рублей, по сравнению с 2017 годом", — отмечает Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St. Petersburg.

По его мнению, по итогам 2018 года ставка на складские помещения класса А впервые с 2015 года перестала снижаться и показала рост.

Таким образом, складской комплекс площадью 30 тыс. м2 может приносить собственнику от 144 млн рублей в год с учетом операционных расходов.

По данным "ДП", сегодня банковская ставка по инвестиционным кредитам находится в диапазоне 12–14% годовых в рублях. Расходы на обслуживание кредита 500 млн рублей в начале срока кредитования могут достигать 60–70 млн рублей в год.

Дефицит

"В прошлом году в Петербурге и Ленинградской области введено 124 тыс. м2 складских площадей, 55% из них предназначены для рынка аренды", — комментирует Илья Князев. По мнению эксперта, доля свободных площадей сегодня составляет 4,2%, наибольший дефицит наблюдается на рынке складов класса А. "Объем ввода складов в прошлом году стал антирекордным за последние годы, в 2019 году прогнозируемый ввод составит около 180 тыс. м2, впрочем, рекордных 485 тыс. м2, как в 2007 году, этот объем не достигнет", — полагает Владислав Фадеев. По его мнению, на рынке складской недвижимости наблюдается потенциал для роста ставок аренды.

"Рост может быть обеспечен и развитием онлайн– торговли: в прошлом году сегмент впервые занял заметное место в структуре сделок на складском рынке Петербурга, его доля достигла 3%", — отмечает эксперт.