Совладелец Первой мебельной фабрики построит рядом с ТРК "Варшавский экспресс" на Обводном канале жилье и гостиницу за 5 млрд рублей

Генеральный директор и совладелец Первой мебельной фабрики (ПМФ) Александр Шестаков (занимает 84–е место в Рейтинге миллиардеров "ДП" — 2017, состояние — 11 млрд рублей) застроит 3 га рядом с бывшим Варшавским вокзалом жилой и гостиничной недвижимостью. Ранее предприниматель собирался возвести здесь торгово–офисный комплекс и паркинги. Но у Смольного изменились планы насчет развития данной территории: теперь приоритетной для нее считается застройка не коммерческой, а жилой недвижимостью. Поэтому девелоперу пришлось пересмотреть проект, из–за чего расчетный объем инвестиций вырос с 3 млрд до 5 млрд рублей. Доходность жилых проектов выше, чем коммерческих (15% против 10% соответственно). Но до сих пор Александр Шестаков не имел опыта строительства жилья, поэтому намерен привлечь партнеров.

Концепция поменялась

Участок площадью свыше 3 га, расположенный между набережной Обводного канала, ТРК "Варшавский экспресс" и гипермаркетом "Лента", подконтрольная Александру Шестакову компания "Гамма" приобрела 10 лет назад у завода "Подъемтрансмаш". Заброшенный цех завода с огромным металлическим остовом несколько десятилетий загромождал набережную канала. Примерно тогда же "Гамма" купила на торгах Фонда имущества один из жилых домов по адресу: набережная Обводного канала, 118Б. А также договорилась со Смольным о расселении его и соседнего здания по тому же адресу.

По словам Шестакова, здания частично были расселены, оставалось около 40 квартир. Но на их освобождение потребовалось 3 года. "Все было по классической схеме: в квартирах внезапно оказались прописаны многочисленные родственники жильцов, которые не хотели переезжать в предлагаемые им квартиры. Поэтому процесс так затянулся", — поясняет Шестаков.

Тем временем городские власти передумали развивать эту территорию как зону коммерческой застройки, а одно из жилых зданий признали вновь выявленным памятником и запретили сносить.

В итоге "Гамма" пересмотрела концепцию проекта. Теперь здесь построят жилье (по оценке Knight Frank СПб, 45–50 тыс. м2), а охраняемый дом реконструируют под гостиницу категории три звезды на 130 номеров. По словам Шестакова, сейчас заканчивается демонтаж заводского цеха, через месяц–два завершится оформление документации на возведение гостиницы. Разрешение на строительство жилья он рассчитывает получить в первом полугодии 2018 года. Бизнесмен еще не определился, будет ли привлекать для управления отелем стороннего оператора, как недавно сделал это для другого своего проекта: Radisson станет оператором отеля на Петроградской набережной. "Возможно, мы сами будем управлять гостиницей на Обводном", — предполагает Шестаков. А вот для возведения жилья он намерен привлекать опытных застройщиков. "У нас отбоя нет от предложений по сотрудничеству, но пока не буду называть конкретные компании", — говорит бизнесмен.

"Гамма" связей

Одним из соучредителей ООО "Гамма" с долей 25% является сын бывшего вице–губернатора Петербурга Сергея Вязалова — Александр Вязалов. Еще столько же долей в ООО принадлежит Виталию Сегалю. Они, а также Александр Шестаков и Андрей Кадкин (через ЗАО "КАО") в равных долях были соучредителями ООО "Гамма". В 2013 году в планах этой компании было строительство торгово–офисного комплекса на Обводном канале на 60 тыс. м2 с объемом инвестиций $90 млн. Шестаков всегда отрицал участие остальных совладельцев "Гаммы" в реализации проекта. По его словам, они выступали лишь номинальными владельцами. Уточнить эту информацию у других соучредителей не удалось. В июле 2017 года глава ПМФ выкупил долю Кадкина, получив 50% "Гаммы".

Имидж улучшается

Территория вдоль Измайловского проспекта (обозначена в градостроительной концепции Смольного как "Измайловская перспектива") и Обводного канала по соседству с Балтийским вокзалом в последние годы постепенно превращается из промышленной в жилую (см. "Развитие территорий..."). Так, компания "Юнит" (принадлежит казахской Meridian Capital) в партнерстве с "Петрополем" построила на территории бывшего "Петмола" жилой комплекс "Времена года" на 176 тыс. м2, "Главстрой–СПб" завершил создание квартала "Панорама–360" (100 тыс. м2) около Балтийского вокзала.

Пока вид на Обводный канал нельзя назвать преимуществом для жилых проектов — из–за транспортной перегруженности этой магистрали, признает Владислав Фадеев из JLL в СПб. "Но активное жилое строительство улучшило имидж территории. Большая доля "Измайловской перспективы" все еще ожидает редевелопмента, на значительную часть разработаны проекты новых жилых комплексов", — добавляет Игорь Кокорев из Knight Frank СПб, отмечая, что они будут конкурировать с проектом "Гаммы".

А вот перспективы развития этой территории с точки зрения коммерческой недвижимости неоднозначны. В JLL отмечают: гостиница поблизости от центра города и Балтийского вокзала будет пользоваться спросом, но для отеля уровня две–три звезды заявленного числа номеров маловато. "В отелях с ограниченным набором сервисов работает экономика масштабов. А масштабы в данном случае — размер номерного фонда", — поясняют в JLL.

Территория около Балтийского вокзала привлекательна для инвесторов, но ее развитию мешает то, что земельные участки здесь разрозненны, неравномерно обеспечены инженерными мощностями. К тому же спрос на коммерческую недвижимость в этой части города пока довольно сдержанный, признает Фадеев.

Скоростные перспективы

Позитивно на развитии зоны вокруг станции метро "Балтийская" может сказаться строительство железнодорожной ветки и запуск скоростной электрички от Пулково до Балтийского вокзала, говорят эксперты. Это резко увеличит спрос на номера в отелях и их стоимость. С одной стороны, до аэропорта рукой подать, а с другой — до центра города добираться удобно.

Окончательный маршрут электрички Смольный пока не выбрал. Изначально в качестве основного рассматривалась ветка как раз до Балтийского вокзала, ее и спроектировало ПАО "Ленгипротранс" по заказу ОАО "РЖД". Монополии этот маршрут казался наиболее привлекательным, так как не требовал крупных затрат. Но позже РЖД вышли из проекта. Город начал привлекать частных инвесторов. Интерес проявила "Группа ЛСР" Андрея Молчанова. И "Ленгипротранс" изменил проект, но уже в интересах ЛСР. Оказалось, что электричку выгоднее пускать уже не до Балтийского, а до Витебского вокзала, так как на этом маршруте пассажиропоток будет выше. К тому же вдоль этой трассы расположены многие проекты ЛСР.

Впрочем, сейчас начало строительства ветки аэроэкспресса отложено до середины 2018–го, и спрогнозировать окончательный маршрут невозможно. Тем более что проект легкорельсового трамвая, реализуемый ЛСР, по всей вероятности, пробуксовывает. Возможно, за аэроэкспресс инвестор теперь и вовсе не возьмется. И в итоге проект может вернуться к первоначальному сценарию.