Сдержанный оптимизм

Всего, по данным "Colliers International Россия", рынок высококлассных офисных площадей пополнили 22 бизнес–центра суммарной арендной площадью 262 тыс. м2. Общий объем чистого поглощения за минувший год для рынка высококачественной офисной недвижимости Петербурга также стал рекордным, составив 279 тыс. м2. Это почти вдвое больше, чем в 2015 году. Почти треть из них (80 тыс. м2) пришлись на бизнес–центры, построенные для собственных нужд компаний.

Высоким был и показатель закрытия сделок. Из–за ограниченного объема высококачественного предложения некоторые объекты заполнялись в короткие сроки. Суммарно за 2016 год было арендовано не менее 225 тыс. м2. По сравнению с прошлым годом прирост составил 22%. В течение года самые крупные сделки аренды офисных зданий заключили структуры ПАО "Газпром".

От простого к сложному

Переезжающий в Петербург монополист арендует целые здания, вследствие чего они даже не выводились на рынок. Так, по словам управляющего партнера компании IPG.Estate Ивана Починщикова, дочерние компании "Газпрома" целиком арендовали бизнес–центр класса А Fort Tower. Однако энергетическая компания не единственная, кто способен заполнять тысячи квадратных офисных метров. Например, две крупные IT–компании стали якорными арендаторами второй очереди бизнес–центра класса В "Мегапарк".

Эксперты Knight Frank St. Petersburg отмечают, что, несмотря на хорошую заполняемость, в условиях экономической нестабильности ряд проектов был отменен или заморожен. А у трети от общего числа строящихся проектов заявленный срок ввода в эксплуатацию был перенесен на 2017–2018 годы.

"Конечно, ситуация сегодня намного более оптимистичная, чем год–полтора назад, — отмечает руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. — Фактор "Газпрома", а также активность IT–компаний поддерживают высокие статистические показатели на рынке офисной недвижимости. Однако для уверенности в будущем росте ставок спрос на рынке Петербурга должен быть более диверсифицированным. Поэтому девелоперы испытывают определенные сомнения в выводе новых проектов".

Доля снижается

Пока девелоперы размышляют о целесообразности новых проектов, стабильно высокий спрос на офисные помещения привел к снижению доли вакантных площадей. По данным "Colliers International Россия", она сократилась до 9,2% против 12,2% по итогам 2015 года. Наиболее заметное сокращение вакантности — на 7 п.п., до 7,8%, — произошло в классе А, в абсолютном значении на 82 800 м2. В то же время в классе В наблюдалось снижение уровня вакантных площадей на 0,5 п.п., до 10,1%, в связи с вводом в эксплуатацию новых бизнес–центров, которые еще не успели достичь высоких показателей заполняемости.

Вакантных площадей в недавно введенных в эксплуатацию бизнес–центрах больше, чем в проектах, появившихся на рынке раньше. Так, по данным JLL в Санкт–Петербурге на конец прошлого года, в бизнес–центрах 2016 года доля вакантных площадей в среднем составляла 28%. В объектах, введенных в 2015 году, — 22%, а в тех, что вышли на рынок в 2014–м, — 11%.

Рекордов ввода офисных площадей после успешного 2016 года не ожидается. В Knight Frank St. Petersburg подсчитали, что суммарный ввод в эксплуатацию высококачественных офисных площадей в 2017 году составит 206 тыс. м2. Из них 68% предназначены для рынка аренды, 21% — для собственных нужд компаний, и 11% — для продажи. Существенная часть запланированного на 2017 года объема ввода площадей сформирована объектами с перенесенными сроками сдачи. Из 29 офисных объектов (включая очереди) для 17 первоначально планировался ввод в 2016 году. "Мы не исключаем и дальнейшего переноса сроков для ряда проектов, в основном запланированных к вводу на III–IV кварталы 2017 года", — отметила руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Марина Пузанова.

Ряд спекулятивных строящихся объектов со сроками ввода в 2017 году уже не предлагаются в аренду: договоренности об их аренде целиком уже достигнуты. По мнению Ивана Починщикова, в первом полугодии 2017 года спрос на высококлассные офисы может превысить предложение, и часть объектов будут выводиться на рынок с заполняемостью, близкой к 100%. Строительство новых крупных бизнес–центров пока не анонсировалось. В ряде случаев девелоперы не спешат выходить на этап строительства и готовы приступать к физической реализации проекта лишь в формате built–to–suit.