Традиционное оживление

Большую часть предложения на загородном рынке сегодня составляют участки без подряда. По данным консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", как правило, на готовые коттеджи приходится лишь крохотная часть предложения в поселке — 6%. Примерно 33% — на участки с подрядом или с возможностью заказа строительства дома. Остальные 61% — это участки без подряда. "Можно констатировать, что сегодня 94% всех предложений — это участки без подряда", — говорит руководитель КЦ "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева.

Класс поселков и стоимость участков в них зависят от удаленности от Петербурга. По данным NAI Becar, в непосредственной близости от города стоимость участка земли без подряда может достигать 5 млн рублей. "В целом более дорогое предложение сконцентрировано в северной стороне Ленобласти, — говорит директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. — Высокий спрос на участки на севере Петербурга обусловлен близостью к Ладожскому озеру, Курортному району города, а также холмистым красивым ландшафтам. На юге и востоке Ленобласти можно приобрести участки в поселках экономкласса от 60 тыс. рублей за сотку.

По данным "Петербургской Недвижимости", самым популярным направлением среди покупателей загородной недвижимости является Всеволожский район, где цена сотки земли равна 270 тыс. рублей, Курортный со стоимостью сотки 586 тыс. рублей. В тройку лидеров также входит Тосненский район. Стоимость сотки здесь начинается от 70,7 тыс. рублей.

Предложения без подряда есть во всех категориях коттеджных поселков, но больше их в сегменте эконом. "Покупатели объектов класса элит и бизнес по большей части предпочитают готовое жилье, — объясняет руководитель отдела продаж АРИН Татьяна Чуприна. — Поселки с готовыми домами или подрядом вытеснили "безподрядчиков" за 20 км от КАД, а также в южные районы Ленинградской области".

Дешево и не спеша

Несмотря на не лучшие для рынка загородной недвижимости времена, участки без подряда пользуются неизменным спросом.

По данным "Петербургской Недвижимости", за III квартал 2015 года на загородном рынке было реализовано 1,8 тыс. объектов. Лидерами продаж, как и прежде, стали участки без подряда. Доля сделок с ними в общем объеме продаж составила 80%.

На участки с обязательным подрядом пришлось всего 6% сделок. Еще 14% — на таунхаусы. "Спрос на участки и сегодня высок, — говорит Ольга Трошева. — Кроме низкой цены эти объекты удобны для покупателей тем, что застраивать их можно с разной интенсивностью — собственник земли самостоятельно регламентирует сроки возведения дома и финансирование".

Порой застройка этих участков затягивается на годы, иногда — на десятилетия. Обычно коттеджные поселки без подряда очень долго застраиваются. "Поэтому даже сегодня в поселках, поступивших в продажу в 2000 году, среди домов зияют "дыры" пустующих участков, — говорит Татьяна Чуприна. — У всех ведь разное финансовое положение, разный энтузиазм и потребности. У кого–то изменились первоначальные планы. А некоторые покупали землю с инвестиционными целями".

Так, по словам генерального директора "Сити 78 загородная недвижимость" Олега Смолина, примерно 10% клиентов компании рассматривает покупку как способ сохранить деньги. Они приобретают участок с готовыми инженерными коммуникациями, стоимость которого будет только увеличиваться вместе со степенью готовности всего поселка.

По данным NAI Becar, порядка 60–70% покупок участков без подряда совершаются для длительной застройки. Около 15% покупателей начинают строительство сразу после покупки земли, остальные 15–25% ведут строительство постепенно после совершения покупки.

Если строительство дома откладывать надолго не планируется и нет желания быть одним из нескольких жителей поселка, лучше присмотреться к проектам, продажи в которых близки к завершению. "Как правило, строительство начинается в течение 3 лет после покупки. Это связано с тем, что некоторые покупатели приобретали участки в кредит, поэтому не сразу могут начать возведение дома", — говорит Олег Смолин.

По–прежнему популярны

Несмотря на падение объема продаж и сильно превышающее спрос предложение, поселки продолжают выходить на рынок.

По данным АРИН, за последний год на рынке появилось около 30 коттеджных поселков. Примерно половина из них — без подряда. Что неудивительно, ведь реализуются они, по данным NAI Becar, в 2 раза быстрее по сравнению с теми, что продаются вместе с домом.

"Поселки без подряда всегда продавались и будут продаваться быстрее, чем с подрядом или готовые дома, из–за более низкой стоимости, — говорит Полина Яковлева. — Как правило, у большинства людей нет денег для приобретения готового коттеджа".

Кроме поселков, где участки изначально предлагаются без подряда, есть и ставшие такими из–за финансовых трудностей девелопера. Некоторые девелоперы в процессе реализации проекта пересматривают концепцию, добавляя в проект участки свободной застройки, поскольку это помогает увеличить темп продаж. Есть поселки, где девелопер предлагает одну улицу с участками с подрядом, другую — без него. Внешний вид поселка от этого страдает, и девелоперы борются за него как могут. "В наших проектах мы стараемся сохранить единую архитектурную концепцию с помощью регламента застройки, единой въездной группы и объектов инфраструктуры", — говорит Олег Смолин.

В NAI Becar отмечают, что спрос на участки без подряда по сравнению с прошлым годом снизился в среднем на 25%. Однако ожидают, что в феврале 2016 года начнется традиционное оживление, связанное как с появлением нового предложения на рынке, так и с сезонным снижением цен.