00:4324 ноября 201500:43
73просмотров
00:4324 ноября 2015
Первый заместитель гендиректора "Группы ЛСР" и президент "Объединения строителей СПб" Александр Вахмистров рассказал "ДП" о перспективах строительного рынка, административных барьерах и трамвае на Ржевку.
Александр Иванович, на какие показатели по продажам жилья "Группа ЛСР" выйдет в этом году?
— Мы хотим выйти на уровень продаж 650 тыс. м2, что примерно на 36% ниже показателей 2014 года. Если помните, в начале года мои ожидания были более пессимистичные — я говорил, что спрос на жилье упадет за год на 50%. Но благодаря государственному субсидированию ипотечной ставки рынок удержался на уровне 40%–ного спада по отношению к 2014 году. Мы видим, что рынок существует, спрос во втором полугодии возобновился. На ситуацию, судя по всему, повлияла относительная стабильность валют — коридор их колебаний понятен.
Себестоимость строительства сильно изменилась?
— Мы ощущаем повышение затрат на оборудование и некоторые материалы. По–прежнему растут тарифы монополистов. Значительно отразилось на рыночной ситуации и ужесточение контроля за весовыми параметрами грузовых автомобилей. Стоимость доставки материалов уже увеличилась в 2 раза. Планируется ввести плату на федеральные дороги. Это также затронет производителей.
А как меняются цены на жилье?
— Не видим оснований для их резкого роста. Думаю, цены будут увеличиваться в пределах инфляции и даже ниже. Центробанк прогнозирует инфляцию 12–30% за год. А по моим предположениям, рост цен на недвижимость в этом году — в пределах 6–8%. Его регулирует рынок.
Значит, маржа вашего бизнеса снижается?
— Нам удается ее удержать. Снижаем себестоимость благодаря технологиям индустриального домостроения. Группа очень вовремя модернизировала комбинаты стройматериалов. На "ДСК Блок" потребление ресурсов уменьшилось почти в 4 раза, а на новых кирпичных заводах — в 5–6 раз. Это серьезная экономия. Возможно, по итогам года маржа даже вырастет благодаря оптимизации системы управления холдингом.
Чем этот кризис отличается от кризиса 2008 года?
— Это политико–экономический кризис. Разные ограничения на нас напрямую не сказываются, но косвенно — безусловно. Например, наши подрядчики периодически вынуждены искать замену импортному оборудованию. Но мы понимаем, как нужно действовать.
До конца ноября планируем принять план работы на 2016 год. Следующий год для холдинга во многом будет похож на текущий. Но легче нынешнего он точно не будет.
Каков земельный банк "Группы ЛСР"?
— Наш портфель недвижимости составляет около 10 млн м2 во всех регионах присутствия. И 70% активов по площади находятся в Петербурге. Что касается покупки земли, то в этом году сделок не было. Закроем их в следующем году — в этом уже не успеем.
Предложений от продавцов земли много — пару раз в неделю изучаем какой–нибудь новый участок. И мы готовы пополнять земельный банк и дальше. Рынок этому способствует.
А позиция властей Петербурга?
— У нас во всех регионах хорошие взаимоотношения с властью. Но стиль работы нашей компании не требует поблажек и особого статуса от администрации. Нужны лишь понятные и неизменные правила игры.
Как оцениваете инвестиционный климат в Петербурге?
— Все еще актуальна злополучная тема административных барьеров в городе. Мы работаем в шести российских регионах, и нигде нет такой ситуации, как в нашем городе. Строителям приходится делать много шагов, которые законом не предусмотрены.
Например, отдать 10% квартир в новых домах городу безвозмездно…
— Ко мне с идеей о "десятине" чиновники не обращались. В принципе, любой застройщик может подарить городу все что угодно, хоть всю свою компанию. Но это обязательство должно быть в законе. И почему 10%, а не 5%? Непонятно…
Власти также предлагают понизить высотность и плотность застройки. Как вам эта идея?
— В рамках деятельности "Объединения строителей СПб", которое я возглавляю, нам удалось договориться с администрацией о том, чтобы действие ПЗЗ, где будут прописаны новые параметры высотности и плотности застройки, не распространялось на уже утвержденные проекты до момента вступления в силу нового генплана (расчетный срок — 2019 год). Иначе строителям пришлось бы переделывать все проекты и рынок мог остановиться. Власти нас услышали.
В России с 1 октября остановлена регистрация сделок с недвижимостью из–за ужесточения требований к страховщикам. Вы тоже от этой ситуации пострадали?
— У нас выделены лимиты на страхование в компаниях, аккредитованных Центробанком. Так что до марта 2016 года мы спим спокойно. Дальше цена страхования увеличится значительно, что повлияет на наши затраты и стоимость "квадрата".
В "Объединении строителей СПб" мы обсуждали, что страховать жилье нужно так же, как сегодня страхуют автомобили, где есть ОСАГО и каско.
Первый вид страхования — это аналог страхования рисков строительно–монтажных работ. А второй — добровольного страхования квартир. Платить за такую страховку должен дольщик. Мы считаем, что ситуацию нужно менять, и уже обратились с предложениями в федеральные структуры.
До кризиса строители, в том числе и "Группа ЛСР", заявляли много проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Нужны ли они и какова их судьба?
— Конечно нужны. И в Москве, и в Петербурге. В столице мы вывели в продажу первые дома на территории бывшего завода "ЗИЛ" — в проекте "ЗИЛАРТ" будет более 1,5 млн м2. Параллельно запускаем сопоставимый по размеру проект "Лучи" в Солнцево. Там будет около 1 млн м2 недвижимости.
В Петербурге у нас утвержден проект планировки территории по проекту КОТ на Октябрьской наб. В I квартале 2016 года мы обязательно выйдем на площадку и откроем продажи. А еще мы запускаем проект территории бывшего аэропорта Ржевка в Ленобласти площадью около 175 га. Планируем до конца года получить утвержденный ППТ и начать проектировать.
Что можете сказать о разнице в условиях ведения строительного бизнеса в Петербурге и Ленобласти?
— Жилой квартал на Ржевке станет первым проектом "Группы ЛСР" в Ленобласти. Но, перед тем как выйти в область, мы внимательно изучили градостроительную ситуацию. Видим, что условия работы в регионе более понятные и прозрачные, чем в Петербурге. Из минусов — там более низкая стоимость жилья. Но это не критично. Регион перспективный.
Почему вы решили строить скоростной трамвай на Ржевку?
— Мы уже 2 года занимаемся этим проектом по схеме ГЧП. У нас есть сильный финансовый партнер — ФСК "Лидер" — и технология ЖБИ, которая позволит сделать движение трамвая бесшумным. Легкорельс в будущем станет колоссальным преимуществом нашего проекта на Ржевке.
Как развивается ситуация с блокадной подстанцией?
— Ждем хоть какого–то решения от города. Если решат, что здание — памятник, мы свои затраты покажем губернатору, и город нам их компенсирует. Если не памятник — пусть скажут, что можно с ним делать. Но чиновники под разными предлогами с решением медлят.
"Группа ЛСР" продает много жилья городу по цене Минрегиона. Почему?
— Можем себе это позволить при наших объемах строительства. Наш комбинат ежегодно строит 500 тыс. м2 жилья в Петербурге. В сентябре мы досрочно передали городу 148 квартир в проекте "Новая Охта". И участвуем в конкурсе на строительство жилья с вводом в декабре 2016 года. Кроме того, в октябре "Группа ЛСР" выиграла конкурс по продаже городу 90 готовых квартир на 482 млн рублей. Конечно, закупочная цена (58 тыс. рублей за "квадрат") отличается от рыночной — 70 тыс. рублей. Но, поскольку речь об оптовой закупке, такие сделки экономически целесообразны.
Слышала, что вы собираетесь работать в "Группе ЛСР" до конца года, а потом покинете холдинг. Это так?
— Вообще я человек самодостаточный. Уйду, когда посчитаю нужным. Но сейчас у меня таких планов нет. Да, Андрей Молчанов недавно стал гендиректором холдинга. Но это был согласованный со мной и логичный шаг. Отношения с акционером у нас отличные. Я бодр и никуда не собираюсь. Недавно на вопрос наших внутренних анкет: "Сколько еще вы сможете эффективно работать в "Группе ЛСР?" — я ответил: "38 лет". Столько осталось до моего столетия.
О компании
"Группа" ЛСР"
> Основана в 1993 году. Через компанию Streetlink Limited 61% группы контролирует ее основатель Андрей Молчанов (№ 24 в Рейтинге миллиардеров "ДП").
> В этом году Андрей Молчанов вернулся к оперативному управлению бизнесом и занял пост гендиректора группы. Александр Вахмистров, занимавший этот пост, стал его замом.
> Выручка за 2014 год — 92,3 млрд рублей.
Биография
Александр" Вахмистров
> Родился в 1954 году. Окончил ЛИИЖТ и СПбГУ МВД России. Доктор экономических наук, профессор.
> В 1975–1994 годах работал на различных предприятиях строительной отрасли. Опыт работы в строительстве — 39 лет.
> В 2000–2010 годах работал в администрации СПб. С июля 2010 года — на руководящих должностях в ОАО "Группа ЛСР".
