Кадастровая оценка в Петербурге: на чьей стороне экономия?

Кадастровая стоимость в ряде случаев существенно выше рыночной. Чаще всего это объясняется неправильным определением вида использования земельного участка (повышенным видом использования), а также тем, что массовая оценка не учитывает различные факторы, которые в индивидуальной оценке существенно влияют на стоимость.

О чем говорит закон

Законом об оценочной деятельности предусмотрено два способа оспаривания кадастровой стоимости. Первый из них — досудебный способ оспаривания в Комиссиях по рассмотрению споров, созданных при управлении Росреестров субъектов Федерации, второй — оспаривание в областных Арбитражных судах.

Результаты судебных исков по оспариванию кадастровой стоимости 2011 года в Арбитражных судах звучат обнадеживающе: большинство судебных решений вынесены в пользу истцов в полном объеме либо частично, когда кадастровая стоимость была снижена на 50 процентов.

Например, в Пермском крае около 70 процентов решений было принято в пользу истцов, большая часть решений в пользу истцов в полном объеме в Астраханской, Вологодской, Оренбургской области, Ямало-Ненецком округе, половина отказов в Кемеровской области и Ставропольском крае.

Эффективность обращений в Комиссию при Росреестре по рассмотрению споров гораздо ниже. Комиссия действует по принципу «стопроцентного консенсуса» — решение в пользу заявителя принимается, только если с ним согласны все члены комиссии, что случается крайне редко. Хотя именно Комиссия призвана упростить процедуру оспаривания, сделать ее более доступной для заявителей, которым не приходится ввязываться в судебное разбирательство и сократить нагрузку на судебную систему, оставляя при этом решение споров о кадастровой стоимости профессионалам.

Городская земля — новые цены

Общая стоимость земли в Санкт-Петербурге, определенная специалистами ГУП ГУИОН, изменилась незначительно, но произошло существенное перераспределение по группам разрешенного использования. Анализируя земельные участки наших клиентов, мы пришли к выводам, что по многим земельным участкам произошли существенные изменения в кадастровой стоимости. Так, почти во всех районах Санкт-Петербурга повысилась стоимость земельных участков под многоквартирными домами (на 20%-30%), но снизилась стоимость участков под общественно-деловую застройку (на 5%-15%). Наиболее существенное снижение кадастровой стоимости в результате переоценки постигло производственно-складские площадки — 15%-20% соответственно.

В Санкт-Петербурге, так же как и в прошлый раз, переоценены земли, используемые под размещение производств, складских комплексов и участков со смешанными видами использования. Наибольшие расхождения в кадастровой и рыночной стоимости были выявлены по земельным участкам, расположенным на Витебском проспекте, Октябрьской набережной, Парнасе, Рыбацком, Обводном канале.

Судиться нельзя платить

Обращение в Комиссию по рассмотрению споров оказалось крайне неэффективным. За время существования Комиссии в Санкт-Петербурге не было принято положительных решений. Например, с ноября 2012 года по апрель 2013 года из 80 обращений в Комиссию по 79 обращениям решений не принято в связи с отсутствием единогласия между участниками и 1 было отклонено. Потому заявители были вынуждены обращаться в суд с исками об оспаривании кадастровой стоимости.

Результаты обращения в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области аналогичны результатам по стране — в половине случаев судебные решения по искам принимаются в пользу истцов.

В случае положительного судебного решения в пользу истца производится пересчет уплаченного ранее налога на землю с оспариваемой стоимости. В то же время в результате новой кадастровой оценки, проведенной ГУИОН в 2013 году, ожидаемый экономический эффект от оспаривания по земельному налогу в ряде случаев оказался ниже (с учетом затрат на юристов, оценщиков и разного рода экспертизы).

Чаша весов склоняется...

Оспаривание кадастровой оценки в суде хлопотное, затратное и длительное занятие, и землевладельцы, обращаясь в суд, рассчитывают снизить налоги хотя бы на пять лет. Но государство не заинтересовано в снижении ставок, и если через год или два будет объявлена следующая кадастровая оценка, это может серьезно обесценить выигрыш по суду.

Потому имеет смысл предварительно рассчитать экономический эффект от оспаривания кадастровой стоимости с учетом всех вышеизложенных обстоятельств. Решение о подаче искового заявления должно приниматься после расчета рыночной стоимости земельного участка, потенциального экономического эффекта снижения налоговой нагрузки, судебных расходов и возможной новой кадастровой оценки в ближайшие пару лет.

Голубева Вероника Витальевна

Компания «Оценка на Миллионной» сотрудничает с государственными научными и образовательными учреждениями, с телекоммуникационными, строительными компаниями и девелоперами, с конкурсными управляющими. Компания имеет большой опыт работы по расчету арендных ставок для держателей государственного имущества и соблюдаем все требования ТУ Росимущества, работая с оценкой федеральной собственности.