Векторы для рекреации: какие тренды будут двигать рынок

В последние несколько лет многие девелоперы диверсифицируют свой портфель — и осваивают коммерческую недвижимость, в том числе гостиничные и рекреационные проекты. В этот сегмент сегодня идут и "непрофильные" игроки из других бизнесов (банки, промышленные корпорации и пр.). Как это влияет на рынок?

— Да, такая тенденция наблюдается. В первую очередь это усиливает конкуренцию. Причём не тольк­о за объекты, финансирование, но и за квалифицированные кадры, и так дефицитные на рынке. Но всё это способствует развитию сегмента. "Непрофильные" игроки приносят дополнительные финансовые ресурсы, что позволяет реализовывать крупные проекты и туристические кластеры, а кроме того, запускать проекты в регионах с более низкой ликвидностью или там, где необходимо инвестировать в инфраструктуру, которая долго окупается: дороги, сети, благоустройство.

То есть в связи с растущим интересом к рынку работы у профессиональных команд сегодня прибавляется, поскольку сегмент требует особых компетенций и специфического опыта в проектировании?

— Действительно, сегодня работы много. Когда в сегмент заходят "непрофильные" игроки, у них часто есть сильные компетенции в финансах и управлении, но не хватает отраслевой экспертизы в проектировании и эксплуатации. Поэтому они активно используют экспертные команды: проектные бюро с узкой специализацией, консалтинг для формирования продуктовой стратегии и управляющую компанию для операционной модели эксплуатации объекта.

За каких кандидатов особенно ожесточённая борьба?

— Как и всегда — за специалистов высокой квалификации с учётом опыта работы в BIM-среде. Но в последнее время мы столкнулись с дополнительной сложностью: тренд на удалённый формат работы. Мы видим ценность в живой коммуникации между сотрудниками в офисе, поэтому настороженно относимся к удалёнке. Другая сложность заключается в поиске младших инженеров, потому что требования молодых специалистов к работодателю зачастую не соответствуют их уровню квалификации. Но приятно отметить, что некоторые кандидаты готовы идти на компромисс, учитывая наличие интересных и значимых проектов в портфеле компании.

Мы уже затрагивали тему специфики сегмента — но сейчас предлагаю развернуть её с точки зрения качества продукта: как на него влияют новые поведенческие паттерны?

— Качество продукта в современных условиях определяется не только визуальной премиальностью, но также тем, насколько проект позволяет реализовать все сценарии жизни пользователя.

Даже в общественных пространствах растёт запрос на ощущение личного контроля: отдельные входы, приватные террасы, бесконтактное заселение. Важна технологическая оснащённость: цифровые ключи, онлайн-выбор услуг, быстрый Wi-Fi. Для заметной части аудитории качество продукта теперь включает экологичность: раздельный сбор мусора, повторное использование ресурсов, локальные материалы, энергоэффективность.

В связи с этим в проектировании объектов рекреации важно предусмотреть зональность территории и пространств, модульность помещений и возможность их трансформации; обеспечить комфортный микроклимат и качественную звукоизоляцию; продумать технологические потоки, точно определить сценарии пребывания гостя.

А в чём принципиальное отличие подготовки к проектированию таких объектов со стороны инвестора?

— Ключевое различие, на мой взгляд, в обязательном привлечении консультантов (консалтинговых компаний) для формирования стратегии проекта: его позиционирования на рынке, определения функций, которые он должен включать в себя, требования к планировочным решениям — состав номерного фонда, форматы обслуживания ресторанного комплекса, разно­образие объектов инфраструктуры развлечений и отдыха и так далее. Без консалтинга высок риск получить красивый, но экономически слабый проект, который будет долго выходить на окупаемость или вообще не достигнет целевых показателей.

Есть ли инженерные и архитектурные решения, позволяющие соблюсти баланс — оптимизировать издержки застройщика, не теряя в классе объекта, при этом повысить удовлетворённость и возвращаемость гостя?

— Главный принцип — не гнаться за всеми трендами сразу, а отталкиваться от профиля вашего гостя и локации.

Например, для бизнес-отеля в центре мегаполиса критична гибкость зон и умная инженерия, а для глэмпинга в дикой природе — экологичные решения и гармония с ландшафтом. Для любого гостя важен комфорт — нельзя пренебрегать качеством инженерных систем.

Оптимизировать затраты позволяет использование систем с рекуперацией, умного освещения, термостатов и датчиков климата. Что касается объёмно-планировочных решений, то нужно стараться минимизировать количество "непродаваемых" площадей — коридоров, технических зон, но при этом предусмотреть отдельные маршруты для гостей и персонала: служебные коридоры, входы, зоны разгрузки. Это простой, но очень сильный фактор воспринимаемого качества — объект ощущается более премиальным. Важно создать гибкие и трансформируемые пространства: например, днём — коворкинг, вечером — зал для мероприятий. Так застройщик получает больше сценариев использования без увеличения площади и капитальных затрат.

Какие скрытые риски чаще всего всплывают на старте таких проектов?

— Выше мы уже обсуждали, что проекты рекреационной недвижимости требуют привлечения консалтингового бюро и управляющей компании. Чтобы инвестор не опирался на личное представление об объекте, а использовал комплексную экспертизу — юридическую, инженерную и аналитическую. Ключевой исходной информацией для старта любого проекта, тем более непрофильного для инвестора, должна быть проверка вида разрешённого использования земельного участка, его охранных зон, оценка подключения инженерных коммуникаций, изучение потребительского спроса, планов развития территории, опыт подобных объектов в локации рядом и так далее. Это поможет выявить скрытые риски до того, как начнётся основное финансирование.

Перечислите факторы, которые будут влиять на дальнейший рост рынка в ближайшие 2-3 года…

— Рынок туризма и рекреации зависит прежде всего от состояния экономики и доходов граждан. При росте доходов увеличивается готовность тратить на отдых и поездки, а социальные тренды на внутренний туризм и здоровый образ жизни усиливают этот эффект. Формируется устойчивый спрос на короткие поездки, чтобы просто выдохнуть или совместить командировку с парой дней отдыха. Отмечу, что перспективы роста рынка напрямую связаны с развитием транспортной инфраструктуры, обеспечивающей доступность туристических направлений.

А если говорить про расширение географии сегмента — каковы, по вашей оценке, основные зоны роста?

— Есть два ключевых вектора развития рекреационного сегмента. Первый — "быстрый отдых": глэмпинги, модульные отели и базы отдыха в ближайшей доступности от мегаполисов. Второй — масштабные туристические кластеры и национальные парки, проекты которых требуют поддержки государства и крупных корпораций. У России огромный потенциал в этом направлении — есть Алтай, Дальний Восток, Сахалин, Камчатка, Кавказ, Калининград и ещё много удивительных локаций.

Если системно развивать инфраструктуру региона и обеспечить доступность этих курортов для населения, можно превратить интересные, но недостаточно освоенные — с точки зрения туристического потенциала — территории в популярные направления.