11:5026 октября 2026
Рынок жилья высокого ценового сегмента в Петербурге парадоксален: предложение растёт, но покупателю не из чего выбирать. Не тот метраж, не те планировки, не та локация. О том, почему предложение не отвечает спросу, сколько сегодня стоит по-настоящему элитное жильё и что покупают москвичи, говорили участники круглого стола "Делового Петербурга".
Статистика фиксирует рост предложения в высоком сегменте, однако участники рынка всё чаще говорят о несоответствии продукта запросам покупателей. В частности, в квартирографии: спрос на просторные форматы растёт, а предложение по-прежнему смещено в сторону компактных лотов.
"Семье с двумя-тремя детьми нужна квартира с тремя-четырьмя спальнями и площадью от 200 кв. м. В элитном сегменте Петербурга таких предложений практически нет: дефицит больших лотов стал системной особенностью рынка", — отметил основатель девелоперской компании "Геометрия" Александр Кравцов.
Сейчас "Геометрия" готовит к выводу на рынок свой первый проект — жилой комплекс на Ремесленной улице, 17, где будет около 300 квартир средней площадью 95 кв. м (минимальная — 50 кв. м). "Это будет элитный дом с архитектурой Евгения Подгорного, собственной набережной, потолками от 3,3 метров и фасадами из натуральных материалов. Стоимость — от 1 млн рублей за кв. м", — рассказал Александр Кравцов.
Такой ценник в новостройках Петербурга встречается крайне редко, отметили участники круглого стола. "Мы планируем продавать квартиры четыре года и завершить продажи после ввода объекта. Мы готовы к неспешной кампании", — говорит Александр Кравцов.
Читайте также:
Юг уже не так манит: в каких регионах петербуржцы готовы покупать жильё
Всё лучшее — детям: реформа семейной ипотеки сократит спрос на жильё в Петербурге
Жильё в Ленобласти стали покупать по рыночным ставкам вместо льготной ипотеки
Цены на жильё рядом с новыми кампусами вузов в Петербурге могут вырасти на 10%
Вокруг КАД-2 будут строить малоэтажное жильё
"Покупатели премиальной недвижимости внимательно изучают проекты и готовы платить больше за высокое качество продукта. Один из самых дорогих эксклюзивных лотов в квартале AVANT — пентхаус стоимостью около 400 млн рублей, или порядка 2 млн рублей за кв. м. Подобные лоты относятся к категории коллекционной недвижимости и привлекают особую аудиторию — ценителей редких экземпляров. В настоящее время мы ведем переговоры по нескольким эксклюзивным лотам в проекте", — сообщил директор по продажам AAG Игорь Бадиков.
Он отметил, что на старте продаж проекта более двух с половиной лет назад стоимость квадратного метра начиналась от 400 тыс. рублей. Сегодня цены на отдельные лоты выросли в два-три раза, а на эксклюзивные предложения — ещё существеннее.
Yard Group в проекте ZEN Отель и Резиденции на проспекте Добролюбова выставила пентхаус с лучшим видом за 3,5 млрд рублей — около 8 млн рублей за кв.м. Покупатель на него есть, но он готов заплатить 2 млрд рублей, рассказал руководитель отдела продаж Yard Group Владимир Федоров. "С точки зрения расположения проект уникален, но пока рядом не будет завершено строительство Судебного квартала, ценник на нашем объекте будет минимальным", — отмечает он. Разница между запрошенной и ожидаемой ценой составляет примерно 1,5 раза, а не пять, как можно было бы понять из сопоставления цифр.
Спор о формате
Андрей Пахомовский, исполнительный директор ГК "Балтийская Коммерция", отметил, что решения, ранее служившие маркерами суперэлитного жилья, сегодня становятся базовым стандартом высокого ценового сегмента. Лобби, переговорные, спортзалы, авторское благоустройство, выразительные фасады и панорамные окна уже не воспринимаются как уникальные преимущества.
"Планка ожиданий покупателей выросла: наличие инфраструктуры и качественных решений воспринимается как данность, а ценность смещается в сторону качества исполнения и проработки деталей", — подчеркнул Андрей Пахомовский.
В качестве примера он привел ЖК "Гильдия" на Новгородской улице — проект высокого бизнес-класса в историческом районе Пески. Особое внимание в проекте уделено архитектурной выразительности: современное прочтение петербургской эклектики призвано органично вписать новый дом в историческую застройку и сформировать его индивидуальный облик.
Это уже третий проект "Балтийской Коммерции" в данной локации. Среди ее преимуществ — близость к деловому кварталу "Невская ратуша" и Московскому вокзалу, а также перспективы редевелопмента Центральной ТЭЦ с возможным созданием общественного пространства.
Сейчас на согласовании находится проект "Балтийской коммерции" на улице Римского-Корсакова, который компания планирует реализовать в элитном сегменте.
"Любой проект в центре будет востребован, потому что в центре больше ничего нет. Сегодня выбирать не приходится: в Петербурге остались последние площадки для строительства", — отметил Владимир Федоров.
Москвичи: фактор реальный, но не главный
Все участники сошлись во мнении, что москвичи — значимая часть покупательского потока, однако их роль не стоит переоценивать. По данным Владимира Федорова, в проектах Yard Group на покупателей из Москвы приходится 30–40% сделок. "Москвичи приобретают дорогие объекты для постоянного или среднесрочного проживания", — подтвердил он, добавив, что столичные покупатели запрашивают более дорогое жильё, а планировки под них нередко переделывают, повышая статус продукта.
При этом "Газпром", который когда-то поддержал рынок, сейчас активным покупателем не является. "Газпром не любит Петербург", — лаконично заметил Владимир Федоров.
Игорь Бадиков приводит другую пропорцию: 85% покупателей AAG — петербуржцы, остальные 15% — жители других регионов. "Это люди, которые привыкли жить в центре событий, ценят атмосферу исторического Петербурга и ищут новое — современное и особенное, с эстетикой и функцией", — поясняет он.
Александр Кравцов добавил, что москвичи нередко недовольны качеством петербургских проектов. При этом тренд на покупку "квартиры выходного дня" в Петербурге устойчиво формируется с 2020 года.
"Иметь гостевую квартиру в Петербурге для москвичей — тренд начала 2020-х. Требования у них выше, чем у коренных жителей. Например, у нас не принято строить и продавать полностью готовые квартиры и апартаменты с отделкой в этом сегменте, а в Москве — наоборот. Им это непривычно. С другой стороны, продавать столичным покупателям наши ценности несложно: они приезжают в Петербург за спокойствием", — говорит ведущий брокер агентства премиальной недвижимости "Ойстерс" Ирина Раскина.
Владимир Федоров добавил, что наличие отделки может заметно ускорить продажи московским покупателям. В том числе поэтому компания дополнила первоначальную концепцию своего проекта и перешла на полную премиальную отделку, включая варианты от знаковых дизайн-студий и комплектацию мебелью.
"Но и петербургские покупатели в этом сегменте стали гораздо более избирательными. Они лучше разбираются в рынке и всё более требовательны к продукту", — подчеркивает Ирина Раскина.
Бизнес-класс по 500 тыс. рублей
Если в элитном сегменте миллион рублей за квадратный метр уже никого не удивляет, то бизнес-класс закрепился на отметке около 500 тыс. рублей. Как рассказал генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов, средневзвешенная цена сделок в жилом комплексе компании на Обводном канале в сентябре составила 492 тыс. рублей за кв. м.
"Ценник 500 тыс. рублей за кв. м для понятного, крепкого бизнес-класса оправдан с учётом себестоимости строительства, стоимости банковского финансирования и всего комплекса задач застройщика", — рассуждает Александр Свинолобов. По его словам, в проекте хорошо продаются двухкомнатные квартиры площадью 50–52 кв. м и трехкомнатные — 75 кв. м. "Мы не продаём лишние метры и стараемся обосновать каждый из них", — подчеркивает он.
Студии в проекте на Обводном тоже есть — это осознанное решение с учётом студенческой аудитории локации и спроса со стороны инвесторов. Отдельная категория покупателей — жители домов, построенных за зданием Варшавского вокзала в 2000-х и 2010-х годах. Они привыкли к расположению, но хотят улучшить качество жилья.
Девелопер "Траектория" (входит в ГК "Вертикаль") в сентябре этого года вывел на рынок проект на Софийской улице со средней стартовой ценой 400 тыс. рублей за кв. м. Рынок воспринял её адекватно, говорит коммерческий директор компании Роман Корнышев. "Для нас отправная точка — не класс, а конкретные характеристики дома. Обозначение "бизнес-класс" само по себе не объясняет, что покупатель получит. Мы продаём потребительскую ценность и обосновываем стоимость: расположение на границе с парком, потолки высотой 3,05 м, предчистовая отделка и центральное кондиционирование входят в комплектацию и формируют премию к цене. Средняя площадь квартир, продаваемых на старте — более 50 кв. м.", — рассказал он.
Значительная часть покупателей на старте — жители района, которые не хотят уезжать из привычной локации, но стремятся повысить качество жилья.
Роман Корнышев обратил внимание на психологический аспект адаптации покупателей к новым ценам: "Человек приходит с исторической памятью и ждёт "трёшку" за 12 млн рублей, как много лет назад, а видит совсем другую цену. Сейчас идёт период адаптации: люди постепенно привыкают к новым ценам. Задача девелопера — объяснить, из чего новая цена складывается и что именно получает покупатель".
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
Если абстрагироваться от сухих цифр, то у нас по-прежнему мало предложение (несмотря на имевшийся в этом году рост). В свою очередь спрос умеренный и, как указывается в аналитических отчетах, селективный. Причина одна и та же – нехватка локаций. Разрез структуры предложения наглядно отражает, что потенциал традиционных локаций продолжает разрабатываться. Например, Петроградский район аккумулирует больше 40% лотов. Но этот потенциал не бесконечен. Рынок, в некоторой степени, ходит по кругу. Но при этом же, круг этот неизбежно расширяется, просто силою вещей. И вот на этом фронтире начинают появляться проекты, где продуктовая составляющая оказывается весьма прогрессивной как раз за счет новшеств расположения. Например, мы едва ли смогли бы сделать более свежую архитектуру и некоторые выигрышные объемные и планировочные решения для дома "Акватория" на Выборгской набережной, будь он расположен где-либо в плотном окружении дореволюционной застройки. Такое фронтирное развитие и есть одна из перспектив рынка. Классика никуда не денется, она будет. Но рынок будет понемногу добавлять в разнообразии. И в цене. Миллион рублей за кв. м2 в среднем – перспектива этого года, и мы к этому уже вплотную подошли. Влияет не только растущая стоимость участков, но и рост всех остальных затрат. Включая проектное финансирование и социальную инфраструктуру. Тот факт, что в структуре затрат строительство самого жилого здания занимает не больше 40%, а иногда и того меньше, – уже давно наблюдаемые реалии. Поэтому влияние спроса на цены практически отсутствует. Ценообразование диктуется издержками.
Оксана Кравцова
генеральный директор ГК "Еврострой"
На рынке элитной недвижимости Петербурга сохраняется ощутимый дефицит предложения. В начале года в продаже было менее 500 лотов. Если говорить о редких объектах в престижных локациях, с соответствующим уровнем архитектуры, инженерии, видовых характеристик, приватности и сервиса, объем еще меньше. За последний год рынок пополнился всего несколькими новыми дорогими проектами. Один из них – наш клубный дом "Фонтанка 130" на 110 квартир в историческом центре Петербурга рядом с Троицким собором. В проекте мы делаем ставку на сочетание исторического контекста и требований к современному клубному дому: наличие собственной инфраструктуры, парадного лобби, высокого уровня сервиса, разнообразных планировок, в том числе пентхаусов с террасами, современной инженерии, благоустройства и архитектуры, которая находится в диалоге с окружающей исторической застройкой. В ближайшие годы дефицит элитных проектов сохранится. Во-первых, этот рынок по определению не может быть массовым. Во-вторых, дорогие деньги и общая непростая ситуация в девелопменте сдерживают появление новых проектов. В-третьих, земельный ресурс в традиционных элитных локациях Петербурга крайне ограничен. Перенести элитное строительство в новую часть города тоже нельзя. Чтобы локация приобрела премиальный статус, должны сформироваться качественная жилая среда, однородное окружение, инфраструктура, благоустройство и определенная репутация. Этот процесс занимает годы. Сочетание ограниченного предложения, дефицита подходящих участков и высокой себестоимости продолжит поддерживать стоимость элитной недвижимости. Именно поэтому такие объекты традиционно рассматриваются как долгосрочный инструмент сохранения и преумножения капитала, поскольку они дорожают с каждым годом, сохраняя высокую ликвидность.
Денис Заседателев
генеральный директор ГК "Ленстройтрест"
Дефицит на рынке высокого ценового сегмента я бы связывал прежде всего с качественным, высоколиквидным предложением: проектов, в которых цена действительно подтверждена совокупностью характеристик продукта, объективно меньше, чем просто квартир соответствующего ценового диапазона. При этом меняется география бизнес-класса. Он постепенно выходит за пределы традиционных для этого сегмента локаций. На рынке есть запрос со стороны покупателей, которые хотят повысить качество жилья, но не хотят ради этого менять привычную часть города. Здесь находятся семья, школы детей, работа, сложившиеся маршруты и инфраструктура. Если в таком районе выходит действительно качественный проект более высокого класса, покупатель получает возможность улучшить жилищные условия, не меняя привычного окружения.
В этом году одним из наиболее показательных с точки зрения новых стартов в сегменте "бизнес" стал Фрунзенский район, где вышли сразу четыре новых проекта, в их числе и наш ЖК бизнес-класса ЛИГГАТ на Софийской улице, 61. Во многом именно характеристики локации определили его класс – рядом находятся Парк Героев-Пожарных и пруды, станция метро "Проспект Славы", социальная и коммерческая инфраструктура сложившегося района. Проект включает семь корпусов высотой от 6 до 19 этажей и 632 квартиры. Такая концентрация новых проектов в районе говорит о том, что девелоперы видят потенциал не только в традиционных для бизнес-класса локациях. В Петербурге есть сложившиеся районы с хорошей транспортной доступностью, развитой социальной инфраструктурой и зеленым окружением, где предложение более высокого класса долгое время было ограничено. Новые проекты постепенно заполняют эту нишу.
