07:0515 сентября 2026
По данным Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), за первое полугодие 2026 года объём новых выпусков цифровых финансовых активов (ЦФА) достиг 1,8 трлн рублей. В обращении на конец июня находилось около 0,5 трлн рублей корпоративных займов в цифровой форме. Разница объясняется в том числе короткими сроками выпусков: часть из них успевает погаситься в течение года.
Объём ЦФА в сфере строительства оценить сложнее, но он невелик. Пока этот инструмент используют отдельные компании и, как правило, не для финансирования проекта целиком. Он занимает промежуточное положение между дешёвым проектным кредитом, публичными облигациями и более дорогим частным капиталом.
В поисках ниши
ЦФА — это цифровое право, которое компания выпускает через информационную систему оператора, включённого в реестр Банка России. Проще говоря, девелопер может занять деньги у инвесторов не через банковский кредит и не обязательно через классическую биржевую облигацию. Условия — срок, доходность, порядок погашения и иногда привязка выплаты к определённому показателю — заранее записываются в решении о выпуске, а права инвесторов учитываются в цифровой системе.
Главным источником денег для жилищного строительства пока остаётся банковское проектное финансирование. Конкурировать с ним по стоимости ЦФА практически не могут: при нормальном наполнении счетов эскроу банк способен кредитовать застройщика дешевле большинства рыночных долговых инструментов.
“
"Дешевле проектного финансирования не получится. Вообще. Банк под эскроу при нормальных продажах даёт самые дешёвые деньги в отрасли, и любой, кто говорит, что токены с этим конкурируют, лукавит", — уверен генеральный директор платформы "Цифровой квадрат" Андрей Алексеев.
Поэтому сравнивать ЦФА логичнее не с основным банковским кредитом на стройку, а с облигациями и более дорогими формами привлечения капитала. Но и у классических облигаций есть очевидное преимущество: крупная компания может привлечь через фондовый рынок значительно больше денег. Правда, выход на биржу требует определённого масштаба выпуска и расходов на его организацию.
Для займа в несколько сотен миллионов рублей такая схема подходит уже не всем.
“
"Облигационный выпуск на 300 млн экономически бессмыслен, ЦФА на 300 млн — нормальная сделка. Это и есть ниша", — объясняет Андрей Алексеев.
Директор по инвестициям компании LEGENDA Александра Болилая считает, что ЦФА могут быть полезны для короткой сделки или конкретной потребности в капитале, особенно если у оператора есть собственная аудитория инвесторов. Сама LEGENDA уже испытывала этот инструмент: компания выпускала ЦФА на 1 млрд рублей.
Однако превращать цифровые активы в постоянный источник финансирования девелопер пока не стал.
“
"Эйфория на рынке цифровых финансовых активов 2–3 года назад сменилась выжидательными настроениями и очень точечными продуктами и сделками. Если с 2022 по 2025 год рынок ЦФА в обращении вырос практически с нуля до 0,5 трлн рублей, то за 2026–й объём рынка снизился на 20%. ЦФА–платформы рассчитывали на создание дополнительной дистрибуции, но пока речь идёт скорее о привлечении спроса со стороны отдельных групп банковских клиентов. Большинство частных инвесторов по–прежнему идут на классический рынок ценных бумаг, где представлен широкий спектр разных продуктов", — рассказывает Александра Болилая.
Возможно, камнем преткновения являются технологии, рассуждает она.
“
"Дело в том, что идея заключалась в активном инвестировании в цифровизацию коммуникаций между частным инвестором и платформой. Но пока ЦФА–платформы работают менее эффективно, чем обычные приложения банков. Это влияет на скорость, с которой инвестор принимает решение о приобретении ЦФА, и, как следствие, на весь объём рынка", — отмечает Александра Болилая.
Когда выпускают ЦФА
Для девелопера интерес к ЦФА возникает прежде всего там, где обычное финансирование недоступно или слишком дорого для конкретной задачи.
Например, на ранней стадии проекта. Проектное финансирование ещё не открыто, подготовительные расходы уже начались, а капитал застройщику нужен сейчас. В таких случаях альтернативой банковским деньгам нередко становится мезонинное или другое частное финансирование, стоимость которого обычно существенно выше.
По оценке Андрея Алексеева, именно здесь у ЦФА появляется пространство для конкуренции.
Потенциальный эмитент ЦФА — средняя девелоперская компания без кредитного рейтинга и постоянного доступа к облигационному рынку. Несколько сотен миллионов рублей для неё могут быть значимой суммой.
“
"Для крупного девелопера, имеющего доступ к проектному финансированию и облигационному рынку, ЦФА сегодня далеко не всегда оказываются экономически выгоднее традиционных инструментов", — отмечает коммерческий директор LAR Development Евгений Бескровный.
К ограничениям он относит стоимость капитала, необходимость отдельной юридической и операционной работы и пока узкий круг инвесторов. Наиболее понятный сценарий, по его мнению, — привлечение денег под конкретный актив или работа с аудиторией, которая уже готова покупать цифровые инструменты.
Недвижимость дала рынку ЦФА специфическую конструкцию — так называемый цифровой квадратный метр. Размер выплаты по такому активу может зависеть от стоимости недвижимости.
Для инвестора это способ получить финансовую экспозицию на недвижимость, не покупая целую квартиру. Порог входа может составлять несколько тысяч или десятков тысяч рублей вместо нескольких миллионов. При этом цифровой квадратный метр не равен квадратному метру квартиры. Инвестор не регистрирует недвижимость в Росреестре и не приобретает долю в объекте. Его права определяются условиями конкретного выпуска ЦФА.
В схеме, которую развивает "Цифровой квадрат", выпуск дополнительно связывают с конкретными квартирами застройщика. По словам Андрея Алексеева, такие квартиры резервируются, а цена квадратного метра фиксируется на определённых условиях.
Для части покупателей это может работать как промежуточный способ накопления на жильё: человек вкладывает 100–300 тыс. рублей вместо покупки квартиры за несколько миллионов и рассчитывает сохранить связь своих накоплений с ценой недвижимости. Для застройщика здесь соединяются две задачи: он получает деньги сейчас и одновременно работает с потенциальным будущим покупателем квартиры.
Вопрос ликвидности
Низкий порог входа сам по себе ещё не делает рынок массовым. Главное слабое место ЦФА сегодня — вторичный рынок, то есть возможность для инвестора выйти из вложения до погашения, переуступив ЦФА другому инвестору. Облигацию, обращающуюся на бирже, инвестор обычно может продать до даты погашения. С ЦФА это сделать значительно сложнее, а для многих выпусков фактически невозможно.
“
"Про ликвидность скажу прямо. Вторичного рынка почти нет. Покупаешь до погашения. Кто обещает иначе — не верьте", — говорит Андрей Алексеев.
Для застройщика слабый вторичный рынок тоже становится проблемой. Чем меньше у покупателя возможностей перепродать актив, тем более высокую доходность он может потребовать при входе.
Возникает замкнутый круг: для появления ликвидности нужно много регулярных выпусков и инвесторов, а для роста числа инвесторов нужна возможность свободно продавать уже купленные ЦФА.
По оценке Андрея Алексеева, через ЦФА разумно финансировать не более 10–15% бюджета девелоперского проекта.
“
"Это дополнение к банку. Кто обещает заменить проектное финансирование токенами — либо не считал экономику стройки, либо считал и лукавит", — говорит он.
Чтобы эта ниша заметно выросла, застройщикам нужны типовые и быстро запускаемые выпуски, операторам — широкая дистрибуция, а инвесторам — нормальный вторичный рынок. Пока этих трёх условий одновременно нет, цифровой квадратный метр остаётся дополнительным финансовым продуктом, а не новым фундаментом строительного рынка.
