К началу 2026 года Ростовская область вышла в лидеры по объёму непроданного жилья в новостройках: доля нераспроданных квартир в строящихся домах достигала 75%. Одновременно по итогам 2025 года продажи новостроек в регионе выросли на 19 % — шестое место в России. Сочетание этих фактов точнее любого отдельного показателя описывает, в какой точке находится донской рынок.
В начале 2025 года на ростовском рынке новостроек реализовывалось порядка 56 тыс. квартир одновременно — и лишь малая часть из них находила покупателя быстро. Нераспроданных лотов к марту 2026-го накопилось столько, что область заняла первое место в России по этому показателю. Для сравнения: общероссийский уровень реализации новостроек составлял около 32% площадей, в Ростовской области — около 25 %.
Объяснение лежит в хронологии последних 3 лет. В 2022-2023 годах девелоперы Ростова-на-Дону активно запускали проекты под льготную ипотеку — регион входил в тройку лидеров по строительной активности на юге страны, уступая только Краснодарскому краю. Число строящихся многоквартирных домов за год выросло на 16 %. Предложение однокомнатных квартир в новостройках за 2 года удвоилось. Потом льготная ипотека ушла, рыночные ставки перевалили за 20 %, и темп продаж не поспел за темпом ввода.При этом разные районы города прошли этот период по-разному. В Кировском районе цена 1 м² за год выросла на 20 % — один из лучших показателей по городу. В Советском и Левенцовском — спокойнее. Скорость продаж в разных локациях различалась в 7 раз: одни проекты расходились за несколько недель, другие висели месяцами без движения.
Средняя цена 1 м² в новостройках Ростова-на-Дону в феврале 2026 года составила 165 тыс. рублей. По итогам 2025 года новостройки подорожали на 5% в номинальном выражении — при общероссийском росте цен на 6%. Это ниже инфляции. Рынок с большим навесом нераспроданных квартир не может позволить себе агрессивный рост цен. На вторичном рынке — противоположная картина. По данным Ростовстата за IV квартал 2025 года, средняя цена 1 м² готового жилья составляла 108 695 рублей. К февралю 2026-го объявления выставлялись в среднем по 110 тысяч рублей, а реальные сделки проходили по 97 900 рублей. Разрыв более чем в 12 тысяч рублей на метре — красноречивый сигнал: продавцы хотят одно, покупатели платят другое и последних не хватает при ставке по рыночной ипотеке выше 20 %.
Около половины сделок на первичном рынке в 2025 году заключалось со скидкой. Застройщики управляли остатками через акции, рассрочки и субсидирование ставки — чтобы удержать поток сделок и наполнять эскроу-счета. В январе 2026-го продажи в донской столице упали на 36% к декабрю — неизбежный откат после ажиотажного конца года.
Ростовская область граничит с ДНР, что формирует специфику спроса, отсутствующую в большинстве других крупных регионов. Переселенцы из зоны конфликта, семьи участников СВО, работники оборонно-промышленного комплекса — все эти категории создают устойчивый фоновый спрос, не зависящий от ключевой ставки. Параллельно в регион идёт федеральное инфраструктурное финансирование.
Девелоперы реагируют на это по-разному. Крупные федеральные игроки осторожничают: предсказуемость рынка ниже, чем в регионах без близости к конфликту. Местные компании — более гибки и лучше понимают локальный спрос. По итогам 2025 года около 70 % строительства в регионе по-прежнему приходится на девять крупнейших застройщиков. Рынок концентрированный, что замедляет запуск новых проектов: без ясного горизонта планирования на 3-4 года вперёд девелоперы не рискуют.
Ипотека на ИЖС в Ростовской области в 2025 году росла быстро: объём выдач увеличился на 38 %, до 90 млрд рублей. Загородный сегмент в регионе прирастает — с 2023 года ИЖС прибавляло по 20–22% ежегодно. Дом с участком в часе езды от города при доступной сельской ипотеке конкурирует с городской новостройкой.
Как говорят эксперты, сейчас определяющей для покупателя в Ростове является цена, а не площадь или срок сдачи. При высоких ставках покупатель считает не стоимость квартиры, а ежемесячный платёж. Именно поэтому семейная ипотека под 6% остаётся фактически единственным рабочим инструментом на первичном рынке: из стройных расчётов вытащить разумный платёж можно только при такой ставке.
