Земли рядом с Пулковской обсерваторией снова хотят застроить

Израильско-канадское ООО "Моргал Инвестментс" уведомило комитет по градостроительству и архитектуре о намерении изменить проект планировки территории у пересечения Пулковского и Волхонского шоссе под среднеэтажную застройку площадью порядка 790 тыс. м2.

Участок площадью 240 га на этой территории компания купила в 2007 году за 120 млн долларов, после чего прошла через финансовый кризис, судебные тяжбы с градозащитниками и потерю якорного партнёра. Нынешняя попытка — уже вторая, и участники рынка оценивают её шансы как невысокие.

Как застраивали территорию у обсерватории

История этого земельного актива — редкий пример того, как несвоевременная покупка на пике цикла превращает крупный земельный банк в долговую нагрузку на два десятилетия. В конце 2007 года, когда "Моргал Инвестментс" закрывала сделку по приобретению 240 га у владельца холдинга "Империя" (сеть бизнес-центров "Сенатор") Андрея Фоменко, рынок земли вокруг Пулковских высот был перегрет. Но уже через несколько месяцев мировой финансовый кризис обесценил участок вместе со всеми девелоперскими планами.

Проект был разбит на восемь кварталов: пять под малоэтажную застройку (до 5 этажей), два под торговлю и сервисы, один — под культурный центр. Совокупный объём замышлялся внушительным: почти 1,5 млн м2 жилья, свыше 270 тыс. м2 коммерческой недвижимости, паркинги на 24 тыс. машиномест, 80 га зелёных зон. Воплотить это всё не удалось - проект завис на семь лет.

Единственным реализованным результатом той эпохи стал "Зелёный квартал" Setl Group — малоэтажный комплекс на 330 тыс. м2, который петербургский девелопер строил на арендованной территории через ООО "Агентство по развитию территории Созидание".

В 2014 году Setl Group сначала заявила об освоении одного квартала (40 га) с потенциалом 400 тыс. м2 жилья, затем — всей жилой части проекта. Но судебные тяжбы с градозащитниками из-за охранной зоны Пулковской обсерватории отняли ещё четыре года. В результате Setl Group урезал планы одного малоэтажного комплекса, который и был достроен: в прошлом году на его территории сдана вторая общеобразовательная школа.

Ситуация у землевладельца

По данным отчётности "Моргал Инвестментс" за 2025 год, у компании 101 земельный участок балансовой стоимостью 6,629 млрд рублей. Последняя переоценка, которая была проведена в прошлом году, оставила эту стоимость без изменений. Из них 19 участков стоимостью 446,4 млн рублей сданы в аренду.

Впрочем, все эти участки выступают залогом по долгосрочному займу. Кредиторами выступают связанные с учредителями структуры Galita LTD, Israel-Canada (T.R.) LTD, Electra LTD и Electech Holding B.V. Договор займа датирован 18 сентября 2007 года, срок возврата — 31 декабря 2030 года.

Новый план застройки Пулковских высот

Новый план предполагает среднеэтажную жилую застройку общей площадью порядка 790 тыс. м2. Социальная инфраструктура в заявке выглядит масштабно: четыре школы на 825 мест, поликлиники для взрослых (600 посещений в смену) и детей (свыше 420 посещений в смену), станция скорой помощи, пожарное депо, многоэтажные паркинги. Последние, кстати, появились в программе вынужденно: в обосновании прямо указано, что подземные паркинги в пятиэтажных домах оказались нерентабельны.

В Setl Group заявили "ДП", что узнали о планах "Моргал Инвестментс" из СМИ, и комментировать их не стали.

Смольный в последних правках Генплана и ПЗЗ отнёс эти участки к зоне ТЖ, допускающей среднеэтажное строительство, — формальная предпосылка для нового ППТ у "Моргал" есть. Если ориентироваться на заявленные параметры, объём инвестиций мог бы составить 142 млрд рублей, что по нынешним меркам выводит проект в число крупнейших в городе. Однако эксперты сомневаются в том, что его будет легко реализовать.

Кроме того, принципиально изменилась не только переговорная позиция "Моргал", но и рыночный контекст вокруг высот. Семь лет назад территория фактически пустовала — конкурирующих проектов поблизости не было. Сегодня на подходах к Пулковским высотам активно работают КВС (малоэтажный ЖК "Юг-таун"), "Группа ЛСР" (ЖК "Пулково Lake"), ПСК (ЖК "Plus Пулковский"). В ближайшей доступности разворачивается и первый этап строительства города-спутника "Южный", в рамках которого на 78 га запланировано 240 тыс. м2 недвижимости, в том числе 200 тыс. м2 жилья.

Также следует отметить, что для потенциальных партнёров-девелоперов история с охранной зоной Пулковской обсерватории остаётся незакрытым риском. Нормативный статус охранной зоны с тех пор принципиально не изменился, а среднеэтажная застройка по высоте превышает предыдущий пятиэтажный формат — вероятность повторных претензий градозащитников не снижается.