Передел рынка: как изменился рынок новостроек Петербурга за 1,5 года

Двадцать крупных сделок на сумму около 100 млрд рублей перетасовали структуру рынка: одни девелоперы массово выходят из проектов, другие так же массово их скупают. ЛСР продала земли примерно на 42 млрд рублей, ПСК набрала портфель почти на 25 млрд.

"Деловой Петербург" разобрался, кто у кого что купил и как это меняет расстановку сил.

Почему девелоперы продают и покупают

Девелоперы продают и покупают проекты сейчас по более жёстким причинам, чем раньше: это следствие дефицита земли, роста себестоимости и дорогих денег.

Со стороны покупателей многим компаниям необходимо поддерживать определённый объём строящегося жилья в портфеле, чтобы обеспечивать стабильный оборот и продажи. Сделать это за счёт длительной работы по разработке граддокументации сейчас рискованно и дорого: утверждение новых ПЗЗ затягивается, в Петербурге жёсткий генплан, а город отказывает в переводе промышленных территорий под жильё. Проще немного (или много) переплатить за готовый проект с РНС, чем самостоятельно проходить все этапы с высоким риском не отбить вложения.

Со стороны продавцов мотивация похожая: себестоимость строительства в Петербурге в 2024–2025 годах выросла на 8–10% в год, опережая инфляцию из–за дорогих материалов, логистики и зарплат. При высоких ставках по кредитам не каждый девелопер выдерживает нагрузку длинного цикла, поэтому часть компаний предпочитает продать подготовленный участок или проект тому, кто проще привлекает финансирование.

Ещё одна мотивация продажи — в арифметике денег во времени. Девелоперу проще зафиксировать маржу на стадии "разогретого" актива — с градрешением, согласованными параметрами, иногда с первыми очередями, — чем строить самому, рискуя рынком, ставками и регулированием. Продав долю или очередь проекта, компания быстрее оборачивает капитал и направляет его в более понятные площадки.

Все купленные активы — это площадки с действующими разрешениями на строительство. Получить новое разрешение в Петербурге сейчас сложно: городские власти осторожно относятся к росту нагрузки на инфраструктуру и готовые площадки с документацией оцениваются значительно выше, чем "чистая" земля.

Что продают

Самой дорогой стала продажа ЛСР участка на намыве Васильевского острова компании Element Development за 18 млрд рублей, самой скромной — продажа "Эталоном" участка площадью 0,3 га в Калининском районе застройщику "Трест 36" за 200 млн рублей.

Пик активности пришёлся на IV квартал 2024 года, когда было закрыто девять сделок примерно на 44 млрд рублей: именно в этот период ЛСР распродала ключевые активы на Васильевском острове, ПСК начала массовую скупку проектов, а "Брусника" зашла на петербургский рынок сразу двумя крупными транзакциями.

Абсолютным лидером по объёму проданных активов стала "Группа ЛСР". За полтора года компания рассталась с проектами и участками примерно на 42,3 млрд рублей. Три ключевые сделки — продажа участка на намыве Васильевского острова Element Development за 18 млрд рублей, южного намыва LEGENDA (группа RUM) за 16 млрд рублей и территории бывшего завода на Матисовом острове Fizika Development за 7,8 млрд рублей.

ЛСР официально объясняет продажи оптимизацией земельного банка, но по факту это фиксация прибыли на сложных, капиталоёмких активах в условиях, когда реализация таких проектов требует больших инвестиций и времени.

Группа "ЦДС" Михаила Медведева стала вторым активным продавцом на рынке проектов, получив примерно 7,6 млрд рублей по трём крупным проектам. В октябре 2024 года ЦДС продала вторую очередь ЖК Dreamline на Парашютной улице группе RBI за 2,5–3 млрд рублей — готовый участок на 2 га с разрешением на 60 тыс. м2 жилья, переименованный покупателем в Ultra City 3.0. Весной 2025–го компания передала краснодарской ССК проект "Имена" в Новосаратовке — четыре дома на 147 тыс. м2 с уникальной для локации высотностью 24 этажа (ориентировочно 3–4 млрд рублей). Наконец, в январе 2026 года ЦДС реализовала Kronung Group участок в Парголово площадью 2,6 га с РНС на 80,5 тыс. м2 жилья за 1,35 млрд рублей.

Среди других заметных продавцов можно выделить "Самолет" с проектом на Васильевском острове примерно за 5,5 млрд рублей.

Главным покупателем этой волны стала ГК "ПСК". Компания собирает проекты в локациях, где дорогой метр продаётся устойчивее и где высокие затраты на строительство проще "переварить" ценой. Если раньше ПСК воспринимали как одного из заметных городских игроков, то серия приобретений резко усилила её присутствие именно в сегменте дорогих площадок.

Среди ключевых сделок — участок в исторической части Васильевского острова (перекрёсток Малого проспекта и 24–й линии) примерно за 6 млрд рублей, а также проект у Галерной гавани, где участки "Самолета" оценивались примерно в 5,5 млрд. В активы ПСК также попал участок у Кантемировского моста на Выборгской набережной: по рынку его стоимость оценивают примерно в 3,2 млрд рублей (площадь участка — около 31 тыс. м2). Ещё одна покупка — площадка у Новоорловского заказника на набережной реки Каменки: оценки — порядка 2,6 млрд рублей.

Ещё одна история — стремительный заход на петербургский рынок екатеринбургской "Брусники" и усиление LEGENDA. "Брусника" за один квартал закрыла две крупные сделки суммарно примерно на 10 млрд рублей и поднялась в верхнюю часть рейтингов по объёмам текущих проектов. Девелопер арендовал (купил) у Element часть участка на намыве Васильевского острова приблизительно под 100 тыс. м2 жилья, оцениваемых рынком примерно в 5,6 млрд рублей, и купил 25 га в посёлке Новоселье Ленинградской области за 4,5 млрд рублей.

Холдинг LEGENDA купил южный намыв Васильевского острова у ЛСР за 16 млрд рублей и часть проекта Magnifica у ФСК за 2,7 млрд рублей. Как рассказывают участники рынка, в ближайшее время девелопер приобретёт ещё несколько участков.

Где покупают

География сделок показывает концентрацию интереса вокруг Васильевского острова. Около половины всех сделок и примерно 60 млрд рублей пришлись на проекты на острове или связанные с его намывом.

Причина проста: Васильевский остров — одна из немногих территорий, где в Петербурге ещё возможны крупные проекты в дорогом сегменте. Намыв решает проблему дефицита площадок, а историческая часть даёт редкую комбинацию: центральность, набережные, узнаваемая среда и высокий платёжеспособный спрос.

Ещё один характерный признак сделок 2024–2025 годов — приобретение проектов в локациях активной и продолжающейся застройки, где уже сформированы или формируются крупные жилые кластеры.

Речь идёт не о "спящих" промзонах и неосвоенных окраинах, а о районах с запущенными проектами, построенными очередями и понятной инфраструктурной логикой развития. Так, в Приморском районе группа RBI выкупила у ЦДС очередь проекта Dreamline за 2,75 млрд рублей; на Московском шоссе Setl Group приобрела площадку под редевелопмент мясокомбината "Самсон" за 0,9 млрд; в Невском районе РСТИ продал "Тресту" проект жилого комплекса за 3 млрд рублей; на Парнасе "Главстрой СПб" купил участок на улице Дудина за 2,4 млрд; у Новоорловского заказника ПСК приобрела у "Ленстройтреста" проект на набережной Каменки за 2,6 млрд рублей. Совокупный объём этих сделок составляет около 11,65 млрд рублей.

Все эти площадки объединяет одно: девелоперы заходят не в чистое поле, а в уже работающую градостроительную среду с понятным спросом и инфраструктурной перспективой. Покупка проектов здесь — это ставка на масштабирование внутри сформированного жилого пояса города, а не на долгосрочную спекуляцию землёй.

То ли ещё будет

Волна сделок, скорее всего, ещё не завершена. В 2026 году рынок может увидеть новые транзакции, прежде всего в сегменте готовых проектов с разрешениями. Девелоперы, которые не смогут потянуть строительство в условиях высоких ставок и растущих затрат, будут продавать проекты более капитализированным игрокам. Конкуренция при этом будет усиливаться: компании, которые смогут быстро привлекать проектное финансирование, строить и продавать в нужных темпах, укрепят позиции; тем, кто с этим не справится, придётся выходить из части проектов и делиться активами.