Скандал со сносом здания ВНИИБ может завершиться продажей участка

Многолетний конфликт вокруг здания бывшего Всесоюзного НИИ целлюлозно–бумажной промышленности (ВНИИБ) на 2–м Муринском пр., 49, завершился сносом объекта, несмотря на протест комитета по охране памятников.

Теперь проект перешёл в новую фазу, превратившись в чистую девелоперскую площадку с высокой инвестиционной ликвидностью, отмечают эксперты. По действующему разрешению на строительство на участке можно построить 13–этажный жилой дом с подземным паркингом общей площадью около 29,2 тыс. м2 и жилой — 13,5 тыс. м2 (229 квартир).

Затраты группы "ФСК" на сложный проект сегодня оцениваются примерно в 1 млрд рублей, из которых вход в актив в 2020 году — около 0,5 млрд рублей, ещё около 0,5 млрд рублей — цена пересогласований, перепроектирования, судов и более 5 лет ожидания.

"На данный момент застройщик уже инвестировал более 60 млн рублей в закупку медицинского оборудования и ремонт медицинских учреждений, в планах — ремонт стадиона, работы по благоустройству и пр. В общей сложности заявлено вложений более чем 130 млн для повышения качества жизни в районе", — перечислили в ФСК свою социальную нагрузку.

Рыночная цена жилья в этой локации сегодня оценивается не ниже 450–500 тыс. руб./м2.

"Расположение в обжитой части Выборгского района, в пешей доступности от станции метро “Площадь Мужества” и нескольких крупных зелёных зон, а также небольшая площадь участка (0,67 га. — Ред.) дают предпосылки для строительства дома в классе бизнес. По состоянию на январь 2026 года на первичном рынке жилья бизнес–класса Выборгского района представлены четыре жилых комплекса. Средняя цена предложения в них составляет 414 тыс. руб./м2", — говорит аналитик–консультант NF GROUP в Петербурге Ксения Фёдорова.

Соответственно, потенциальная выручка застройщика по жилью может составить 6–7 млрд рублей, без учёта доходов от паркингов и встроенных помещений. Поскольку разрешение выдано в 2019 году, проект не подпадает под действующие сегодня в Петербурге требования по полной социальной нагрузке.

Экономия на школах и детских садах (если Смольный не станет настаивать на их появлении) оценивается в 600–650 млн рублей. При затратах на строительство порядка 3,5 млрд рублей проект в теории даёт около 1,5 млрд рублей чистого финансового результата, но с горизонтом не менее 3 лет и сохранением высокого общественного внимания.

С учётом этого внимания и негативного шлейфа рынок рассматривает как более вероятный сценарий выход ФСК из проекта через продажу.

"Компания сейчас рассматривает разные сценарии для реализации данного участка", — прокомментировали в ФСК Северо–Запад. По текущим оценкам, подготовленная к застройке площадка может быть реализована из расчёта 100–130 тыс. рублей за 1 м2 продаваемой площади или около 1,6–1,7 млрд рублей суммарно.

"Окончательное решение по проекту пока не принято: участок может быть реализован как силами ФСК, так и через продажу. Локация интересна рынку, здесь возможен жилой проект бизнес–класса, востребованный у клиентов, предпочитающих север города, — говорит директор по девелопменту AAG Иван Донкин. — На наш взгляд, разумным подходом был бы поиск баланса между современными функциями и сохранением, а на текущем этапе — уже скорее воссозданием наиболее выразительных архитектурных элементов или фрагментов здания".

Напомним, что в первый же день сноса КГИОП выдал предостережение о недопустимости сноса и вызвал на площадку сотрудников МВД. Несмотря на отсутствие здания ВНИИБ во всероссийском реестре памятников, снос его, судя по всему, был незаконен — в комитете до сих пор находится заявление о признании его объектом культурного наследия.

По федеральному законодательству на период рассмотрения такой заявки здания находятся под охраной и не могут быть снесены. Впрочем, в ФСК говорят, что предостережение КГИОП поступило в компанию 11 января, когда снос уже завершился. В компании уверены, что работы велись в соответствии с законом.

"Девелопер при проведении работ по сносу допустил череду ошибок, в результате которых общественный резонанс вышел за пределы региона, — говорит директор коммуникационного агентства "Эпицентр" Алексей Яушев. — В том, что конфликт вокруг сноса здания бывшего НИИ занял первые строчки информационных лент, виноват в первую очередь застройщик".

По его мнению, зная бекграунд площадки, девелопер должен был в первую очередь позаботиться об ограждении территории высоким непроницаемым забором, обеспечить благоприятный для демонтажа информационный фон, показав, например, удручающее состояние здания, аварийность конструкций, а уже после этого начинать все работы, хотя бы уже в первый рабочий день января.

"Конечно, застройщик, скорее всего, сможет реализовать свой девелоперский проект, но негативный информационный шлейф от конфликта будет преследовать его весь период строительства, ухудшая продажи недвижимости. Повышенное внимание от "обиженной" общественности, постоянные жалобы в полицию, прокуратуру и иные проверяющие органы будут тормозить саму стройку, нанося прямой финансовый ущерб девелоперу", — считает Яушев.

Он отмечает, что для нивелирования негативного фона сегодня нужно полностью закрыть периметр площадки высоким забором, в короткие сроки расчистить площадку и оперативно преступить непосредственно к строительным работам.