Новый речной фасад Нижнего Новгорода планируют сделать визитной карточкой города

Какие ключевые проекты КРТ сейчас реализуются в Нижнем Новгороде и какие территории определены как приоритетные?

Комплексное развитие территорий (КРТ) — ключевой инструмент градостроительного развития. На текущий момент в регионе подписано 18 договоров с совокупным градпотенциалом около 3 млн м2. Мы внимательно относимся ко всем территориям под застройку, чтобы не просто увеличить градпотенциал, но и создать жильё нового уровня качества, обеспеченное всей необходимой инфраструктурой.

Каждая площадка по-своему уникальна, в том числе в части инфраструктурных ограничений. А сильная сторона КРТ заключается в его гибкости, оно подходит даже под самые сложные территории, позволяя применять его абсолютно везде: от проектов в сфере ИЖС до мегапроектов регионального масштаба. Механизм КРТ помогает соблюсти баланс обязанностей застройщиков и нагрузки на регион, при котором условия становятся выгодными для всех участников процесса.

Безусловно, приоритетом для нас является социальная составляющая: вместе с жильём в рамках КРТ строят необходимые объекты социальной инфраструктуры, происходит ускоренное расселение не только ветхого и аварийного фонда, но и домов с высокой степенью износа. То есть некоторые жители смогут пере­ехать в комфортное жильё, можно сказать, на десятилетия раньше! По подписанным договорам объём расселения превышает 60 тыс. м2, и это только начало пути.

Безусловно, для нас приоритетными являются все площадки, мы ставим цель делать доступным жильё на всей территории. Хотел бы отдельно выделить проект, который получил поддержку на федеральном уровне и который в мы ручном режиме собирали, чтобы сделать проект банкуемым и привлекательным для инвесторов. Это территория редевелопмента исторического центра на правом берегу Оки, и в частности Черниговской улиц­ы.

Ключевой особенностью является насыщенность объектами культурного наследия. На территории Черниговской мы планируем реставрацию объектов культурного наследия за счёт инвестора — промышленные объекты и многоквартирные дома. С одной стороны, это отражает уникальность Черниговской набережной, с другой — является вызовом как для региона, так и для инвесторов, участвующих в проекте.

Мы вложили средства в восстановление, можно сказать, утраченной инфраструктуры. Благодаря привлечению ИБК — мы финансируем берего- и склоноукрепление, которые реализуются в рамках концессионного соглашения. И на площадку сразу выстроилась очередь из инвесторов, желающих войти в проекты КРТ и предложить нам более выгодные условия. Девелоперы уже на стадии проектирования поверили в огромный потенциал территории и взяли на себя значительные обязательства в том числе по строительству социальной инфраструктуры, сохранению памятников (10 объектов будут восстановлены за счёт инвесторов), созданию культурного центра. Совокупный градпотенциал по двум уже заключённым договорам КРТ в районе Черниговской составляет около 150 тыс. м2 жилья.

Таким образом, мы, по сути, формируем новый речной фасад Нижнего Новгорода, который станет визитной карточкой — яркой картинкой с открытки, которую будут видеть гости, путешествующие набирающим популярность водным транспортом. С учётом уже благоустроенных к 800-летию территорий город получит набережную протяжённостью около 10 км, огибающую весь исторический центр!

Как вы оцениваете эффективность запущенных проектов КРТ? Как вы работаете с девелоперами, чтобы балансировать их коммерческие интересы и социальные задачи КРТ?

"Победа любит подготовку" — мы стараемся придерживаться этого принципа всегда. Именно поэтому, начав наращивать знания и опыт в мастер–планировании, можно сказать, раньше всех, сейчас на федеральном уровне нас ставят в пример. В частности, отмечена высшей оценкой наша практика регулирования принятия решения о КРТ в соответствии с Правилами землепользования и застройки. Мы делаем всё для сокращения инвестцикла, стараясь снять излишнюю нагрузку с инвесторов и садясь с ними за один стол при разработке схемы развития той или иной территории. Только такой подход — ключ к тому, что инвесторы верят в наши проекты и охотно приходят в регион.

Ещё в 2020 году нами был создан инструмент межведомственного взаимодействия — штаб градостроительной политики, который в том числе занимается вопросами КРТ. С 2020 года проведен­о более 200 заседаний, более 40 из которых — по направлению КРТ. Он не раз показывал свою эффективность. Это инструмент прямого диалога с инвесторами и банками, где мы в ручном режиме по каждой площадке достигаем баланса обязательств инвестора, финансового партнёра и муниципалитета, чётко следим за социальной обеспеченностью каждой площадки, в том числе через механизм инфраструктурного платежа. Таким образом мы вносим вклад в нашу ключевую задачу — повышение доступности качественного жилья, обеспеченного всей необходимой инфраструктурой, конечно, с учётом текущих экономических реалий.

Важно отметить, что отдельным показателем эффективности "упакованных" нами проектов КРТ жилой застройки является объём поступлений в бюджет с торгов. Прозрачный дашборд с цифрами по ожидаемой нагрузке и прибыли — наш ключ к взаимодействию с девелоперами, в том числе федерального уровня. Так, в настоящий момент в рамках проведённых торгов регион получит почти 1 млрд рублей. Например, по итогам торгов по площадке на улице Янки Купалы в бюджет поступит более четверти миллиарда. Это показывает высокий спрос среди застройщиков на площадки в Нижегородской области и качество проделанной работы по мастер-планированию и разработке финансовых моделей.

Как решается проблема транспортной доступности в новых КРТ? Какие проекты (дороги, метро, общественный транспорт) будут реализованы в ближайшие годы?

Безусловно, нельзя рассматривать пространственное развитие без учёта дорожно-транспортного каркаса. Этот элемент мы всегда предусматриваем в рамках проектов КРТ, ведь комфортное жильё — это не просто квадратные метры, это вся необходимая инфраструктура. Наверное, вы слышали про наш проект комплексного развития южных территорий Нижнего Новгорода, где в совокупности появится около 7 млн м2, из которых 2,6 млн м2 — на пилотных площадках КРТ Ольгино и Новинки.

Мы понимали, что первостепенным мероприятием здесь выступает строительство дублёра проспекта Гагарина, поскольку транспортная доступность такого объёма нового жилья будет недостаточной. Проспект на сегодняшний день является важнейшей транспортной артерией. При этом уровень загрузки улично-дорожной сети в пиковые часы уже сейчас превышает 100 %. Строительство дублёра решит данную проблему. В рамках реализации проекта уже заключено крупнейшее в регионе концессионное соглашение. Кроме того, дублёр получил поддержку на федеральном уровне в виде льготных инфраструктурных кредитов в объёме более 20 млрд рублей. Это значительно повысит транспортную связанность верхней и нижней частей города и создаст дополнительный транспортный коридор в аэропорт.

Ещё один проект — дублёр проспекта Ленина, который также будет реализовываться через концессию, решает задачу обеспечения транспортной доступности не только планируемого к реализации в данном районе проекта КРТ, но и существующих микрорайонов.

Какие решения помогут избежать спальных районов и создать комфортную городскую среду?

— Абсолютно все проекты Нижегородской области, реализуемые и планируемые, на этапе мастер-планирования проходят верификацию на предмет оснащённости всеми необходимыми для жизнеобеспечения ресурсами. Ведь в регионе детально регламентирована процедура подготовки и реализации проектов комплексного развития территорий с чётким и экономически обоснованным разделением обязательств публичной и частной стороны на базе мастер-плана. Также проведена большая работа по актуализации региональных нормативов градостроительного проектирования. Кроме нормативов по социальной инфраструктуре сформирована гибкая система нормирования и размещения парковочных мест, установлен приоритет концепции "двор без машин".

Ни один из проектов КРТ, разрабатывающийся в Нижегородской области, не предполагает спальных микрорайонов в понимании многоэтажек без какой-либо дополнительной инфраструктуры "в чистом поле". Помимо возведения жилья реализация КРТ начиная с этапа мастер-плана территории предусматривает строительство объектов социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и др.), создание парков, скверов, благоустройство набережных с причалами и пляжными зонами и — что важно — создание рабочих мест.

Например, в рамках уже упомянутого мной проекта редевелопмента будет создано более 20 тыс. рабочих мест. Из депрессивной территории мы по сути создаём новый центр мирового уровня. Ведь помимо КРТ — уютных жилых комплексов с видом на реку — здесь появятся ещё и IT-кампус с образовательными площадями и местами для проживания, а также IT-квартал с офисными площадями А+ для крупнейших компаний. Причём что касается IT-квартала, мы и тут идём по пути КРТ, его упаковкой занимается наш профильный институт развития агломерации, поскольку мы крайне бережно относимся к застройке в историческом центре города, чтобы достичь баланса плотности застройки. В результате этого переплетения функций территории образуется уникальная синергия, что позво­лит сформировать "Квартал высоких технологий 1221" — действительно мощную и насыщенную жизнью и событиями локацию.

Как учитывается создание социальной инфраструктуры (школы, поликлиники, парки) в планах застройки? Есть ли риски отставания?

— Мы стараемся придерживаться принципа, что социальная инфраструктура, по меньшей мере детские садики, создаются за счёт инвестора. Безусловно, каждый мастер–план мы разрабатываем с учётом потребности в социальной инфраструктуре. Для повышения прозрачности баланса обязательств застройщика и региона ещё в середине 2024 года был утверждён механизм инфраплатежа — это возможность компенсации застройщиками в областной бюджет платы на строительство объектов социальной инфраструктуры. Он применяется в случае отсутствия возможности размещения на территории КРТ объектов социальной инфраструктуры, а также когда строительство нецелесообразно, например нагрузка согласно региональным нормам градостроительного проектирования меньше, чем минимальный размер социального объекта.

Всего же только в рамках подписанных договоров КРТ построят 23 детсада, девять школ, четыре поликлиники, из которых 17 садиков, три школы и три поликлиники — за счёт инвестора. Всё реализуется в соответствии с поставленным планом. И приятно видеть, что многие проекты уже в высокой стадии реализации, например построен первый детсад за счёт инвестора в рамках проекта КРТ в районе деревни Ржавка.

Как видите развитие Нижнего Новгорода через 10 лет в контексте комплексного освоения территорий?

— Сейчас в высокой стадии проработки много интересных площадок, в частности, например, Правительственный квартал, или, как мы его ещё называем, "Нижний-Сити". Особенность данного проекта в том, что это по сути крупнейший ТПУ региона на Сенной площади, здесь консолидированы четыре вида транспорта по принципу "сухие ноги", в том числе метро и канатная дорога, пользующаяся невероятной популярностью и как туристический объект, и как полноценный вид транспорта. С появлением ВСМ путь до Москвы-Сити отсюда составит менее 4 часов, не выходя на улицу. Это тоже новый этап развития нашего города с точки зрения привлечения кадров и крупнейших компаний, скорости взаимодействия. Мы понимаем, что данная локация идеальна для создания нового бизнес-центра города.

Для поиска наиболее эффективного решения для данной территории мы вновь обратились к механизму КРТ, площадка упаковывается, уже очень скоро будут объявлены торги на неё. Что важно, мы планируем не только собрать здесь представителей бизнес–сообщества, но консолидировать на единой площадке представителей органов управления регионом. Появится более 300 тыс. м2 новых площадей, в том числе офисы класса А+.

Но мы сосредоточены не только на офисах, это, безусловно, важно, но без развития производств невозможно представить комплексное развитие экономики региона. Поэтому, обладая таким универсальным и гибким механизмом, мы и здесь определили для себя проекты КРТ, но уже промышленных территорий. В частности, на южных территориях Нижнего Новгорода помимо пилотных площадок под жилую застройку проработали площадку КРТ с потенциалом до 150 тыс. м2 промышленно-логистических, торги по которой также планируем в ближайшем будущем.

Всего в разной степени проработки около 50 площадок КРТ, причём далеко за пределами столицы региона, это наши ориентиры на ближайшие десятилетия. Многие из этих планов были закреплены ещё в 2018 году в нашей Стратегии развития Нижегородской области. Мы стараемся использовать все доступные льготные механизмы финансирования для снижения нагрузки на бюджет и застройщиков, чтобы каждая площадка КРТ отвечала нашим высоким критериям качества жилья.

В целом хотел бы ещё от себя добавить: на мой взгляд, сбалансированная градостроительная политика через механизм КРТ, как её основа и абсолютный приоритет, в перспективе должна заменить действу­ющие механизмы с бюджетным финансированием, в первую очередь в части расселения ветхого и аварийного жилья, по крайней мере как минимум в региональных центрах.